淺析房地產企業財務風險及其防范機制

山東省棗莊市房屋建設開發中心 邢莉

隨著國家房地產宏觀調控力度的進一步加大，房地產企業經營環境產生了巨大的變化。尤其是在資金層面上，房地產企業所面臨的財務風險將更加復雜化，多樣化。針對可能發生或者已經發生的財務風險，如果不能及時地采取化解措施或采取的措施有效程度不足，房地產企業就會陷入財務危機。因此，財務風險是房地產企業管理中的一個重要組成部分，是房地產管理者不得不重點面對的一個課題。

一、房地產企業財務風險的成因

財務風險是指企業在各種財務活動中，由于各種難以預料和控制的因素存在，使企業的財務收益與預期收益有所差異的不確定性。根據這一定義以及國內外關于房地產風險的相關研究成果做出總結，大致可以將房地產的財務風險成因歸為四類。

1、自然因素的影響

一方面包括由于自然界運動的不規律性而產生的人類難以預防的自然災害，如風暴、洪水、地震等自然災害，使房地產企業的流動資產或者固定資產蒙受損失。另一方面包括房地產企業因債務人的死亡而無法收回應收賬款而引起應收賬款難以回收的風險。

2、政治因素的影響

社會的政治、法律制度變化都可能給企業的財務造成影響。比如國家宏觀調控政策的出臺，國家有關房地產稅收、費用方面的政策變化、國家資金供給緊縮、利率水平的提高，這一系列的因素都對房地產企業的資金流產生重大的影響，使得房地產企業面臨資金短缺，或者現金流斷裂等風險。

3、市場因素的影響

中國的房地產企業處于一個相對競爭比較激烈的環境，房地產市場格局并不是一成不變的。人們對房子的消費觀的改變，市場供求關系的變化，房價的調整，市場信息的不對稱，競爭對手調整戰略等都有可能引起房地產企業財務風險加大。

4、內部因素的影響

內部因素主要包括企業管理水平和員工素質。房地產企業管理水平高，抗拒風險的能力就強。管理水平低，對資金管理不善，就可能導致企業資金周轉不靈。盲目投資會給企業帶來損失，而過于保守又可能使企業喪失競爭能力。對于員工而言，如果員工素質低，風險意識淡薄，對風險的駕御能力差，就可能使房地產企業產生財務危機。

二、房地產企業財務風險的種類

1、房產項目投資風險

房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。

2、房產項目籌資風險

項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。

3、項目資金回籠風險

資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。

三、房地產企業財務風險的防范機制

考慮到房地產企業存在投資、籌資、資金回籠等類型的風險，而且國家房地產宏觀調控政策從緊的背景下，房地產企業必須采取適當的防范措施來降低企業的財務風險。

1、提高房地產企業財務環境變化和適應能力

企業面對環境變化要及時做出反應。為防范財務風險，必須對不斷變化的財務管理環境進行認真分析研究，掌握好變化趨勢及規律，適時調整財務管理政策和改變管理方法，進而提高企業對財務管理環境變化的適應能力和應變能力。

2、建立完善的財務管理系統，以適應不斷變化的財務管理環境

面對不斷變化的財務管理環境，企業應設置高效的財務管理機構，配備高素質的財務管理人員，健全財務管理規章制度，強化財務管理的各項基礎工作，使企業財務管理系統有效運行，以防范因為財務管理系統不適應環境變化而產生的財務風險。

3、加強房產項目員工風險意識

財務風險不僅僅存在于財務管理環節，任何環節的工作失誤都可能會給企業帶來財務風險，因此，風險管理不是某些部門的工作，也不是某個人的工作，而是全體員工的工作，必須提高全員的風險管理意識。財務部門是財務風險控制的主要職能部門，具體組織實施本企業的財務風險控制工作，但要控制財務風險，還必須取得其他部門的支持和配合。

4、強化項目財務控制制度

財務控制制度是房地產企業財務風險管理的有機組成部分，完善內控制度是防范企業財務風險的重要措施，有效的內控制度可以保護企業財產的安全、保證會計信息的可靠性和財務活動的合法性，有利于財務風險的控制。

四、結束語

在“國十條”對房地產進行嚴厲宏觀調控的背景下，房地產企業風險的防范是一個長期的過程。房地產企業財務風險，在企業內部主要受到企業決策層、企業風險態度、企業財務機制等一系列因素的影響。因此，為進一步降低房地產所面臨的財務風險，企業必須從內外同時出發，從宏觀環境和內部企業內部管理入手，增強企業應對財務風險的能力。

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