“組合拳”促樓市軟著陸

◎ 本刊記者 黎林峰

連日來連續出臺多項綱領性政策文件抑制房價過快上漲，內容覆蓋了從金融到土地政策、從商品房到經濟適用房的多個領域。政策出臺密集程度、調控力度等均屬歷史罕見。如此“重拳”出擊，政策指向何方？房地產市場未來將受到哪些影響？

“安居樂業”——這是國人千百年來傳承的傳統的生活理念，即使是在日益現代化的中國當今，這樣的觀念依然根深蒂固地植根于絕大多數人心底。有媒體報導：廣州六成以上的“剩女”是因為房子而不結婚。

當一面是普通大眾為房子焦慮時，另一面卻是樓市的持續火爆。北京、上海等重點城市房價上漲幅度更是超過了大多數人的預期，幾乎可以稱為“瘋漲”。由北京市社會科學院公布的北京藍皮書——《2006年：中國首都社會發展報告》數據顯示：2005年1—11月，北京市商品住宅期房價格平均價格為6776元/平方米。而另據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊2009年12月15日公布的調查數據則表明：2009年11月，北京四環路以內的商品住宅期房平均售價每平方米達到20515元（2009年1—2月，北京四環內期房均價只有14226元/平方米）、五環路至六環路商品住宅期房均價每平方米10665元、六環路以外的商品住宅期房均價8213元/平方米。換言之，到2009年底只有在六環外才能買到均價1萬元/平方米以下的新房。中國房地產指數系統、中國指數研究院2009年底發布的數據顯示，2009年1—10月，全國商品房和住宅均價分別為4751元/平方米和4544元/平方米，分別較2008年同期增長20.8%和22.7%，絕對水平和增速均創歷史新高。

居高不下的房價和增速造成巨大的社會壓力，“耗盡三代人積蓄買一套房”之類的報導不斷見于報端；一部電視劇《蝸居》可以引發全民性的熱議……

更值得關注的是，在政府陸續出臺樓市調控政策后，全國各地依然不斷涌現出新“地王”，持續攀升的地價將房價推向另一個新的高點……

遏制房價過快上漲已迫在眉睫。

組合拳的來龍去脈

新一輪政策調控看似突兀，細觀2009年樓市表現和政策脈絡，不難發現一切皆在必然。

受全球范圍的金融危機影響，2008年底房地產市場走向出現觀望、徘徊的境況。我國針對當時的經濟環境采取了刺激經濟發展計劃和寬松的貨幣政策支持房地產市場回暖。最具代表性的是國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（以下簡稱國辦發〔2008〕131號文件）的出臺。

2009年初，首先在金融系統啟動促進房地產市場回暖的政策措施，各商業銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發〔2008〕131號文件。2009年1月3日，四大國有銀行發布消息，執行寬松的貸款政策，規定2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。2月以后，各銀行開始執行購房者可享受住房貸款七折的優惠利率優惠細則，力促樓市回暖。

其次是地方政府在執行國辦發〔2008〕131號文件方面，陸續出臺細則促進房產市場健康發展，對購買第二套的普通自住房，采取了可以享受最優惠的待遇措施。

在一系列政策措施多管齊下作用下，房地產市場走出低回、觀望的低谷，開始迎來春天。當時輿論樂觀地判斷：樓市的春天即將來臨。

北京、上海、廣州、深圳等重點城市是樓市回暖的晴雨表，房地產市場在進入第二個季度后，開始出現強烈的熱銷勢頭。到年末，2008年一度沉寂的房地產市場呈爆發式增長，

中國指數研究院公布的數據顯示，70個大中城市價格指數在2009年3月達到最低點（同比下降1.9%）后開始反彈，7月開始同比增長，漲幅逐月放大，12月全國新房和二手房價格分別同比上漲9.1%和6.8%，漲幅比上月擴大2.9和0.3個百分點。

部分城市房價上漲情況一直在有關部門的監控之中，在這過程中，陸續出臺了系列政策措施，以期將房價上漲幅度控制在合理范圍內，抑制不合理消費，促進房地產市場的健康有序發展，以達到保增長、保民生的目標。

然而，由此相對應的是各地樓市依舊十分火爆，房價不斷上漲，不斷有新地王出現，不斷刷新土地掛牌交易記錄。

2009年12月9日，國務院常務會議研究決定完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。政府遏制房價過快上漲，保持房地產市場平穩發展的態勢明顯。

政策的出臺并沒能明顯起到遏制房價過快上漲的效果，在調控政策出臺后，部分重點城市的房價依然出現了高漲的勢頭。

2009年12月14日，國務院常務會議明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。“遏制”房價過快上漲的提法在本年度首次見諸政府公開表述，反映了當前房價上漲過快影響經濟健康發展的緊迫性，也表明了政府穩定房價的決心。

2010年1月7日，國務院辦公廳發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，《通知》提出了申請購買第二套（含）以上住房貸款首付款比例不得低于40%等進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展的措施。該通知分五個方面共十一條，因此被簡稱為調控房地產市場的“國十一條”。“國十一條”其實是對申請購買第二套（含）以上住房貸款首付款比例不得低于40%規定的重申，對市場行為影響較大。

