6540萬套“空置房”現象

一 我國為什么沒有已售住房空置統計？

西方國家計算住房空置率指標的方法是，以一個城市（或全國）的全部住房為分母，以空置房為分子而得出。空置房的定義，由城市（或國家）政府做出規定，例如規定空置半年或一年以上為空置房等。

上世紀九十年代，我國決定設立空置房統計。當時我國仍在實行公房低租金制度，而且住房供應相當緊缺。當一個單位通過購買或自建而新增若干套“公”房時，為數眾多的缺房、少房職工都會睜大眼睛“盯”著它，使得行政部門會盡快地通過“排隊”和“三榜定案”等辦法，把住房分給職工居住。雖然每個單位總要保留幾套周轉房，但從總體來說，不存在空房問題。這種情況，當時曾被有些社會人士“贊美”為我國是一個“零空房”國家。既然已出售住房是“零空房”，就沒有必要采用西方國家的方法去統計它，而應該把注意力放在新建住房銷不出去的空置問題上。因此當年對空置房下的定義是：本年內建成在12月31日尚未銷出去的住房為空置房。通過幾年的統計實踐發現，年底尚未銷出去的新建住房，絕大部分會在第二年銷出，使得這一指標只能反映新建住房在本年內的銷售情況，而不能反映真實的空置情況。針對這個問題，有關主管部門于2003年提出了以下補充修改意見，即：住房建成1年以內尚未銷出的為待銷商品房，1至3年內未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓商品房。以上建議，統計部門除了第1項還能“勉力為之”外，其它兩項則需要連續跟蹤3年以上，工作量和難度都很大，因而并未明確表態采納。我國決定改行住房商品化后，本應及時增加對已出售住房空置情況的統計，但因新建住房的空置統計一直沒有解決好，加上沒有覺察到已出售的住房空置日益嚴重，以致拖延至今而未決。

2006年我在一篇分析我國空置房指標與西方國家空房指標的區別文章中，曾建議由有條件的城市先行試點。請“各城市政府組織力量研究確定，是使用經過修改后的住房空置指標，或者直接使用西方國家應用的已售住房空置指標”。也可能是由于上述原因，沒有一個城市采納這一建議。

二 為什么我國已出售住房會出現嚴重的空置？

筆者在2008年的一篇文章中作過如下分析：從2003年至2007年的5年時間里，我國每年新建住房500多萬套，其中120平方米以上套型的高價位商品房占住房總數的60%以上，計 300多萬套。這一數據既證明了住房供應結構的極不合理，也顯露了住房投資和投機的惡性膨脹。這是因為，買得起以上套型高價位住房的居民主要可分為三部分：其一，高收入者。我國城鎮高收入者有3000多萬戶，如果每年有10%的高收入者進入市場各買一套大中型住房，就可以買掉300多萬套120平方米以上套型住房的大部分，因而占據了購買這類住房的“主角”地位。其二，投機購房。在房價連年高漲的形勢下，住房投機就會不斷增加而占據相當的份額。其三，一部份中等收入者購房。有的是經過好幾年努力攢了一筆錢來進行小量的住房投資；有的是為了改善居住條件而買房；有的是兩個獨生子女結婚時雙方父母支持而成了“合三家人之力”來買房；有的是寧愿做“房奴”也要買大一點套型的住房，……。以上三種情況的疊加，就形成了前5年這類住房的供不應求和暢銷，并成為前5年房價連年高漲和建設規模不斷擴大的一條重要原因。由于高收入者早就擁有自己的住宅，他們為了居住需求而買房的已經很少，大多數買房是住房投資。目前，他們中的多數人都擁有三五套、七八套住房，擁有十幾套以上住房的也大有人在。他們為投資而買的住房，既不上市銷售，又不出租，而是為了保值增值而予以空置。由于他們占據“主角”地位，因而造成的空置房數量巨大，是對寶貴的土地資源和住房資源的極大浪費。

