房地產企業成本費用控制探討

上海中星集團宜興置業有限公司 奚堅

房地產企業成本費用控制探討

上海中星集團宜興置業有限公司 奚堅

房地產開發成本控制問題已經引起了人們的高度重視。房地產開發成本控制是房地產企業重要的控制環節，控制成本取得最大經濟效益是房地產企業開發成本控制的關鍵所在。

房地產企業 開發成本控制 探討

房地產開發成本控制是房地產企業獲得最大經濟效益的最基本方法。探討房地產開發成本控制問題，找到解決的最佳辦法，對于提高房地產企業競爭力，降低成本具有重要意義。在房地產開發過程中會產生很多費用，例如土地成本費、工程費用、管理費用、稅務費用、勞務費用等。這些費用影響著房地產企業的開發成本，從而影響企業的最終效益。因此控制開發成本成為重中之重。

一、房地產開發成本控制的原因

房地產開發商夾在中間面對著三大困境。這些因素的存在使得房地產企業不得不轉向以控制開發成本為根本出路的競爭策略。

一方面,政府限制土地的商業用途供應量,對于土地的拍賣價格也是不斷升高;另一方面房地產開發商內部為了獲得有限的土地而競爭，也在一定程度上抬高了地價。這使得房地產開發商面對著一大塊不可控的土地開發費用。這是影響和促使房地產開發商不得不重視開發成本控制的關鍵因素之一。另外,去年以來我國一直上漲的通貨膨脹指數使得建材成本也有了大幅度的上漲。此外,受到宏觀調控政策的影響,銀行縮緊銀根導致大量房地產開發商得不到足夠的資本,資金鏈比較緊張。

二、房地產企業在開發成本控制中出現的問題以及解決方法

1.工程建設費的控制問題

工程造價的控制與管理貫穿開發的整個過程。控制工程造價需要各個部門相互配合，造價人員、施工單位與設計單位需要相互協調，相互配合，才能做到控制工程造價，降低房地產開發成本。然而在實際操作過程中，有些部門不能很好的配合，造成工程造價出現問題，增加了工程造價，減少了經濟效益。解決方法如下：

1.1 嚴格控制監管設計階段

施工階段的成本控制固然重要，但是不能忽視設計階段的成本，在不改變工程質量的前提下，設計階段成本控制顯得十分重要。設計階段成本控制也是房地產控制開發成本重要的一個環節。可以采用招標的方式引入競爭機制，同時還要加強監督力量，積極推行限額設計，從而降低設計階段的成本。

1.2 掌握市場經濟規律

開發項目的招投標與合同價的確定以及施工工作的實施，是控制工程造價的重要環節。必須嚴格規范操作，把握市場經濟規律，落實工程造價的責任與壓力。

2.會計成本控制的問題

會計成本控制包括以下三個方面，針對這三個方面出現平行的問題。第一，決策階段的會計成本控制。第二施工階段的會計成本控制。第三，銷售階段的會計成本控制。這三方面的會計成本控制就是根據房地產開發實施過程中出現的成本控制的順序劃分的。

2.1 項目開發決策階段的會計成本控制問題

項目開發決策階段直接影響項目開發的成本，例如項目的選擇，工程的選址，工程造價的決策，施工的成本控制等，這些決策問題直接影響著該開發項目最終的經濟效益，在房地產開發成本控制中舉足輕重。因此在決策過程中要嚴格實行市場調查，擬定項目可行性研究報告，務必保證報告的真實性與準確性，根據實際情況決策該項目的開發與否。

2.2 施工階段的會計成本控制

房地產項目的施工周期長，因此產生了很多會計成本控制問題。合理的解決這些問題，才能做好成本控制。施工的質量決定該項目的成敗，施工中的不必要支出決定該階段成本。因此必須嚴格監督施工階段的財務。施工階段的資產成本控制包含固定資產和流動資產的成本控制。固定資產和流動資產的成本控制表現在現金和實物以及施工的成本控制上。解決該類問題，應該從管理和會計核算入手，建立嚴格的管理制度和先進的會計核算。實施獎懲制度管理控制施工階段的成本控制，會計電算化的核算方式也影響到會計成本。因此此過程中要解決這些問題是關鍵。