在3月召開的“兩會”上，中央提出了“穩增長、調結構、控通脹”的三大政策目標，一季度后半期地王仍舊頑強地在各地嶄露頭角，房地產形勢的變化無疑對上述目標構成了挑戰。

2010年4月13日，住房和城鄉建設部發出《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，《通知》要求未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產開發企業不得將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。

2010年4月14日，國務院總理溫家寶主持召開常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，并確定了四項政策措施，被輿論稱為“新國四條”：一是抑制不合理住房需求，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，二套房貸款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設；四是加強市場監管，嚴格查處土地閑置、捂盤惜售的企業行為。

2010年4月17日，國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》確定了十項政策措施，被輿論稱為“新國十條”。“新國十條”首次提出了建立考核問責機制；實行更為嚴格的差別化住房信貸政策；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；增加居住用地有效供應。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設；調整住房供應結構。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應等要求。新“國十條”包括了銀行的信貸政策，土地政策，住房保障政策，被稱為迄今最為嚴厲的控制房價上漲措施。

投資客淡出樓市

在一系列組合拳“重拳”出擊下，北京、廣州、上海等重點城市的房地產市場出現了政策預期的轉變。

“新國四條”發布后，搜狐焦點聯合《中國建設報·中國住房》展開了網絡調查，結果顯示，廣州有34.94%的網友認為新政能夠遏制房價過快上漲，40.67%的網友認為有待觀察，24.39%的網友認為新政不能夠遏制房價過快上漲。

根據廣州房管局的最新統計數據顯示，從4月15日樓市新政出臺到21日一周時間內，廣州一手房退房量已經達到了40套，比整個廣州平時的月均退房量還要多出一倍。

“新國十條”發布后，廣州開始有投資客判斷銀行政策會對成交產生較大影響，資金回籠會受阻，降價5%～10%拋盤想盡快回籠資金。

北京中原三級市場研究部抽樣調查顯示，80%的北京通州房主表示不再漲價，更是有50%的房主已經表示愿意降價。

中國不動產研究中心提供的北京二手房市場月報顯示，2010年3月北京市二手房市場價量齊升，回暖態勢明顯。3月北京市二手房成交總套數為27219套，成交總面積2566809平方米，其中二手住宅成交25747套，環比大幅上升201.35%，同比上升28.91%，成交面積2254631平方米，環比上升191.18%，同比上升31.27%。單日成交量超過1000套的天數有10天，其中日成交量最高的是30日，成交2201套。成交多集中在中下旬。

二手住宅成交均價刷新歷史記錄。3月二手住宅成交均價為14650元/平方米，超過2010年1月的最高值，沖上歷史最高點，較2月的13690元/平方米環比上升4.94%，同比09年3月上升51.81%。

新政后上海投資客集中區域已出現顯著的價格松動。日前，漢宇地產旗下100余家門店的最新調研數據顯示：上海中遠兩灣城、仁恒河濱城等名盤開始下跌。

據深圳中原地產近日發布的數據顯示，3月份深圳市全市二手住宅成交量約為181.95萬平方米，比2月份成交面積大幅飆升467.42%。二手房成交量呈直線上升。根據監測，3月份深圳二手房放盤套數為27389套，比2月份上漲146.66%。從歷史放盤套數走勢可以看出，3月放盤量較上月出現較大幅度上漲，也是2009年以來的次高。與此同時，深圳的新房交易卻顯得十分平淡。深圳房地產信息網的監測，3月份深圳的新房成交為大約26.1萬平方米，按面積計算，二手房成交幾乎是一手房成交的7倍。

國內主要城市二手房交易活躍、新房房價出現微降等現象表明，新政出臺對抑制非理性房地產投資行為明顯起到作用。

靴子還沒有落地

房地產調控“組合拳”招式是否已經出盡？這也是業界頗為關注的一個點。分析近期金融、住房政策出臺情況，我們認為這一輪調控措施將持續一段時間，靴子依然沒有落地。

4月20日，中國銀監會召開2010年第二次經濟金融形勢分析通報（電視電話）會議。銀監會黨委書記、主席劉明康在會議講話全面分析了2010年一季度國際、國內經濟金融形勢。他指出，今年一季度我國經濟企穩回升趨勢進一步顯現，但宏觀經濟運行仍面臨嚴峻挑戰。因此銀行業金融機構要積極應對存量風險，有效管控面臨的新的潛在風險。

劉明康指出，要積極貫徹國家調控政策，加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產開發貸款風險；認真落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。

4月23日，中國銀行迅速出臺房地產信貸管理4項措施，強調堅持以結構調整為主線，區別對待，動態管理。除了遵照4月17日國務院《通知》外，還規定對以前簽訂的合同也提高利率：“根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”業內分析人士認為，此舉將引發其他銀行效仿。