前年我提出了“空置房數量巨大”，本想起點“醒世”作用。但因沒有提出具體的空置數字，并未引起人們重視。為此，幾個月前我與幾位同仁進行了討論，并嘗試性地做了如下推算：10年來，我國城鎮每年新建住房平均在6億平方米以上，其中120平方米以上套型住房3億多至4億多平方米，住房投資和投機者購買的住房2億平方米左右，每年因住房投資而形成界的售后空置房少則6千至8千萬平方米，多則1億多平方米。十年總計，并適當扣除有些空置房會轉為非空置房的變化，到目前我國城鎮因之而產生的空置住房總量，低算為6至8億平方米，高算則超過10億平方米。筆者在2008年的文章中，還曾提出要區分合理空置和不合理空置的界線問題。在我國為數眾多的中低收入者還處于“住房難”的情況下，出現這樣巨大的新建住房空置，應屬不合理空置。前些年，我們忽視了住房投資的“主角”地位及其對新建住房造成的嚴重空置，沒有對其采取措施，是政府工作特別是宏觀調控的一項缺失。

需要指出，嘗試性的推算雖有一定參考價值，但總會有誤差，因而亟需通過統計弄清楚住房空置的確切情況，以利于正確決策。

三 為什么智能網絡的數字嚴重失實？

近10年來，我國城鎮新建住房約為7000多萬套，70多億平方米。而按智能網絡提供的數據推算出的我國城鎮空置住房6540萬套，60多億平方米。也就是說，空置房相當于我國10年來新建住房總量的90%以上。從這一分析就可以看出，這一數字嚴重失實。

我們一貫主張在統計工作中應用現代先進技術，當然也可以應用網絡技術。應用任何先進技術于統計，都是一個繁重的系統工程。對每項指標都要做出明確而周全的定義（空置房的定義就要精心“設計”），取得每項統計數據都要建立全方位、全過程嚴密的工作程序和質量保證體系，并經過試點檢驗和改進，證明其達到預期的準確度以后，才能用于統計工作。取得統計數據后，要經由法定部門嚴格審定后才予以公布。目前，我們使用網絡智能為統計服務還很不成熟（實際上是尚未開始），要使之成熟達到可供統計使用條件，還得花大力氣、下狠功夫。這次有的媒體“貿然”地公布了智能網絡的數據并據以推算出空置房數，失實在所難免。但這次議論6540萬套空置房也產生了一個“積極作用”，就是推動我國盡快地建立已售住房空置情況的統計。

既然6540萬套空置房的數據失實，而前面我們嘗試性的推算數字也有待校正。因而再次建議（筆者曾于2006年和2008年兩次建議），開展一次住房普查，把居民擁有多套住房的情況和已售住房的空置情況納入普查內容。在吸取普查經驗的基礎上，建立比較周全的已售住房空置情況的統計。

四 住房空置與房價的關系

這是議論空置房問題中稍帶提出的問題。

如果一個國家的住房市場一直運行比較正常，如果突然出現了（其實是經過一定時間的積累而突然出現）過大的住房空置，就會沖擊正常的新建房和二手房銷售，并會使房價下降。這是一條人所共知的住房市場運行的常識。

而我國前些年的情況卻很特殊。這就是：房價連年的過快上漲，推動了住房投資和投機的“惡性膨脹”，并不斷擴大與住房投資有關的住房空置；而住房投資和投機的“惡性膨脹”，又反過來要求和推動房價的持續過快上漲。可見，前些年因住房投資而形成的巨量空置，不僅沒有使房價下降，反而與房價上漲“掛鉤”。由此可以推斷，如果能夠出現一個房價持續穩定和適度下降的態勢，住房投資、投機以及相關的住房空置，都會相應緊縮。直觀地看，這種“緊縮”是“好事”。但因“緊縮”會涉及多方面的利益，會牽出多種多樣的問題，許多人會為之“陳詞”。如何對待“緊縮”，就成了困擾我國宏觀調控決策的一個突出問題。