構(gòu)建適度住房消費(fèi)新文化

久熱不降的房產(chǎn)熱讓人們的目光從經(jīng)濟(jì)的角度轉(zhuǎn)向文化的層面以期尋求對(duì)策。在傳統(tǒng)居住文化的深刻影響下，如何引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)?對(duì)房地產(chǎn)有長(zhǎng)期深入研究的山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平教授給出的答案是，要盡快“構(gòu)建適度住房消費(fèi)新文化”。

《走向世界》：請(qǐng)問如何評(píng)價(jià)目前的住房消費(fèi)?

程道平：中國(guó)人重親情，家的概念重，舍得花錢買房，而且往往追求大面積住房，住房消費(fèi)在生活中的比重相當(dāng)大?？偟恼f來，這是一種不健康、不科學(xué)的消費(fèi)方式。我們的小康社會(huì)還沒完全實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在不能把購(gòu)買力都押在住房上，從家庭到社會(huì)，都需要建立合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。如果大家都成了“房奴”，沒錢去搞別的消費(fèi)和投資創(chuàng)業(yè)，其他社會(huì)消費(fèi)就會(huì)受到影響，抑制拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，后來會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)一支獨(dú)大而其他產(chǎn)業(yè)萎靡不振，而且這樣經(jīng)濟(jì)是不可持續(xù)的。

《走向世界》：那么問題主要出在哪里?

程道平：過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，物質(zhì)短缺，住房緊張，人們無法選擇。1998年房改之后，市場(chǎng)不斷提供豐富的房源，人們的選擇多了，紛紛拿出錢來買房子，追求面積和品質(zhì)進(jìn)一步改善，這就是改善性住房。

改善住房條件要提倡，是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的一個(gè)要求。但問題的關(guān)鍵是，怎么算改善?改善是否非要增大面積?改善到什么程度算是完成改善了?這些是引導(dǎo)社會(huì)住房消費(fèi)主流的重要傾向，應(yīng)該深入思考并提出規(guī)范的對(duì)策。

《走向世界》：應(yīng)該如何解決這些問題?

程道平：我們要根據(jù)國(guó)情和未來發(fā)展條件，制定引導(dǎo)居民住房消費(fèi)的基本政策，并進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為法規(guī)。目前我們還沒有《住房法》，《基本住房保障法》也正在征求意見中，而且只是針對(duì)保障性住房。對(duì)于市場(chǎng)化的商品房應(yīng)該怎么消費(fèi)，政府有責(zé)任通過臺(tái)理的住房法規(guī)制度建設(shè)引導(dǎo)適度住房消費(fèi)。

《走向世界》：適度住房消費(fèi)是什么意思?

程道平：住房面積的大小要立足國(guó)情和居民家庭實(shí)際情況，不是簡(jiǎn)單地追求越大越好。我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情是人多地少，土地空間無法滿足普遍追求大住房的需要。適度住房消費(fèi)就是支持個(gè)人住房條件的逐步改善，避免住房面積的閑置和浪費(fèi)，提倡年輕居民租房居住，形成租房與購(gòu)房并行、抑制大房的消費(fèi)模式。

《走向世界》：如何實(shí)現(xiàn)適度住房消費(fèi)?

程道平：傳統(tǒng)的住房理念不是一成不變的，可以引導(dǎo)轉(zhuǎn)化。在現(xiàn)有階段，要考慮如何建設(shè)有中國(guó)特色的居住文化，通過新居住文化的培育，引領(lǐng)住房適度消費(fèi)。

我們建議需要從政策的層面上對(duì)適度消費(fèi)有一個(gè)明確的導(dǎo)向。作為中國(guó)的一部分，香港的住房面積普遍都很小，一般在40-60平方米之間，主要是居住，一些服務(wù)功能由公共設(shè)施來承擔(dān)。比如住宅樓里有公共鋼琴房，住戶可以在指定的時(shí)段租用，避免了家庭買架鋼琴放在家里，不但占用空間、多花錢，有可能幾年之后就不用了，造成資源的浪費(fèi)。所以他們的家很小，但仍然享受到了生活的便利。

《走向世界》：香港的經(jīng)驗(yàn)適合我們嗎?

