淺談建筑工程保修階段監理應注意的事項

賈真

（廣東省肇慶市鼎建監理有限公司，廣東 肇慶 526000）

1 監理依據和工作重點

1.1 工程保修監理依據。工程保修是指工程質量保修，監理應依據《建設工程監理規范》、《廣東省施工監理規程》、《工程建設監理合同》和設計文件、工程質量驗評標準進行。為了確保保修及時保證質量施工合同還應規定工程質量的保修金額（一般為工程總造價的5%）和保修金的預留與支付方法以及保修金的利率。經過業主方與承包商協商，也可以簽訂專項工程保修合同。

1.2 關于工程保修期的計算。關于工程的保修期限應依據監理單位與業主方簽訂的《工程建設監理合同》和業主與承包商簽訂的《施工合同》文件中規定的期限。監理合同中規定的是監理業務期限，目前一般保修期監理定為1年，而施工合同規定的是承包商對工程負責報修的期限，但必須符合國家建設《工程質量管理條例》第六章建設工程質量保修的規定。故施工合同規定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。

1.3 保修階段的監理工作重點應根據具體工程對象來確定。筆者認為以下內容應列為監理重點。

1.3.1 對應進行沉降觀測的建筑物，應關注其觀測成果和觀測方法、技術要求以及是否已沉降穩定，如發現異常情況，應通知設計和質監部門分析研究處理；

1.3.2 對工程質量問題和質量缺陷進行調查，重點是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程。

1.3.3 調查屋面、浴廁間、外墻面防水效果。

1.3.4 給水管及排水管有無滲漏以及衛生潔具使用狀況。

2 監理工作的方法及措施

2.1 工程進入保修階段，承包商已撤離現場而監理單位則應根據工程項目大小（可以不設項目監理機構）宜在參加該項目施工階段監理工作的監理人員中保留必要的人員。

2.2 監理人員要與業主方密切聯系，關注工程使用狀況是否正常，隨時聽取用戶意見。同時，與有關承包商保持電話聯系，并且要求承包商指定一名聯系人。

2.3 在單位工程竣工驗收時，督促承包商向業主方提交《質量保修書》，其內容為具體保修項目，期限以及有關承諾。

2.4 組織承包商對工程使用情況進行質量回訪，一般每半年進行一次為宜。并在氣候突然變化（臺風、冬季低溫）如臺風暴雨過后組織使用單位進行檢查一次，對發現的問題按單位工程進行登記。

2.5 在工程保修期1年即將到期的前1－2個月，由監理人員組織業主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。發現的問題及需要維修的內容按單位工程列表登記。

2.6 監理人員對用戶反饋的意見和以上質量回訪與檢查中發現的質量問題與缺陷發現的原因進行詳細調查分析，并確定質量缺陷的事實和責任。比較嚴重的質量缺陷應由監理人員組織業主、設計人員和承包商共同研究確定原因。關鍵是要確定該工程質量缺陷是否在正常使用條件下產生的。因為國家《建設工程質量管理條例》規定的是在正常使用條件下，工程存在的質量缺陷均應由承包商負責，無條件保修。監理人員及時發出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內派人進行維修。比較重大的質量缺陷，如基礎不均勻沉降和屋面地下室滲漏等質量問題要求責任方提出缺陷的處理方案，經過監理、設計人員、業主方共同審批后，由監理人員監督實施處理。

2.7 承包商若不能按監理人員要求及時進行維修，監理人員應書面通知業主，可由業主委托其他承包商完成。（同時，監理人員要與原承包商溝通。其維修處理發生的費用依據施工合同規定在質量保修保證金中扣除。

2.8 當監理合同約定的工程保修期監理業務過期后，承包商應按施工合同和國家《建設工程質量管理條例》的規定仍需對工程繼續履行質量保修義務。

3 關于地基基礎和主體結構工程的最低保修期限問題

3.1 國家《建設工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程，房屋建筑的地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；筆者發現目前設計施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限。據國家《建筑結構可靠度設計統一標準》（GB50068－2001）規定的3類普通房屋和建筑物，其設計年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護的前提下才能滿足的條件。

3.2 在保修階段監理工作中發現工程竣工驗收合格并移交使用單位后，有的使用單位擅自改變設計使用功能，即出現工程的非正常使用條件，增加了結構的活荷載甚至破壞了屋面和外墻面防水功能等情況。舉例說明：

3.2.1 樓層辦公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉庫。

3.2.2 屋面上加設太陽能熱水器，電視等無線接收設備，屋面和外墻面設置大型廣告牌；

3.2.3 室內進行二次裝修擴門拆墻，改變水、電管線；

3.2.4 屋面天溝灰塵和生活垃圾和生活垃圾堆積，天溝流水不暢，個別水落堵塞等。

監理人員一旦發現上述情況，即應書面通知業主或使用單位，并提出處理意見，引起重視。

3.3 關于地基基礎和主體結構分部保修如何實施，缺乏具體配套措施不好操作。因保修期為50年，是人生的大半輩子。歲月滄桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和責任人？又如何分清責任工程是否屬正常使用和正常維護。

4 應采取的措施

4.1 監理單位把工作重點和主要精力放在施工階段監理工作中，無疑是正確的。只有在施工階段對工程質量進行有效的、嚴格的控制，不留人為質量隱患，使工程竣工每一分部質量均達到設計和施工質量驗收標準，同時滿足用戶的使用功能要求，使業主放心使用。大量實踐證明，施工階段監理工作越到位，保修監理工作量就會大大減少。

4.2 當房屋建筑工程投入使用過程中，由于荷載對結構構建產生時間效應和構件在溫度和濕度變化中以及地基的沉降等原因會產生變形。同時，在建筑物協調變形過程中會產生次應力的不利影響。（當然，在正常設計、正常施工以及正常使用和維護條件下，以上結構、構件不會發生超承載力極限狀態和正常使用極限狀態的質量問題。）故工程在使用一階段后，會出現這樣、那樣質量小問題是正常的，也是難免的。所以說工程質量保修是必要的，即使竣工驗收質量達到優良等級的工程也不例外。

4.3 監理單位對保修階段也要像施工階段也要像施工階段監理那樣重視，就像工業產品售后服務那樣，想用戶所想，急用戶所急。搞好保修階段監理工作，也是監理單位提高資信度、保持監理行業形象，創監理品牌的重要方面。

4.4 監理人員首先要模范地貫徹執行國家《建設工程質量管理條例》關于有關工程保修的規定，在施工階段監理工作中，嚴格控制材料、構配件質量和施工操作工序質量，確保工程在正常條件下施工。同時呼喚業主方要確保工程的正常使用條件和采取正常的維護措施，以求房屋建筑工程達到設計規定的使用年限。

4.5 國家和各級建設行政主管部門在貫徹國家《建設工程質量管理條例》中，制定關于房屋地基基礎和主體結構保修期為50年的相應的具體配套措施，以便于實施。

[1]張玉娥.建筑監理面臨的問題及解決辦法[J].晉城職業技術學院學報，2009-07-15.