中國樓市將重蹈日本覆轍?

　　上世紀90年代初，經歷了30年的經濟飛漲后，日本樓市、股市相繼崩盤，開始陷入經濟危機的泥淖。回顧日本1985年—1991年樓市的走勢可以發現。大約經歷了幾個重要節點：1985年日元開始升值；1986年大量資金進入房地產；1987年日本房價飆升3倍；1988年房價下降、地王拉升房價；1991年房價再次下降、樓市崩盤。
　　而中國樓市2005年—2008年所經歷的情況，似乎與日本驚人地相似。在《中國房地產崩盤時間表》的熱帖中可以看到，2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進入房地產市場，2007年房價飆升，2008年房價下降、地王頻出……因此該帖預測2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。
　　過去對房地產的調控，全世界的政府應該說都是失敗者。不然的話，美國也不會在次貸危機面前栽下這么大的跟頭，日本也不會出現20年經濟低迷的。英國、愛爾蘭、希臘、迪拜目前還在因房地產崩盤而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產這一塊“15頭”上。
　　中國大陸樓市泡沫早2007年就明顯出現，但無論中央政府怎么調控，無論民間“空頭”專家如何呼喚大家別買，無論買不起房的人如何叫罵，無論地方政府如何建設保障房，房價依然堅挺上揚。而且。更奇怪的現象是，每次中央一調控，房價就報復性上漲，以致政策要出臺前，地產中介就告訴購房觀望者趕緊出手。雖然中介是忽悠，但居然都歪打正著，沒道理可講。
　　當然，空方人士也繼續喊空，他們也分析得有理有據，早就有人分析認為，中國樓市將重蹈日本覆轍，因為兩者的發展過程有驚人相似之處：
　　上世紀90年代初，經歷了30年的經濟飛漲后，日本樓市、股市相繼崩盤，開始陷入經濟危機的泥淖。回顧日本1985年——1991年樓市的走勢可以發現，大約經歷了幾個重要節點：1985年日元開始升值：1986年大量資金進入房地產：1987年日本房價飆升3倍：1988年房價下降、地王拉升房價：1991年房價再次下降、樓市崩盤。
　　而中國樓市2005年——2008年所經歷的情況，似乎與日本驚人地相似。在“中國房地產崩盤時間表”的熱帖中可以看到，2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進入房地產市場，2007年房價飆升，2008年房價下降、地王頻出……因此該帖預測2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。
　　那么，中國樓市到底會不會在一兩年內重蹈日本覆轍?本刊請來房地產獨立評論人牛刀等專家進行分析。專家觀點不代表本刊立場，僅供參考。
　　
　　官方房地產專家：這幾年不會崩盤
　　
　　中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為，當前高房價癥結在于難以抑制的投機性需求。中國大量二三線城市如今還可以吸引投機資金。所以這幾年房地產整體還難以遭遇“崩盤”的結果。“但是一旦房地產泡沫破裂，后果將會比日本更嚴重”。
　　易憲容最后這句話講得比較保守，他認為幾年內不會崩盤，但沒有預測具體年份。
　　而廣州社科院研究員彭澎則詳細分析了中國與日本之間在國情和政策上的不同，以此證明雖然時間表有些類似，但并不一定意味著中國樓市會像日本一樣“崩盤”。
　　彭澎稱，首先。中國的人口紅利短時間內還不會消失，而這是日本樓市泡沫化過程中不曾有的現實，學者普遍認為還有15—20年的人口紅利期，這對中國樓市形成了支撐：其次，中國大規模的城市化進程使得未來將有數億農民轉化為城鎮居民，這一過程還會帶來大量的住房需求：再次，當年日本被迫大幅升值，從而使得日本樓市泡沫化加劇，而目前從中央的態度來看，中國不會輕易受美國脅迫大幅升值：最后，從去年底以來，從中央到地方政府都頻頻表態要平抑房價，因此有理由相信中國能夠成功控制住房價。
　　中國發展研究基金會副秘書長湯敏則直接對調控方法提出質疑：過去對房地產的調控，全世界的政府應該說都是失敗者。不然的話，美國也不會在次貸危機面前栽下這么大的跟頭，日本也不會出
　　日本和中國還有國情和社會制度的不同，國際國內經環境的不同，對待住房的態度和立場也不同，所以，日本的普通民眾在泡沫破滅時并沒有多少人受到危害，只有炒房客這個群體出現問題，而中國的住宅問題涉及很多普通民眾，一旦泡沫破滅，將會危及很多人。現20年經濟低迷的。英國、愛爾蘭、希臘、迪拜目前還在因房地產崩盤而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產這一塊“石頭”上。