2.3 銷售階段的會計成本控制

這是房地產開發的最后一個階段，現在隨著市場規律的發展，該階段已不再是房地產開發項目在時間上的最后階段，有時候該階段會早于施工階段完成。這就取決于銷售的方法和項目開發前的決策。銷售階段中流動資金的周轉時間影響整個項目的資金循環過程，縮短該階段中的流動資金周轉時間是降低該階段成本的關鍵所在。但是該階段出現的問題也不少。解決該階段問題要從以下方面入手：

2.3.1 明確銷售定價以及浮動標準，做好銷售記錄管理

2.3.2 建立健全銷售與回款預算管理制度

2.3.3 明確銷售人員的責任與權力，大額或特殊情況的銷售業務要采取集體決策的方法

3.稅費成本控制問題

稅費成本控制是指在銷售階段中通過合理合法的銷售方式，銷售定價等方法控制上交稅費，從而降低整個項目過程中的成本，從而增加經濟效益。合理制定銷售定價，熟悉國家稅收法律法規以及優惠政策，通過合法的手段降低稅費成本。在稅費成本控制中解決的方法靈活多變，沒有固定的方法。企業應該根據自身情況結合政策來降低該成本。

三、加強房地產開發成本控制的相關對策

只有最大限度的解決好以上在房地產開發項目中出現的問題，才能更好的降低開發成本，獲得最大的經濟效益。房地產項目需要投入大量的資金，因此決策要慎重，還要了解項目開發過程中各個環節的費用問題。此外，還要做好以下工作：

1.做好成本控制的預算、結算和監督

首先，企業應該高度重視項目預算，根據自身情況，制定可行的方案。其次，工程建設是周期長消耗大的過程，在實施過程中更應該做好監管監督，盡量節約管理耗材等費用。隨著工程的進展，落實好監管工作，同時檢查預算。最后，結算時也要做好監管，同時總結經驗。建立監督反饋機制，落實好監督工作。加強預算，降低成本才能獲得最大經濟效益。

2.加強合同的執行，最大限度降低成本

在建設過程中監督好合同的執行，工程完工時檢查合同完成程度，保障合同的落實。加強管理，在細節上杜絕費用支出，落實好監督管理。

3.全面控制好項目投資成本

一方面在技術上嚴格把握投資成本，做好防范措施，減少不必要的支出，另一方面從經濟上嚴格把握，在一些費用支出的細節上，最大限度的減少費用。

4.實行會計電算化，使成本控制信息化

實行會計電算化已成為企業會計計算的大趨勢，會計電算化的實施可以降低會計成本，便于管理。ERP的成本管理系統采用的是標準成本體系,它是成本的計劃、控制、計算和分析相結合的一種會計信息系統和成本控制系統。其通過事前制定的成本標準,對各種資源消耗和各項費用開支規定數量界限,可以在事前限制各種消耗和費用的發生;在成本形成過程中,按成本標準控制支出,及時發現超過成本標準的消耗,有利于企業迅速制定改進措施,糾正偏差,以達到降低成本的目的;產品成本形成之后,通過實際成本與標準成本相比較,企業可以進行定期的分析和考核,以找到進一步降低成本的途徑。會計電算化是有利于企業迅速制定改進措施,糾正偏差,以達到降低成本的目的;產品成本形成之后,通過實際成本與標準成本相比較,企業可以進行定期的分析和考核,以找到進一步降低成本的途徑。

項目成本投資控制不是孤立的，它反映了一個企業的管理水平。建立健全的、科學的管理機制，形成一種互相約束的體制，達到有效控制投資，提高建設項目的經濟效益、環境效益及社會效益的目的。

[1]羅宇紅 試論房地產開發企業的成本控制[J]1現代商業,2008 (5)1

[2]趙善建 論房地產開發成本控制中的問題及相關對策[J]1建設經濟,2008(7)1

[3]王偉宇，李叔同，房地產開發項目可行性研究與經濟評價手冊[ M]中國人民出版社，1999

[4]郭建波，劉洪玉，房地產經營管理百科全書[M]中國人民出版社，1999

[5]王玉紅，房地產開發企業會計[M]東北財大出版社，2003

（責任編輯：何秀秀）