信息化“軍師”張亮

張亮，一家大型房地產(chǎn)集團(tuán)的信息系統(tǒng)主管，目前參與開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運營管理平臺。該集團(tuán)的系統(tǒng)建設(shè)正處于階段性收尾工作，即將上線。該系統(tǒng)開發(fā)完之后，將處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

“在國內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)運營方面的信息化成熟產(chǎn)品并不多，而我們幾乎是‘第一個吃螃蟹的人’。該系統(tǒng)完善之后，有利于地產(chǎn)公司分析商鋪業(yè)態(tài)，提高商鋪的入駐率和收入。”

某房地產(chǎn)集團(tuán)信息主管 張亮

盡管張亮尚不到而立之年，但已有近5年信息化主管的經(jīng)驗。他認(rèn)為，這幾年信息化正逐漸與業(yè)務(wù)融合，這種趨勢必定會對管理人員提出新的要求。信息主管要把握這種需求，必須要懂行業(yè)和業(yè)務(wù)的發(fā)展方向。

四年經(jīng)驗

張亮是IT專業(yè)出身，學(xué)的是計算機(jī)科學(xué)與技術(shù)專業(yè)。在他看來，這是最為“正宗”的計算機(jī)專業(yè)。畢業(yè)之后，張亮去綠創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)做了一年業(yè)務(wù)。該集團(tuán)主要研究噪聲治理、能源控制和工業(yè)廢氣污染治理方面的民營企業(yè)，一年收入近兩億元。

一年之后，由于張亮“自己的性格不適合做業(yè)務(wù)”，正好集團(tuán)正在組建IT部門，將他抽調(diào)過去，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)的信息化工作。這一段經(jīng)歷為張亮打開了信息化之門。綠創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)的信息化從此起步，從軟硬件環(huán)境開始建設(shè)，實施了一些行業(yè)應(yīng)用軟件。張亮的優(yōu)勢在于，又做過業(yè)務(wù)，也懂計算機(jī)，能迅速找到兩者之間的契合點。“當(dāng)時逐步引入外包的概念，將一些不重要的系統(tǒng)外包給系統(tǒng)集成商，也減輕了IT部門的壓力。”

張亮說，為了尋找更大的發(fā)展平臺，或者是為了進(jìn)入我國經(jīng)濟(jì)比較重要的行業(yè)，他來到現(xiàn)在所在的地產(chǎn)集團(tuán)。該集團(tuán)是深交所上市公司，主要專注于商業(yè)地產(chǎn)項目的持有、開發(fā)、招商和運營，最近幾年被新加坡的投資公司控股。截止到2008年底，該集團(tuán)已經(jīng)在全國持有或者管理25個商業(yè)地產(chǎn)項目。

由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，所以，該領(lǐng)域的信息化還不成熟，參與的IT廠商也不多。所謂商業(yè)地產(chǎn)和一般的地產(chǎn)有所區(qū)別，大部分指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從功能和經(jīng)營模式上來說，與普通的住宅、公寓、別墅等有較大區(qū)別。

張亮除了規(guī)劃公司的信息化項目之外，目前的精力主要是執(zhí)行開發(fā)和完善商業(yè)地產(chǎn)的管理分析平臺，他直接向總體負(fù)責(zé)信息化的經(jīng)理匯報工作。

核心是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

張亮所在的集團(tuán)總部位于北京市中心，樓下是一家大賣場。這棟大廈就是和該賣場合作開發(fā)的。算起來，該集團(tuán)持有或管理的商業(yè)產(chǎn)品分為幾類：一類定位是社區(qū)型購物中心，滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枨螅灰活愂巧鐓^(qū)型購物中心的升級版，增設(shè)了符合時尚、休閑和娛樂等更為豐富的業(yè)態(tài)；還有一類是高檔購物中心。

普遍來說，商業(yè)地產(chǎn)大多是以購物中心、大賣場和各類專業(yè)主題商場的類型出現(xiàn)，通常也叫“Shopping Mall”，比如中糧旗下的大悅城系列。

張亮分析說，業(yè)內(nèi)有不同的商業(yè)地產(chǎn)模式，每一種各有優(yōu)勢。有些商業(yè)地產(chǎn)是為大型商戶訂單開發(fā)的，如他現(xiàn)在所在的大廈。而有些是在開發(fā)完之后，整體出租給某個大型商業(yè)連鎖公司，如出租給沃爾瑪、家樂福等，這類超市被稱為主力店，而出租給規(guī)模稍微小一點的店鋪叫做次主力店，如像屈臣氏這種類型的。還有一些商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)定位，將一定比例的面積散租給零散商鋪。

可以說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式各不相同，主要根據(jù)地理位置、客戶流量來定位模式。不同業(yè)態(tài)的模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)管理者關(guān)注一些數(shù)據(jù)，如哪些是優(yōu)質(zhì)商鋪？它們的盈利能力如何？每周（每日）的銷售量是多少？銷售集中的時間段？商鋪的產(chǎn)品等等？

