中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展問題探析

武漢大學(xué) 雷茗洋

中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展問題探析

武漢大學(xué) 雷茗洋

隨著我國改革開放的深化和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展。近年來，中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)也得到飛速發(fā)展，特別是發(fā)展較快的農(nóng)村地區(qū)。本文針對當(dāng)前中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題，較為全面地闡述了這些問題的成因以及造成的不良后果，繼而提出了相應(yīng)的解決對策。

房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場 中小城鎮(zhèn)

一、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在問題

1、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

2008年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達到了28平方米左右，基本滿足人們的生活需要，但離我們國家制定的小康標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離。而中小城鎮(zhèn)是農(nóng)村人口相對集中的地區(qū)，是區(qū)域經(jīng)濟的重要組成部分。當(dāng)前國家對房地產(chǎn)市場發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設(shè)進行的一系列宏觀調(diào)控，使得許多中小城鎮(zhèn)借此新農(nóng)村建設(shè)的契機，掀起了房地產(chǎn)“開發(fā)熱”，為了換取經(jīng)濟的快速發(fā)展而盲目占用大量土地來開發(fā)商品房，并以非常優(yōu)惠的價格吸引投資者，城市開發(fā)商也開始向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，需求新的“經(jīng)濟增長點”。但是中小城鎮(zhèn)正在興起的房地產(chǎn)“開發(fā)熱”有悖于科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)要求，與新農(nóng)村的長遠規(guī)劃并不和諧。

2、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

房地產(chǎn)規(guī)劃意識淡薄，規(guī)劃滯后，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供需不平衡。我國中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)缺乏完善的理論指導(dǎo)，存在低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，同時投資也具有很大的盲目性；房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇不合理，土地供求失控，建設(shè)項目與城鎮(zhèn)規(guī)劃不相銜。國有土地得不到有效利用，大量土地被擱置。中小城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃滯后，土地資源使用效率普遍不高，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資不合理；房地產(chǎn)的建筑密度較低，布局松散，而且建筑形態(tài)千篇一律，失去了地方特色。房地產(chǎn)的開發(fā)水平低，有的甚至連工程質(zhì)量都無法保證。基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，公共設(shè)施缺乏統(tǒng)一規(guī)劃；房地產(chǎn)市場隱形交易比較活躍，國有資產(chǎn)流失嚴重特別是稅收；物業(yè)管理比較落后，購房者權(quán)益無法保障，生態(tài)環(huán)境遭到嚴重破壞等諸多問題都制約著中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

二、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在問題的成因

中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的這些問題既有機制的原因，又有觀念的原因。從總體上看，我們國家目前的經(jīng)濟發(fā)展水平并不均衡，小城鎮(zhèn)的發(fā)展仍處于起步階段，還需要很長一段時間的鞏固和完善。這些是導(dǎo)致小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)上述問題的根本原因。具體原因分析如下：

1、中小城鎮(zhèn)市場機制不規(guī)范，發(fā)育不成熟

就中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)而言，對市場需求的分析是開發(fā)公司進入小城鎮(zhèn)進行房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和前提。近幾年，中小城鎮(zhèn)居民對住房改善性需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)明顯上升的趨勢。但是中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場機制不規(guī)范，發(fā)育也不成熟，導(dǎo)致其開發(fā)過程中出現(xiàn)上述問題。

2、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同，配套改革明顯滯后

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建筑形態(tài)雷同。另一方面城鎮(zhèn)行政管理體制不適應(yīng)；城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)阻礙了生產(chǎn)要素城鄉(xiāng)間的自由流動；大量農(nóng)村居民“兩棲”現(xiàn)象普遍。

3、規(guī)模化發(fā)展滯后，建設(shè)具有盲目性

這個主要是土地利用規(guī)劃滯后于中小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。目前中小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以處延發(fā)展為主，走的是一種重數(shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)集聚功能較弱，基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴重不足。由于一些政府部門缺乏長遠規(guī)劃且規(guī)劃缺乏科學(xué)論證，片面追求大規(guī)模，制定了很多主觀隨意性的優(yōu)惠減免政策，導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的盲目性和自發(fā)性，給城鎮(zhèn)發(fā)展帶來很多困難。

4、投資能力不足，資金匱乏

房地產(chǎn)投資不足，來源分散，是制約小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。小城鎮(zhèn)建設(shè)的中長期貸款不足，過度依靠預(yù)算外投資，且資金的運作不規(guī)范。而且資金的來源分散，利用效率低下，無法有效發(fā)揮資金的集聚功能。

5、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)不高

很多開發(fā)商在利益驅(qū)使下，建造過程只重視房屋的建設(shè)成本而忽略了建筑品質(zhì)，形成了低層次、低技術(shù)含量的簡單再生產(chǎn)，最終導(dǎo)致了中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的形態(tài)單一，檔次不高。一些企業(yè)的職工隊伍專業(yè)技能比較弱，缺乏思想教育培訓(xùn)，存在職業(yè)素質(zhì)較低的從業(yè)人員，而且個別企業(yè)運作也不規(guī)范，損害了行業(yè)形象。

6、需求早熟

相對于目前中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展階段來說，部分地區(qū)的居民的平均住房水平已經(jīng)超越了中國住宅建設(shè)的檔次。

7、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險配置嚴重不均衡，法規(guī)不完善，政府管理不到位

由于產(chǎn)業(yè)不合理，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險主要有購房者承擔(dān)很不公平。中小城鎮(zhèn)的建設(shè)和房地產(chǎn)管理法規(guī)不完善，政府的管理也不到位，加上中小城鎮(zhèn)居民對于相關(guān)法律法規(guī)不了解，缺乏相關(guān)工程技術(shù)知識，難以維護自己的權(quán)益，導(dǎo)致房地產(chǎn)商的有機可投。

三、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在問題的解決對策

在未來房地產(chǎn)發(fā)展中，我國要高度重視中小城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展、走特色城鎮(zhèn)化道路。要堅持以市場為導(dǎo)向，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場機制，合理利用土地資源，積極引導(dǎo)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；編制科學(xué)的規(guī)劃，完善中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的配套管理措施；加強中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控；努力提升中小城鎮(zhèn)地域風(fēng)格特色，加強對房產(chǎn)發(fā)展的有關(guān)政策、法律、法規(guī)的宣傳工作。在中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展過程中堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，努力營造人類最適宜的居住場所。

[1]牛鳳瑞.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4[M].社會科學(xué)文獻出版社, 2007

[2]盛壘.新農(nóng)村建設(shè)與農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展[J].重慶社會科學(xué)2007;1

[3]巫文勇.我國小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題與對策[J].中國房地產(chǎn)金融2004;12

（責(zé)任編輯：何秀秀）