新政觀察:端午之變

程 吞

新政出臺兩個月，不過福州樓市一直接兵不動，開發(fā)商與消費者互相觀望。開發(fā)商靜待這一波調(diào)控快點過去，市場恢復(fù)火熱，消費者則指望本輪調(diào)控能有些實質(zhì)性效果，反映到房價上來，雙方都在“靜觀其變”。這場僵持到端午節(jié)稍有打破，樓市“變形記”正悄然上演……

平靜中迭起浪花，僵局或許打破

近期，樓市調(diào)控政策又出新花樣，國家稅務(wù)總局連續(xù)兩次強調(diào)要全面推進(jìn)土地增值稅清算，另一方面，被譽為樓市調(diào)控終極武器的房產(chǎn)稅，也被炒得沸沸揚揚，這兩條新政還未執(zhí)行，已從心理上震懾到福州樓市。緊接著，二套房“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的新規(guī)，令樓市再次陷入僵局。與此同時，福州樓市成交量明顯萎縮，均價也落到萬元以下。

不過，端午節(jié)前后，成交量萎縮的情況有明顯好轉(zhuǎn)。

自5月份成交量遭遇腰斬，大跌6成之后，6月份的成交量也好不到哪里去：月初徘徊在20套上下，到了6月5日，跌到谷底，當(dāng)天福州只成交一套。隨后，在每日10套左右搖擺。而端午節(jié)假期的前一天6月13日，在端午促銷的攻勢下，當(dāng)天成交量一路升至102套，令人大跌眼鏡。

記者了解到，13日的成交量大幅上漲，華潤橡樹灣一定是主角，其28#、29#樓以意想不到的價格開盤，面積為87～165平方米，共255套。低樓層均價約在7500元／平方米。高層的均價在8000～10000元／平方米，13＼14層均價8800元／平方米。銷售數(shù)據(jù)全面飄紅。業(yè)內(nèi)評論認(rèn)為，此舉無疑是福州樓市的一枚重磅炸彈，對金山乃至福州整個樓市都將有重要的影響。

在華潤橡樹灣的帶動下，福州6月第二周全市簽約套數(shù)重新突破了二百套大關(guān)，達(dá)到223套，比前一周增加86套。但也應(yīng)該看到，簽約套數(shù)已經(jīng)連續(xù)六周在250套以下，新政效果正在長期影響福州樓市，僵持已久的觀望僵局，或許就此打破。

促銷內(nèi)容比五一實在得多

走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，新政出臺后一直強撐著的房地產(chǎn)商，在端午開始變著花樣做促銷了，與五一相比，這輪促銷更有實質(zhì)性內(nèi)容，開發(fā)商的姿態(tài)也不似那時高高在上，多少有些誠意。一是價格有所松動；二是一度在市場上銷聲匿跡的中小戶型，“忽如一夜春風(fēng)來”，被密集地推向了市場。

融信大衛(wèi)城全城首發(fā)的別墅區(qū)的87平方米三房，均價低于9000，首次置業(yè)者可以享受20％的超低貸款。中庚城特推5套95萬“一口價”房源，三房兩廳帶入戶花園，不分樓層，不分朝向。泰禾紅樹林推出68～138平方米烏龍江畔經(jīng)典小復(fù)式，一房變?nèi)俊煞孔兯姆俊８ｊ梢诲X隆學(xué)府在售29～89平方米大學(xué)城小戶型。博仕后家園B區(qū)三期80～140平方米戶型預(yù)約中；另外在市中心還有恒力城少量37平方米的小戶型……

令市民驚訝的不僅是中小戶型的突然放量，還有其所在樓盤及價格。記者了解到，端午節(jié)前和端午假期中，新推出的不少中小戶型房源都來自高檔社區(qū)。一直以來，這些高檔社區(qū)推出的房源面積都在120平方米以上，單價一般在每平方米10000元以上。

“以前沒有把精力放在中小戶型上。我們這樣的高檔社區(qū)，購買者一般是改善型客戶，所以我們盡量都把戶型做大。為了規(guī)避‘90／70政策，甚至還將兩套小戶型拼成一套大戶型銷售。但是現(xiàn)在情況不一樣，改善型客戶基本被貸款新規(guī)牽制住了，能出手的大多是剛性需求的客戶，所以現(xiàn)在重新推出中小戶型。”金山幾個大型高檔社區(qū)的銷售經(jīng)理都對記者這樣表示。

“無論政策怎么調(diào)控，最不受影響的必然是90平方米以下的剛需產(chǎn)品。”零距離營銷副總經(jīng)理楊臻對市場做出精辟總結(jié)。事實亦是如此，與之前“滿城皆豪宅”、購房者苦于沒有中小戶型購買的情況相比，如今市面上可供選擇的90平方米左右的房源還不少。畢竟，如今首次置業(yè)90平方米以下房源還能有2成首付、7.1折利率優(yōu)惠。

走勢日趨明朗

6月初，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，中央已經(jīng)對此次樓市調(diào)控有可能帶來的影響做好了充分準(zhǔn)備，調(diào)控政策不會半途而廢。不論調(diào)控效果到底如何，其實只要價格適當(dāng)，樓市購買潛力依然巨大。華潤橡樹灣的逆市熱銷，就是一個很好的例子。

新政滿兩月，調(diào)控政策仍在陸續(xù)出臺，上面有調(diào)控不到位不罷休的決心，開發(fā)商硬撐的局勢在漸漸打破，購房者觀望態(tài)度仍然濃厚。不過，一旦房價達(dá)到他們的購買能力，剛性需求仍然巨大。

潘氏機構(gòu)高級策劃師吳則良認(rèn)為，接下來，已經(jīng)開過盤的項目，應(yīng)該還會在苦撐。而新開的項目，基本上都已經(jīng)定了調(diào)了，就是往低一些開，至于低到什么程度，看各個開發(fā)商自己的目標(biāo)了。而以前捂住的量，也會陸續(xù)放出來，在一定程度上緩解供應(yīng)量不足的問題。

與此同時，剛性需求是很旺盛的。“只要開發(fā)商有個姿態(tài)，并有一個務(wù)實營銷策略，銷售應(yīng)該是不成問題的。”吳則良告訴本刊記者。