“商業(yè)管理平臺主要是基于POS機(jī)的，主要用來收集商戶的數(shù)據(jù)，以滿足管理者對商業(yè)項目的分析能力和把握能力。”張亮舉例說。

普遍來講，商業(yè)地產(chǎn)需要不斷淘汰商鋪，吸引優(yōu)質(zhì)商鋪入駐，這種更換也就是租戶置換率。據(jù)統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)在開業(yè)1年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到20%#12316;40%；開業(yè)3年后，租戶置換率穩(wěn)定在2%#12316;3%。還有一些指標(biāo)值得關(guān)注，比如商業(yè)地產(chǎn)的店鋪的位置規(guī)劃、店鋪的類型等。這些均可以通過信息化得到相關(guān)的數(shù)據(jù)。作為商業(yè)地產(chǎn)的管理者，如何找到這些數(shù)據(jù)，靠的就是信息化。

簡單來說，用戶在商鋪購物之后，通過POS機(jī)或者刷卡完成交易。刷卡交易時，統(tǒng)一收銀的購物中心直接將消費額度劃到商業(yè)地產(chǎn)公司在銀聯(lián)的賬號上，一定周期后，再返回給各個商鋪，這樣的目的是為了提高談判能力，有利于降低刷卡的手續(xù)費。而另一種，是各商戶開立銀行對公賬號，交易后則直接劃到本商鋪賬號上。

POS機(jī)的數(shù)據(jù)傳輸也有不同，如果是統(tǒng)一收銀的大型購物中心，所有數(shù)據(jù)直接放在商業(yè)地產(chǎn)商的服務(wù)器中。而如果各個商鋪是單獨通過POS機(jī)收費，商業(yè)地產(chǎn)運營商會通過POS機(jī)或各商鋪本身系統(tǒng)的接口進(jìn)行數(shù)據(jù)收集。

“所有地產(chǎn)商業(yè)的業(yè)態(tài)不一樣，這就決定了信息化實施的模式不一樣。”張亮認(rèn)為，不管是什么樣的模式，信息化的最終目的就是要收集數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)，以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，為整個商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)決定了商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，可以確定招商的定位、租用空間大小、租金多少等，“準(zhǔn)確性至關(guān)重要”。

明年，該系統(tǒng)還將持續(xù)開發(fā)后續(xù)模塊，而集團(tuán)其他項目如財務(wù)系統(tǒng)、OA等系統(tǒng)，張亮也參與到項目建設(shè)中。

促進(jìn)兩者融合

張亮越來越少參與到技術(shù)層面，而是關(guān)注業(yè)務(wù)的發(fā)展。他給自己的定位是：“信息化的咨詢工作”。在他看來，CIO的出路無非有三種：一種是在企業(yè)里往上走，成為CEO；一種是獨立創(chuàng)業(yè)，在行業(yè)內(nèi)具有一定的影響力；最后一種是成為職業(yè)的CIO，而這正是他職業(yè)未來的規(guī)劃。

“以我的性格，不善于做前兩種類型的信息主管，只適合做‘軍師’型的信息主管。”張亮解釋說，這種信息主管強(qiáng)調(diào)咨詢能力和對行業(yè)的洞察力。前些年，企業(yè)僅僅要求CIO有優(yōu)化流程、控制成本的能力，現(xiàn)在則要求CIO要拓展業(yè)務(wù)發(fā)展，不僅僅要會控制成本、提高效率、對企業(yè)的業(yè)務(wù)起到支撐作用，更希望能夠幫助企業(yè)盈利。

“溝通的能力很重要，同時需要細(xì)致和耐心。CIO需要持續(xù)做行業(yè)內(nèi)的創(chuàng)新工作，而不能停頓。”張亮如此分析CIO的能力。從業(yè)務(wù)能力與IT知識背景來看，不懂IT技術(shù)，CIO一樣能發(fā)展信息化；而不懂業(yè)務(wù)，CIO再懂IT技術(shù)也無能為力，這就是現(xiàn)在正在發(fā)生的變化。

張亮最后強(qiáng)調(diào)，對于CIO來說，由于接觸到的敏感數(shù)據(jù)越來越多，人品也至關(guān)重要。一旦坐上了CIO這個職位，他對企業(yè)可能的貢獻(xiàn)以及危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般人。如果CIO的人品出現(xiàn)問題，那么，企業(yè)也會損傷慘重。

其實對張亮這一批信息主管來說，這些成長于八零后、擁有專業(yè)背景的人越來越多地進(jìn)入到企業(yè)當(dāng)中，正在逐步成為企業(yè)信息化的中堅力量。除了普遍意義的職場“幸運”之外，對業(yè)務(wù)和IT的理解正是促進(jìn)他們成長的真正原因。