關(guān)于建立城市出租房屋科學(xué)管理模式的探索

◎ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部信息中心 張新舉

當前，隨著我國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展和城市化建設(shè)的快速發(fā)展，城市外來務(wù)工人員和流動人口的急劇增加，這樣就給城市房屋租賃市場帶來前所未有的蓬勃生機和發(fā)展?jié)摿Α４罅砍鞘型鈦砣丝诮o城市增加了活力，同時給城市的管理也帶來新的問題。如果管理不到位就會給我們的城市帶來安全隱患和城市發(fā)展的約束，所以建立科學(xué)的出租房屋管理模式勢在必行。

一、存在的主要問題

（一）地下租賃市場的不規(guī)范。在許多城市，未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的隱形租賃市場（或曰地下租賃黑市）大量存在，有的地方隱形租賃 市場在整個租賃市場中所占的比重遠遠超過了經(jīng)過登記備案的公開租賃市場。對此，許多城市的房地產(chǎn)管理部門缺乏強有力的制約和打擊措施，顯得力不從心，有的甚至束手無策。有的房地產(chǎn)管理部門在制定行業(yè)政策和管理規(guī)范時，難以通過公開的租賃市場了解整個房屋租賃市場的準確信息，難以科學(xué)分析市場行情，難以作出正確的決策。在此情況下，實施的市場管理往往會偏離市場實際情況，影響整個房屋租賃市場乃至整個房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

（二）國家稅收大量流失。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，以營利為目的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當向國家繳納一定比例的稅收。但在實際上，由于經(jīng)濟利益的驅(qū)使，房屋出租人紛紛規(guī)避管理部門的管理，大量的房屋紛紛流入地下黑市，進行私下租賃。據(jù)有關(guān)資料顯示，相當一部分的大中城市的房屋租賃登記備案率不足30%。換言之，即是房屋租賃市場70%的稅源白白流失。

（三）社會治安問題嚴重。由于管理失控，在許多城市，出租房屋已成為納污藏垢之所。資料顯示，近年來發(fā)生于城市的刑事犯罪案件70%以上都與出租屋有關(guān)。許多流竄作案的違法犯罪分子都是利用出租房屋作為窩點和作案場所。一些“超生游擊隊”也紛紛利用出租房屋作掩護逃避計劃生育的管理。鑒于以上情況，近幾年，各地公安、計生部門均把城市出租房屋列為社會治安和流動人口管理的重點場所，先后出臺了一系列措施，重拳出擊，但收效不大，并未從根本上解決問題。

二、產(chǎn)生問題的原因

（一）依法租賃意識不強。在許多城市，依法進行房屋轉(zhuǎn)讓、抵押的意識在廣大市民中深入人心，但依法進行房屋租賃的觀念卻十分淡薄。許多人認為，房屋租賃只是房屋出租人和承租人雙方的事，用不著額外交一筆登記費用，接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督管理和辦理租賃登記，雙方往往口頭協(xié)定了事。

（二）違法租賃難以處理。目前，在房屋租賃市場上，有相當一部分房主為追求高額租金，無視國家法律法規(guī)之規(guī)定，既不向房地產(chǎn)管理部門申請辦理登記手續(xù)，也不與承租人簽訂《房屋租賃合同》。有的甚至層層轉(zhuǎn)租，將違章建筑和法律規(guī)定禁止出租的房屋租給各類來歷不明乃至不法人員，使出租房屋成為納污藏垢之所。對此，房地產(chǎn)管理部門雖能作出相應(yīng)的行政處罰決定，但對于拒不執(zhí)行處罰決定者，卻缺乏更加強硬、有效的處理手段，非法出租行為不能及時得到處理。

（三）管理體制難以理順。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)，縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。但隨著各地城市建設(shè)的快速發(fā)展，房屋租賃市場日趨活躍，一些部門也介入了房屋市場租賃管理。原本由房地產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的房屋租賃市場，被分割為多頭管理，政出多門。其結(jié)果是誰都在管，誰都管不了、管不好。這種局面不僅加重了房屋租賃當事人的經(jīng)濟負擔，而且還造成了管理體制和市場秩序的混亂，不利于房屋租賃市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

（四）行業(yè)管理法規(guī)不健全。完善地方規(guī)章、強化行業(yè)管理既是依法治國的要求，也是依法行政、切實加強房屋租賃市場管理的迫切需要。為將房屋租賃市場管理納入規(guī)范化、法制化軌道，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1996年6月，原國家建設(shè)部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》正式實施。隨后，北京、上海、浙江、深圳等地的人大、政府和房地產(chǎn)管理部門先后出臺了地方規(guī)章和實施細則。但仍有相當一部分城市沒有制定相應(yīng)的地方配套實施細則，致使房地產(chǎn)管理部門在執(zhí)法管理過程中，缺少切合各地實際的管理規(guī)范，常常出現(xiàn)執(zhí)法“空檔”，使管理工作無章可循。

三、解決問題的對策

（一）廣泛宣傳、引起重視，提高社會各界對房屋租賃市場重要意義的認識。房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是促使住宅產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮其國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點作用的重要載體和支撐點。依法加強、規(guī)范房屋租賃市場管理，有利于促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，維護社會穩(wěn)定。據(jù)有關(guān)資料顯示，2004年東莞市房屋租賃費100多億為國家創(chuàng)造稅收近10億元。因此，要引起各地政府管理部門的重視，要通各種媒體，向社會各界宣傳《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法規(guī)，使廣大市民和外來流動人口，了解房屋租賃知識，支持房屋租賃管理，服從管理，把房屋租賃管理的有關(guān)要求轉(zhuǎn)化為自己的自覺行動。

（二）多方協(xié)調(diào)、部門合作，盡快理順城市房屋租賃市場管理體制。房屋租賃管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，管理部門涉及到房產(chǎn)、公安、工商、計生、街辦等部門，管理內(nèi)容又各不相同，只有各方配合、互相協(xié)調(diào)才能抓好。學(xué)習深圳東莞等地經(jīng)驗，成立城市房屋租賃管理辦公室，負責房屋租賃的綜合管理。在租賃辦公室內(nèi)，房管、公安、稅務(wù)、工商、計生等部門集中辦公，推行“一站式”管理、“一條龍”服務(wù)，提高行政管理效率、減少行政開支、方便群眾辦事。打擊利用出租屋做違法犯罪行為。

（三）依法行政、科學(xué)管理，盡快將房屋租賃市場納入法制化、規(guī)范化管理軌道。首先，要健全管理規(guī)章制度。要按照“適度超前，易于操作，便于落實，規(guī)范管理”的原則，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部頒布實施的《城市房屋租賃管理辦法》，爭取地方人大或政府盡快制定出各城市房屋租賃的地方配套規(guī)章，填補制度“空白”，健全法規(guī)制度體系。其次，出租屋管理部門要公正執(zhí)法、嚴格執(zhí)法、文明執(zhí)法，不斷提高其政策水平和執(zhí)法能力，樹立良好的政府形象。

以上是筆者個人對城市出租屋管理一些問題的思考和建議，不當之處請同行指正。