宏觀經濟政策對我國房地產市場的影響

山東大學 陳佩茹

宏觀經濟政策對我國房地產市場的影響

山東大學 陳佩茹

近幾年來，國內房地產的發展可謂勢頭迅猛。國家出臺了一系列的宏觀經濟政策，這些宏觀經濟政策對房地產市場具有一定的影響。本文就國家的系列宏觀經濟政策，以及房地產新政對房地產市場的影響進行淺析評論。

調控 房地產 房價

為規劃房地產市場發展，國家近年來出臺了一系列的調控政策，特別是今年房地產新政的推出，都普遍受到關注。本文僅就相關經濟政策對房地產市場的調控作用作以評析和論述。

一、宏觀經濟政策調控的必要性

（一）房價居高不下

我國房價目前存在較為嚴重的泡沫現象，其根本原因是經濟適用房與商品房開發的比例本末倒置，現在房地產市場被商品房壟斷，許多社會資本被投入樓市，等待升值，從而使房價不斷抬升。況且中國樓市從開始就奠定了地產開發商和地方政府壟斷的畸形結構。這些因素導致我國房價一直是呈上漲的態勢。而某種程度上的房價惡性上漲，使房地產投機空間增大，導致房地產市場的混亂，這就需要國家的宏觀經濟政策來加以調控。

（二）房地產市場不穩定

房地產是一種特殊的商品，有著其特殊的屬性。房地產市場受銀行信貸利率和土地、建筑材料、勞動力等房價以及相關稅費等的影響，有著不均衡性。此外，房地產市場不具備完全競爭市場的性質，資產的價值不連續，存在自身的盲目性；同時作為國民經濟重要的產業組成部分，存在經濟周期性。這些都決定了房地產市場必然受到宏觀經濟周期性波動的決定和影響。房地產業近兩年投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，引起了人們的強烈關注。房地產泡沫論、地荒論，但無論是哪種論調，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實，國家的宏觀調控正是在這樣的背景下出臺的。

二、宏觀調控政策對房地產影響

政府宏觀調控的目的并不是簡單的為了打壓房價和整頓市場，更是為了穩定房地產商品的市場房價，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，政府和相關部門推出一系列的配套政策和相關舉措。例如：2004年的央行加息，房地產在集體大幅下跌后小幅反彈。一個月后市場恢復平靜。政策比較零散，反復，對樓市影響不大。2005年，國家針對房地產市場制定的政策法規數量最多，國八條、利率、營業稅相繼出臺，堪稱調控力度最強，但上漲依然是絕大部分城市房屋房價變化的走勢。2006年出臺的國六條、個稅強征；2007年加息，2008年降息、利率7折、稅費減免等。

由此可見，這些宏觀調控政策在遏制房價的惡性上漲方面還是起到了一定的作用的，在房地產市場的平穩增長方面，也發揮了應有的功能，防止了房地產市場的大起大落的風險。但我們也應該看到，國家的宏觀經濟政策雖然發揮了一定的作用，但房價依然在上漲，這種局面沒有得到根本改觀。

三、房地產新政對房地產市場影響

房地產新政是在房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行的背景下出臺。在今年4月15日，中央出臺了房地產調控新政，國務院常務會提出貸款買二套房首付不得低于50%；房價過高地區可暫停發放第三套房貸；住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制；證監會負責人明確二套房標準為認房不認貸。這一系列政策被業內稱為“史無前例的嚴控”。

新政實施后，對房地產市場確實產生了很大的影響:

（一）二套房需求將受到抑制，市場以觀望為主

新政實施后，對于首次購房者來說，要多支付一定數額的首付款，但月供與利息卻分別有所下降；同時對于二次及以上購房者來說，在嚴格按政策執行層面來說，不但提高了首付款的要求，而且月供利息也相應有所提高。但對于按最近市場執行來看的話，本次新政大大的抑制了二次及以上購房者的需求，使市場進入新一輪觀望期。

（二）短期內拋盤量增加，業主降價銷售

新政策出臺，上門量明顯減少；新政出臺后兩天，房源呈現突增勢頭，擔心市場重新陷入觀望，已有不少二手房業主主動調低了掛牌房價，因購入不滿5年、打算將稅費轉嫁給下家的到手價紛紛改為成交價。

（三）對房價上漲并未實質改觀

就新政的這些影響來看，政府推出的一系列政策，在調控措施頻出的背景下，已經形成政策高壓的狀況。

雖然新政的打壓效果明顯，但房地產的走勢受到商品供需量和房價的影響，而當前房價優先于房屋供需量的市場規律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果。而在新政剛干部實施時早已有人預測新增以降低房價抑制供給方為目標，給房價未來走勢更為猛烈埋下伏筆。

時至今日，我們可以略微清晰的看到新政的部分調控效果。據國家發改委發布的數據顯示，7月36個大中城市房價環比6月上漲了1.61%。目前已近9月，房價仍高居不下，苦守多日沒有迎來房價實質性下跌，購房者會等不及而大量出手，從而導致調控失敗。而很多媒體也在預測第二輪調控的到來，保證對樓市調控的順利進行。

四、樓市調控策略

國家的宏觀調控政策對樓市有著深遠的影響，但在抑制房價的上漲方面就顯得力不從心，那么就應該有相關的策略來應對調控中的這種乏力狀況。

（一）樓市調控以預防房價反彈為主

新政對樓市的調控特別是房價的調控上，可以說處在一種尷尬的境地。一些相關人士和專家就新政對房價的調控作用談出了自己的看法。

中國房地產信息集團研究中心總經理陳嘯天：樓市的“拐點”向上還是向下取決于調控政策，下一步政府應將防止房價反彈作為調整的重點。

中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立：房價的大幅下降會給經濟和社會穩定帶來負面影響，因此國家宏觀調控應將防止房價的大起大落作為目標。把房價控制住，尤其是上漲幅度較大的一線城市是控制的重點。

武漢大學經濟與管理學院教授曾國安：從消費者方面看，盡管處在觀望狀態，但剛性需求依然存在。隨著房地產投資以及商品房新開工面積的下降，等于商品房的供給下降了，所以房價不會下降，商品房仍是一個賣方市場。

一些業主則認為，新政的調控方向原本就是錯誤的，房價的上漲，并不是由于開發商的問題造成，當然，開發商有一定的責任需要承擔。因為土地成本的高漲，已經從源頭上提高了開發商的成本，特別是一些隱性成本的增加，從而讓開發商無法降價銷售。新政忽略了市場因素。市場需要供求平衡，但中國房地產市場的一系列問題不是供給的問題，而是需求的問題。而新政調整的是供給的問題，那么最終將無法解決供求平衡問題，導致房價更快的上漲。

（二）新的調控政策不該冒然出臺

新政對房地產市場調控進行到現在，雖然各城市房屋成交量有普遍下滑現象，但房價并未出現明顯的松動。在這種情形下，很多人認為國家應當繼續出臺新的調控措施，通過開征房產稅等手段推動房價盡快調整到與民眾普遍消費能力相適應的水平。出臺新的調控措施，應該是在所有問題都被認識清楚的情況下，否則將會對市場產生不良反應。國家的宏觀經濟調控，也應該是在符合市場規律的前提下，不能調整資本流動的無序性，就不會有明顯的調控效果，光靠抑制房價，不能解決房地產市場發展的矛盾的。國家對房地產市場的宏觀調控應該建立在長效機制的基礎上，注重政策的差異化，使政策真正落實到位并發揮作用；要加強宏觀調控的合力效應。

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（責任編輯：陽卓江）