房地產企業盈余管理之我見

深圳市特皓股份有限公司 金郁金

在當前金融危機下，企業盈余管理更加被公眾關注。近年來，國際國內出現的許多會計造假大案，如美國“安然事件”及在我國出現的華源制藥、中興財務造假案，科龍電器、京東方、黃山旅游、錦州港以及ST科健等事件，給人們敲響了警鐘，這些房地產企業存在的盈余管理問題以及利潤操縱的手段，將引發和啟迪人們進行房地產企業盈余管理分析及對策研究。而且，我國證券業迅速發展，對企業財務信息的需求也在迅速增大，加之企業財務信息失真給社會造成的負面影響，特別當前金融危機下使人們對財務信息質量的要求越來越高。正是這種背景下，房地產企業的各利益相關者都需采取不同的措施，來規范房地產企業的盈余管理并保證其真實性，可靠性。

一、房地產企業盈余管理分析的意義

房地產企業盈余實現的多少以及其分配管理狀況是每一個與房地產企業相關聯的組織或個人都非常關心的問題，涉及到房地產企業的方方面面。因此，盈余管理分析對各方來說，是至關重要的。

1、盈余是衡量、評價房地產企業生產經營管理水平的綜合體現

市場經濟條件下，房地產企業從事生產經營活動的目的，不僅表現在為社會公眾提供高質量的產品和滿意的服務，而且要獲取盡可能多的盈利，進而實現房地產企業價值最大化。而房地產企業盈余的實現及其量的大小，集中反映了房地產企業一定時期內生產經營管理活動水平的高低。一般來說，房地產企業通過合法經營，獲取的盈余越多，說明房地產企業經營有術.管理有方，勞動耗費少，生產經營成本低，同時、產品(商品)能滿足社會的需要，能對社會提供高質量的服務。由此可見，房地產企業盈余是衡量房地產企業整體經營管理水平的綜合體現。

2、有效的盈余管理是房地產企業生存與發展的前提和基礎

眾所周知，房地產企業的基本持征之一是以盈利為直接目的。市場經濟中，房地產企業間的競爭日趨激烈，每個房地產企業為了生存，都必須去開拓市場、發展市場，提高房地產企業產品(商品)的市場占有率，盡可能取得滿意的盈余；反過來房地產企業只有不斷地取得盈利，才有其生存的可能性，才有可能在生存的基礎上有所發展。房地產企業經營如“逆水行舟”，不進則退。在科學技術飛速發展的今天、一個房地產企業如果不能正視自己，適應市場，不能向社會提供好的產品和滿意的服務，不能擴大自己的市場份額，就會被其他房地產企業擠出市場，甚至走向終止、破產。如果一個房地產企業通過其經營活動，從中獲取盈利，除補償生產經營過程中的各種耗費、維持簡單再生產外，還可以將其剩余部分用于積累，并適時地投放于房地產企業的擴大再生產，從而使房地產企業進“生存——獲利——發展”這一良性循環系統中。

3、有效的盈余管理分析是吸引所有者投資的動力和根源

現代市場經濟中，任何所有者將資金投入房地產企業，都期望能夠通過經營者的活動，取得較高的盈利，給予所有者以高的回報。顯然，一個房地產企業實現的盈余多少是所有者關注的焦點之一。作為房地產企業，只有傾盡全力，將所有的投入資金有效加以運用、充分識別并防范風險，正確作出各項經營決策，合理安排、控制成本支出，提高資金使用效率，合法經營，才有可能取得令所有者滿意的報酬，才能令自己的地位更加穩固。最終促使所有者將更多的資金投入房地產企業，使房地產企業獲取充足的資金來源。

三、如何加強房地產企業盈余管理

1、強化政府監管政策的執行力度

房地產企業的盈余操縱現象與我國監管政策的低效率有一定的關系。我國政府應該積極制訂科學、合理的監管政策，加大監管政策的執行力度，嚴厲處罰盈余操縱的房地產企業，該摘牌的就摘牌，該追究當事人責任的堅決追究，決不手軟，樹立監管威信。

2、加強組織領導、確保盈余管理信息化順利實施

盈余管理信息化建設是一項重大的管理工程，它不僅需要將軟件技術與企業集團財務管理緊密結合，還要對管理流程、業務流程、制度體系進行梳理和優化，工作量大、涉及面廣。各房地產企業必須高度重視，加強組織領導，成立盈余管理信息化領導小組和實施小組。領導小組要由主要領導擔任組長、分管財務、業務、資產管理等相關部門的領導作為小組成員；實施小組要以財務部門為主導，由業務部門、資產管理等多部門共同參與。領導小組總體負責確定盈余管理信息化工作規劃，審定具體工作計劃和實施方案，指導監督盈余管理信息化的實施。實施小組負責制定具體工作計劃和實施方案，具體組織實施盈余管理信息化建設，及時掌握建設情況，協調解決出現問題，確保盈余管理信息化順利實施。

3、合理提高資產的利用效率

房地產企業的資產不是無限的，房地產企業獲得的利潤不僅僅表現在降低成本和降低資產消耗方面，還表現在提高資產利用率方面。改變資產用途，利用有限的資產多生產盈利更高的產品也是一種現實的選擇，對于存在明顯資產閑置的企業，提高資產利用率即是降低成本提高盈利水平的關鍵。盤活存量資產、增加產品產量、調整產品結構、銷售更多的社會需要的商品來增加數量盈余，不僅是一種市場策略，有時也是一種成本利潤策略，從企業戰略意義上講，提高資產利用事也是實現企業價值最大化的有效途徑。

4、加強對房地產企業盈余管理行為的事后監督，加大懲罰力度

加強對盈余管理行為的事后監督，具體來說又主要包括以下幾個方面：加強新聞媒體的監督、加強司法監督和加強行政監管。從國內外的實踐來看，新聞媒體在揭露上市公司的盈余管理行為中發揮了非常重要的作用。在資本市場中，不論是上市公司還是注冊會計師，都需要維護自己的聲譽，廣大投資者對他們最大的懲罰就是對其聲譽的否定。聲譽機制能夠發揮作用的關鍵是聲譽信息的傳播，而新聞媒體對這些聲譽信息的傳播起到了至關重要的作用。新聞媒體的監督不但可以使更多的盈余管理行為被曝光，也為投資者懲罰這些盈余管理行為提供了一個有力的武器。

5、房地產企業應該確定精細管財觀念

科學管理的保障是民主管財。民主管財的科學性體現在“管財決策者”。“家和萬事興”，陽光透明的民主管財是實現精細管財科學化的重要保障。充分發揚民主，不搞“家長制”，不搞“一言堂”，對重大財務決策堅持民主討論，集體研究；經費管理從嚴，在民主集中制的基礎上，堅持“一支筆”、“一本賬”、“一盤棋”。科學管理的前提是專業管財。專業管財的科學性體現在“管財執行者”本身，高素質的財會專業隊伍是實現精細管財科學化的首要條件，要滿足現階段房地產企業的發展需求，財務人員除傳統的財務核算能力外，還應該具備預測決策能力、溝通協調能力、開拓創新能力。房地產企業要高度重視財務工作，對財務人員必須加強政治修養、增強法制觀念、強化職業道德和誠信教育，營造出良好的職業道德氛圍；必須對財務人員加強后續教育、加大培訓力度，營造出濃厚的業務學習氛圍；必須穩定財務隊伍、關心財務人員成長，營造出和諧的財務工作氛圍。

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