　　湯敏認為，內地以前如70／90這樣的調控政策，大多過于微觀，難以起到有效調控的作用。而且對房地產的調控缺乏一個明確的目標——調控的目標到底是什么?是保證人人有住房?還是人人有房住?目標很不清楚。
　　“要用調控通脹的機制來調控房價，首先要建立統一的房價指標體系，建立城市的普通住房價格指數。同時，設立不超過居民年收入增長率的房價容忍指標，一旦超過這一指標，相關部門就要馬上啟動調控機制，例如調整房地產貸款利率、增加土地供應、提高購房首付。”
　　湯敏認為，具體的調控手段可以再作探討，中國有條件在世界上首先建立一套完善的調控房價體系。”這一容忍指標也要設立下限，房價大跌同樣不利于房地產市場的健康。”他說，最理想的狀態是通過這一體系，讓中國房價在四五年內實現“軟著陸”。
　　其實，湯敏言下之意是，目前的調控沒有起到預期的作用，還必須出臺更完善的調控政策與調控指標。從側面上，也可以看出他對樓市崩盤感到很難。
　　此外，許多政府官員和體制內專家都認為“中央政府有能力調控房價”，理論上也分析得有理有據。他們還認為，目前中央抑制投資和投機的購房行為的思路是正確的，但力度還可以更大一點，應該加大二套房以上持有者的稅負，這是短期內就能夠做到的。
　　
　　獨立評論人牛刀：中國樓市崩潰時將比日本猛
　　
　　房地產評論人牛刀是近幾年非常活躍的地產評論人，他在接受本刊采訪時認為：
　　中國政府和民眾正在作出艱苦的努力，設法化解泡沫。但是，作為一種經濟現象，僅僅依賴行政的手段和道德的訴求，不能解決根本問題。經濟的問題，最后的解決方式一定是經濟的手段，不痛下殺手，就不可能化解泡沫。
　　牛刀悲觀地認為，目前的手段不可能化解泡沫，因為政府不想看見大量的開發商破產倒閉，大量的職業炒房客跳樓——當然，跳樓只是一種形象的說法，更不想看見土地價值降至低點，無力扭轉對房地產的依賴趨勢。那么，導致的后果就是房價泡沫破滅，情形相對拉美和日本來講，更加嚴重。
　　政府的善意可能害了一大批人。此時政府應該發出更加明確的信號，因為事態的嚴重程度不是現在所能預估的。政府其實已經向市場發出了信號，只是這個信號不明確，導致開發商不愿降價，炒房客不愿拋盤，一些普通的買房保值的民眾依然在湊錢交首付。而政府實際上已經無力再發行鈔票了，依賴貨幣推動的房價上漲缺乏動能，當一切的矛盾焦點聚焦在一起的時候，泡沫就將開始破滅。
　　牛刀分析認為，日本房價泡沫破滅時，日本的基尼系數為0.47，超過國際警戒線的0.07。中國不一樣啊，中國今年的基尼系數要突破0.52，泡沫破滅時的基尼系數要突破0.54，遠比日本嚴重。降低基尼系數的唯一辦法，就是將房價。我做了一個簡單的推測。房價明年如果下降20％的時候，基尼系數會維持今年的水準：房價下降30％時，基尼系數會降低到0.50，仍然是泡沫破滅的風險區：只有降低到40％以后，基尼系數會降低0.49，那么，中國就不會有泡沫破滅的威脅。但是，很難做到。
　　日本房價破滅時，日本的貨幣十分堅挺，對美元的大幅升值為市場所認同。而中國現在的貨幣是政府在一手操縱，如果恪守規則，那當然是萬民之幸：但是，萬一哪一位高官手指頭一松，可以想象幾萬十幾萬億的貨幣就會流向市場。就算遵守規則，每年17％的貨幣增長也不可持續，今年M2余額將會突破70萬億。超過GDP的一倍，比美國還要高出10萬億人民幣，并且無法回收。市場上對貨幣的利率、匯率等十分敏感，極易產生信息混亂，很輕易的導致市場誤判。
　　牛刀總結說，日本和中國還有國情和社會制度的不同，國際國內經環境的不同，對待住房的態度和立場也不同，所以，日本的普通民眾在泡沫破滅時并沒有多少人受到危害，只有炒房客這個群體出現問題，而中國的住宅問題涉及很多普通民眾，一旦泡沫破滅，將會危及很多人。
　　
　　政策繼續干預市場，還是讓市場自然調控？
　　
　　目前，上海、深圳等地繼續出重拳，出臺“調控細則”。上海規定每戶只能新購一套房，深圳出臺“限購令”，規定深圳本市戶籍居民家庭每戶限購2套住房。
　　業內人士表示，從內容看，并沒有嚴過“北京細則”，甚至從某種意義上而言，上海細則還表明。眼下房產稅還是停留在“準備試點階段“，真正落地還需時日。而深圳的所謂“限購令”，其實在具體操作中也起不了多大作用。
　　所以，在“雙限令”作用下，深圳黃金周新房成交量卻出人意料地呈現“暴漲”行情。深圳市規劃與國土資源委員會網站公布的數據顯示，10月1日至6日，深圳新房成交量為2313套，而去年同期深圳新房成交量只有660套。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，創今年以來新房成交量的最高紀錄。
　　種種跡象表明，無論是中央的調控政策，還是地方的具體調控細則，都無法把樓市泡沫擠掉。市場經濟時代，與其這樣邊擠泡沫邊膨脹，氣球破不了，越吹越大。還不如讓市場自己去調控，泡沫總有破裂的一天，到了那天，不管是不是重蹈日本覆轍，泡沫這么大，不破已經嚴重影響民生問題，與其讓它影響民生問題和民憤，不如讓市場自動去擠破這個氣