論完善房地產企業內部控制的戰略步驟

鄭州未來房地產開發有限公司 周璟

論完善房地產企業內部控制的戰略步驟

鄭州未來房地產開發有限公司 周璟

內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率和效果，實現經營目標的管理工具。受國家宏觀調控政策的影響，房地產企業面臨外部融資環境惡化，土地及人工成本上升，開發品質要求越來越高等外部因素的影響，建立完善的內部控制制度，對于房地產企業抵御風險、完善治理結構，促進企業健康發展有著非常重要的意義。

房地產開發企業 內部控制 戰略步驟

一、房地產開發企業內部控制概述

內部控制是以企業各項管理制度為基礎，以加強監管、防范風險為目的，通過全方位建立和實施過程控制體系促進企業價值目標的實現。

房地產企業內部控制是企業根據愿景做出的風險分析、對策安排和管理保證的過程，由高管層明確企業發展目標，并在這個目標下分析企業資源，分析行業、市場、宏觀政策變化，由各級管理者依據風險管理要求，開展管理工作和風險控制工作。

房地產開發主要通過獲得土地使用權讓渡，并依據一條標準進行房屋設計、采購、施工和銷售，最后向業主交付產品的過程。根據目前宏觀形勢的變化，政府調控政策密集出臺，房地產企業必須根據自身特點、運營質量和管理水平，結合宏觀層面和經濟規律，不斷調整管理行為，促進企業穩步、快速發展。

二、房地產企業內部控制的難點和重點

1、當前環境下房地產企業內部控制的難點主要包括：全球性經濟萎縮未完全走出低谷，國家宏觀調控政策影響的決策；行業政策變化頻繁，企業在籌資、融資、土地收購壓力加大；產品單件性、項目分散性導致成本管控復雜；銷售形勢不明朗，收益和現金流不能有效把握；市場和行業形勢多變，風險應對與機會把握之間難以取舍和平衡。

2、房地產企業內部控制要點包括：從戰略層面結合行業與市場變化，根據區域發展水平、城市化進程，維持資本運營合理力量和必要的彈性；堅持現金為王的管理原則不放松，保持企業積極穩健的財務政策和有效的支付能力；正確識別、評估企業經營管理風險，按照輕重緩急分別提出應對方案，克服內在管理風險；在機會與風險、效率與管控之間保持合理的平衡，切實保證管理水平和運營質量；慎重決策，保持合理的擴張速度；采取靈活多樣的資本運營、合作經營方式，分散投資風險；評估利潤增長點與稅負增加帶來的現金流變化與經營風險；做好品牌運營與人力資源管理工作，實現品牌與人力資源收益。

三、完善房地產開發企業內部控制的戰略步驟

1、成立完善的內部控制機構。只有使內部控制機構設置和審計人員的職責具有獨立性，才能合理行使相關控制權利，對內部控制的有效性進行監督檢查，合理控制企業相關風險。

2、分析內外部環境。房地產企業的外部環境影響力，較其它行業更顯得長遠和復雜，長期的外部環境影響方面有：一是國際經濟形勢，特別是國內經濟形勢及其走勢對企業投資方向的影響；二是國家重點發展方向和區域與城市化進程對企業投資重點的影響；三是產業升級與經濟轉型對企業投資策略的影響。短期的環境影響方面有：一是目前的宏觀調控政策，可能影響企業的資本運營；二是金融市場和匯率變化將影響公司籌資與融資；三是我國政府主導經濟能力比較強，將影響企業日常經營管理；四是稅收政策變化帶來的影響等等。

3、制定企業目標。通過對內外部環境的分析，房地產企業管理者必須首先確定企業的目標，分析企業資源能力和利用外部資源可能性與獲得的份額，確定對企業目標的實現有影響的重大事項，將企業風險控制與企業管理目標結合起來，使制定的目標與企業的內外部風險管理相契合。

4、根據內外部環境及企業目標識別風險：由于有不確定風險的存在，房地產企業管理者需要對風險事項進行識別。實施內控戰略步驟時，需要結合管理目標，對各項目標與實現目標的資源整合、管理行為中的各項潛在風險進行查找，要求企業的管理者對其負面事項進行評估并做出反應。識別的方法一般采用 “五力分析法”、“流程查找法”、“報表法”或采用“內部問卷調查”等方法。

5、評估風險：房地產公司的管理者進行風險評估的目的是了解潛在風險事項如何影響企業目標實現的。管理者應從風險發生的可能性和影響程度等方面對風險進行評估。風險發生的可能性是指某項評估出來的風險發生的可能性，影響程度則是指某項風險發生將會帶來損失的大小，評估方法一般采用排列組合、回歸分析法等方法或工具。

6、風險反應。對于企業評估出來的重要風險，企業都應考慮風險反應方案。房地產企業管理者應理性的分析企業風險發生的可能性和影響，積極制定并實施風險容忍度之內的風險反應方案。

房產企業應對風險容忍度以外的風險進行評估，即對剩余風險進行重新評估，從公司總體的角度、或者組合風險的角度重新計量風險。房地產企業管理者應采取必要措施對企業總體風險進行復合評估，并選擇相應的風險反應方案，保證風險在預期的合理控制范圍內。

7、控制活動。在制定了相關的風險控制方案以后，房地產企業管理者應實施具體的控制活動保證風險反應方案得到正確執行。控制活動存在于企業的各層面和各個部門，房產企業管理者要根據企業實際情況確定采用的政策和影響該政策的一系列程序，確定這些程序和方法的優化和調整等。

8、信息和溝通。來自于企業內部和外部的相關信息必須以一定的格式和時間間隔進行確認、捕捉和傳遞，以保證公司的員工能夠執行各自的職責。信息與溝通主要存在三個方向：一是風險控制活動過程中的信息與溝通，二是風險評估或重新評估過程中的信息與溝通，三是風險控制結束后反饋機制的信息與溝通。這項工作一般由責任部門與內控部門之間的以多種形式得以實現。

9、監控與持續改進。房地產企業風險管理的監控是指評估風險管理要素的內容以及運行的執行質量等。企業可以通過兩種方式對風險管理進行監控——持續監控和個別評估。監控還包括對企業風險管理的記錄和對記錄的檢查，對企業風險管理進行記錄和運行情況進行測試和評估，當房產企業根據管控的需要對外報送企業風險管理效率報告時，應為企業的內控管理設計一套記錄模式并保持有關的記錄。

總之，房地產企業要根據內部控制的基本理論，建立和完善適合企業自身特點的內部控制體系，認真總結和探索內部控制的新方法、新思路，從完善和加強內部管理的角度確保企業持續、穩定、健康發展。

[1]金珊.談房地產開發企業會計核算的特殊性[J].財會月刊,2003; 12

[2]宋培華.試論企業內部控制的問題及對策[J].集團經濟研究，2006;12

（責任編輯：何秀秀）