4月22日，住房和城鄉建設部發布《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，針對部分地方經濟適用住房存在的準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，做出了有關規定。《通知》要求嚴格建設和準入管理；強化使用過程的監督；加強上市交易管理。《通知》還依法明確了有關工作人員濫用職權、徇私舞弊，以及建設單位、中介機構違法違規責任和追究制度。

4月23日有報道稱財稅部門意圖把第三套房及三套以上住房定性為經營性住房，納入房產稅征稅范圍。

有消息稱證監會與國土部就有關房企融資的聯合監管原則和工作機制已經初步建立，而且規定比較嚴格，此舉意在加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產開發貸款風險。

同時我們還應該注意到，各部門、各地方根據“新國十條”制定的有關房地產調控實施細則，也將在不久后出臺，這個時間表分析人士普遍認為將在五一節后不久。在相關細則出臺后的1～3個月政策執行效果觀察期后，不排除在此基礎上決定稅收政策的出臺。

另外，任何政策措施要達到預期效果，關鍵還是在于執行。因此，在中國房地產未能實現軟著陸前，可以說新一輪調控“組合拳”還遠未塵埃落定。

（本文感謝搜狐焦點支持）

鏈接：2010年各地新地王

（截止到本刊發稿時）

1、天津津南區咸水沽鎮 70.5億元 富力地產

2010年4月28日下午，富力地產以70.5億奪得天津津南區一地塊，成為天津新總價地王。該地塊位于津南區咸水沽鎮，總占地面積1289226.5平方米，約1933畝。

2、北京海淀東升鄉地塊 17.6億元 世博宏業

2010年3月15日，北京土地競拍現場，世博宏業17.6億拍得海淀區東升鄉居住、商業項目地塊。

3、北京亦莊 52.4億元 中信地產

2010年3月15日，北京土地競拍現場，北京亦莊地塊最終被中信地產以52.4億高價競得。

4、北京大望京村 40.8億元 遠洋集團

2010年3月15日，保利在遠洋的頻頻舉牌中無奈退場。當日上午“朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地”在北京國土局交易大廳進行現場競價。遠洋旗下的北京遠豪置業有限公司-以40.8億元將其收入囊中，成為目前望京地區樓面單價地王。

5、石家莊 2億余元

2010年3月15日，石家莊市地產交易市場二樓拍賣廳，一位競拍者以2億余元拍的一塊土地。當日，石家莊市2010年第001號到010號地成功出讓，最終該地塊以每畝735萬元的均價晉身河北省會新地王。

6、廣西南寧市金浦路 16億元

2010年3月12日，廣西南寧，一名工人走在新“地王”上，他們是新“地王”名花有主后，第一批在該地塊上施工的工人。10日，廣西南寧市金浦路一地塊以總價約16億元、樓面地價11033元/平方米的價格成交，創下南寧土地出讓史上的新記錄。

7、上海閘北 70.2億元 華僑城集團

2010年2月11日，上海市規劃和國土資源管理局今年第2號土地出讓公告中三幅地塊完成出讓，再次誕生一項紀錄。央企華僑城集團旗下深圳華僑城控股股份有限公司在上海以70.2億元的天價從民企聯合體手中搶得閘北區蘇州河北岸東塊1街坊地塊。

8、南京江寧 10.05億元 雅居樂地產

2010年2月9日下午，南京市國地局舉行了春節前的最后一次土地拍賣會，26家開發商爭奪5幅土地。當天，南京江寧又拍出一塊高價地王——位于南京江寧九龍湖公園西側、清水亭西路西北角的no.2010g01地塊。在經過51輪拍賣之后，雅居樂地產以10.05億拿下這塊地。

9、上海地王黃浦163地塊 34.1億元 新黃浦和新世界聯合體

2010年2月8日，新黃浦和新世界聯合體今日以34.1億拿下前上海地王黃浦163地塊，打敗信拓有限公司和華人置業集團聯合體以及九龍倉旗下的陸裕投資有限公司。

10、北京順義 50.5億元 大龍地產（已被回收）

2010年2月4日，中國證券報消息，曾因拿下北京順義“地王”而廣受矚目的大龍地產，近日發布的一則公告再次吸引了大眾的眼球：該公司子公司以50.5億元競得的住宅用地資格被北京市國土局取消，已經交納的2億元競買保證金將不予退還。

11、福州王莊 60億元 江西正榮集團

2010年2月4日下午，江西正榮集團在福州新年首次土地拍賣會上，以總價60億元摘得位于福州王莊的宗地2010-02號地塊，創造福州地塊總價之最，會后企業代表被記者“包圍”。

12、上海外灘8-1金融地塊92.2億元 上海證大置業

2010年2月1日，上海房地產交易中心宣布，上海證大置業以92.2億元人民幣(下同)投得上海外灘8-1金融地塊項目用地，再次刷新上海地王紀錄。

13、青島 40.4億元

2010年1月22日上午，青島市土地拍賣會上，香港西路以南、東海二路以東的一塊面積為34923平方米的商業和住宅用地，以每平方米18700元的單價拍出了40.4億的高價，比1月21日北京新地王豐臺區六圈A居住項目用地樓臺面單價17153元多出600多元。

（圖文據網易財經）