淺談MLS模式

彭 俊

【摘 要】隨著我國住房二級市場的進一步發展,目前的營銷模式已不足以滿足市場交易的需求。住房二級市場呼喚更多的市場運作創新,而借鑒美國的成功經驗,分析MLS系統模式, 闡述MLS系統對傳統房地產經紀業的影響,引入MLS系統必然會為房地產二級交易市場帶來積極的變革。

【關鍵詞】MLS系統;房地產營銷;借鑒

中圖分類號:F062.9 文獻標識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0322-01

1 MLS模式介紹

MLS(Multiple Listing Service)是20世紀誕生于美國的一種房地產銷售模式,也稱為 “多重上市服務”。這種銷售模式一經面世,立即得到房地產界的極力推崇,在許多國家得到了推廣和應用。其核心的實質是:破解了不動產的特性,使不動產作為商品符合最低價原理,使公平競爭、完全流通的銷售規則在房地產領域得到實現。

MLS系統運作根據主體性質及規模的不同,其運作形式分為三種,即全國性的MLS系統、企業之間的MLS系統及企業內部的MLS系統。全國性的MLS系統指的是在一個國家或大的地區范圍內,由不同地區的MLS子系統聯合起來組成的MLS系統。企業之間的MLS系統較全國性的MLS系統規模小,主要是指經營方式、市場理念相近的房地產經紀企業為了實現彼此之間的共贏而聯合起來創建的MLS系統。企業內部的MLS系統則指的是一家房地產企業內部的子公司或者該公司和其加盟連鎖店之間實現信息共享,提高業績。

2 MLS模式對傳統房地產營銷的影響

2.1 改變了信息搜集和發布的方式

傳統的房地產營銷模式在收集和發布信息時主要依靠的渠道有報刊等媒體的廣告、房地產交易市場等等。在這樣的方式下,其信息來源、信息發布和客戶分布都受到較強的區域限制。而基于網絡技術的MLS系統的使用給房地產營銷機構搜集和發布信息帶來了積極地變革。MLS系統的跨時空性打破了傳統房地產營銷的地域限制和時間限制;網絡的即時性和互動性又大大提高了信息收集和發布的效率。

在MLS系統模式下買方可以在網上按自己的需要設定條件,迅速查找到符合條件、現正求售的房屋資料。瀏覽者可以先在網站上篩選到中意的房屋,再與經紀人聯系,最后親臨現場參觀,大大減少了看房次數;對經紀人而言,不再需要帶領客戶逐一拜訪每一戶待售房屋,既節省了成本、又提高了效率。

2.2 改變了信息共享和處理的方式

傳統房地產營銷共享信息主要是通過文本資料的匯總后再分發。但是隨著公司規模擴大、分店數量和經紀人數量不斷增加,信息流轉的效率會越來越低,共享會變得越來越困難。而MLS模式的發展應用徹底改變了傳統房地產營銷信息共享和信息處理的方式。

以美國為例,他們共享系統的信息資源,力圖獲取最多的信息,最快地完成客戶委托的業務。這個系統是由美國房地產經紀人協會將會員們報送的房地產出售和出租信息匯總成冊,定期印刷成小冊子分發給會員,以此在協會內部實現房源信息的共享。會員們通過MLS 獲得了極大的信息優勢。信息的即時性和共同推銷,極大地提高了行業的交易效率。

3 對MLS模式的借鑒

在MLS 平臺支持下,對于經紀人而言,不論自己是否擁有此房源,都可以努力尋找有意向的買方,參與到該房源交易中,促成交易完成,獲取一定傭金分配。通過共享房源、客源,MLS 系統增強了每個系統內房地產中介企業的業務能力,形成了協作互利、公平競爭的行業運作機制,避免了經紀企業之間的惡性競爭,促使房地產中介代理交易在較短的時間內完成。

另一方面,MLS 系統內聚集了大量的房地產中介代理市場信息,包括不同房產的特征、出價信息及最終出售價格,并且可以通過文字、圖像、電子技術等多媒體手段,全方位地向客戶展示,多形式、多渠道地將信息傳達給目標客戶。由此增強了交易的透明度,降低了經紀人與客戶雙方的信息搜尋成本與交易成本,提高了交易效率。

我國的房地產中介代理行業應該借鑒MLS 的經驗,建立類似的交易系統和行業規則。在此過程中,必須注意以下幾點:

3.1 信息暢通、透明

當MLS系統建立起來后,我國的房地產基礎數據的公布就會上升到一個新的臺階,將充分實現信息透明化,獲取信息渠道暢通,必將推動我國房地產市場向成熟的方向發展。

3.2 利益分配

多重上市服務系統的收益主要來源于使用該系統的服務費和咨詢信息出售兩部分。全國性房地產經紀協會扣除收益部分外, 其余的收益根據各地的多重上市服務子系統所提供信息的質量和數量及咨詢信息的來源, 分配給地方性房地產經紀協會。

3.3 從業人員的教育培訓

由于我國房地產行業發展迅速人員培養跟不上實際需要,房地產經紀從業人員資格認證和持證上崗制度實際操作不規范等原因,造成了相當部分從業人員在政策水平、職業道德、專業知識、實際能力、服務態度和經營技巧等許多方面都與現實要求存在差距。目前普遍存在的問題是,從事房地產經紀的人員有相當部分除了能夠溝通供求雙方信息外,對房地產專業知識、法律知識、合同知識知之甚少。這些行為造成的后果是嚴重影響了房地產經紀業的形象,損害了消費者的利益擾亂了房地產市場的正常秩序。

3.4 房地產經紀業規范發展建議

第一,加強法制建設加強行業管理。房地產中介業發展很快不斷出現新的業務形式一方面還需要國家不斷頒布相應的政策法規予以規范、保障另一方面還需要加大執法力度加強執法監督真正做到“ 有法可依、有法必依 ”,使中介業真正和世界接軌。

第二,發揮行業協會的作用加強行業自律。一個行業的行業協會往往是健全該行業的必需機構。綜觀房地產中介業發達的國家地區的經驗,要完善房地產經紀業的結構,除了國家立法規范,行政管理完善之外,很大程度上要依賴于行業協會發揮教育和監督的功能,以提高行業整體素質,加強行業自律。

解決房地產市場這些問題的方法只有通過市場化的手段, 全力提高MLS系統所提供的服務質量,提高房地產經紀人的綜合素質, 加強對該系統的監督管理, 主動、積極地聽取消費者的反饋意見, 及時更新服務措施, 對違規操作、上傳不實信息者要嚴格懲處, 將我國房地產經紀信息MLS系統打造成一個知名的品牌, 讓消費者認為, 只有從MLS系統上購買的房子的質量和服務才是一流的。

げ慰嘉南:

[1] 陸克華:《美國房地產經紀人管理制度簡介》,《中國房地信息》2001年12期。

[2] 莫天全:《房地產經紀的信息化》,中國房地產估價師與房地產經紀人學會房地產經濟論壇,2005年5月。

[3] 陳勁松:《房地產經紀發展的中國特色》,中國房地產估價師與房地產經紀人學會房地產經濟論壇,2005年5月。

[4] 唐穎豪:《美國MLS系統試水上海 共享房源挑戰中介合作力》,《房地產時報》2004年12月。

[5] 馬建華、管華:《系統科學及其在地理學中的應用》,科學出版社2003年版。