程道平：不一定照搬香港的模式，但合理的消費(fèi)理念可以借鑒。我們現(xiàn)在許多人一味追求大房子、豪華房子是不理智的，合理的住房消費(fèi)必須控制面積。從中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)的角度講，大房子需要較旺的人氣，空間大人少養(yǎng)不住人氣，增加維護(hù)負(fù)擔(dān)，反而會(huì)降低生活質(zhì)量。

《走向世界》：城市年輕人的婚房為什么成為購(gòu)房的剛性需求?如何改變?

程道平：根源有兩個(gè)，一個(gè)是潛在根源，就是重“家”的文化理念，一個(gè)是現(xiàn)實(shí)根源，就是我國(guó)的戶籍制度，現(xiàn)行戶籍制度迫使年輕人必須購(gòu)買婚房，因?yàn)榕R時(shí)租房不能落戶口，就領(lǐng)不到家庭戶口薄，孩子上學(xué)無法按戶口就近入學(xué)。必須改革現(xiàn)行戶籍制度所連帶的各種生活制度，同時(shí)放寬落戶條件，這是促進(jìn)適度住房消費(fèi)的居住文化形成的必要條件。

《走向世界》：那么適合我們的新住房文化和住房模式該如何建立?

程道平：科學(xué)適度的居住消費(fèi)文化和理念是追求的方向，需要研究構(gòu)建和傳播。政府最近幾年出臺(tái)政策引導(dǎo)中小戶型建設(shè)，倡導(dǎo)90平米以下的住房，可以看作是對(duì)適度住房消費(fèi)的明確引導(dǎo)。

總的來說就是要盡量滿足大多數(shù)的住房需求。對(duì)追求大戶型、大面積的，可以由市場(chǎng)提供，但要實(shí)行調(diào)控，不是調(diào)控價(jià)格，是通過物業(yè)稅等稅收調(diào)控面積。通過按面積分段收稅，面積越大稅越高。稅收調(diào)劑是非常有效的，但制度建設(shè)進(jìn)展太慢。

保障性住房和市場(chǎng)化住房要兩條腿走路。對(duì)中高收入人群的住房需求以市場(chǎng)來解決，對(duì)低收入家庭則需要保障性住房來解決。如果保障房的比例高了，覆蓋40％的家庭甚至更多，社會(huì)各界就不必太看重市場(chǎng)房?jī)r(jià)的高低，房?jī)r(jià)就可以放開。

《走向世界》：對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)是如何規(guī)劃的?

程道平：國(guó)家對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)目前沒有明確的規(guī)定。目前山東全省城市人均住房建筑面積大約31平米，過去10年是住房改善最快的時(shí)期，每年人均大約增長(zhǎng)1平米?，F(xiàn)在我們正在編制濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，未來11年再增加8平米，達(dá)到39平米，接近終極目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之后再增長(zhǎng)的余地就不大了，因?yàn)槲覀內(nèi)硕嗟厣?，必須適度消費(fèi)，很難達(dá)到美國(guó)等西方國(guó)家的水平。

《走向世界》：目標(biāo)應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)?

程道平：人均數(shù)字不能說明問題，貧富差距擴(kuò)大化表現(xiàn)在住房上也是兩極分化。少數(shù)富有者有很多房子，低收入者住房條件差，還有無房戶。改變這種社會(huì)不公平需要制度建設(shè)的促進(jìn)，表現(xiàn)在住房制度的設(shè)計(jì)上，就需要專門進(jìn)行住房公平的研究，要盡快從政策上來引導(dǎo)居住文化的重建，建立系統(tǒng)的住房制度。

《走向世界》：對(duì)困難群體，如何盡快實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”’

程道平：居住文化是有階段性的。我們現(xiàn)在所處的是初級(jí)階段。高級(jí)階段是詩(shī)意地棲居，不僅居住環(huán)境好，而且空間寬敞，舒適地生活。目前我們要大力建設(shè)小戶型的保障性住房，包括廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房。公共租賃房應(yīng)該大力發(fā)展，它設(shè)計(jì)緊湊，設(shè)施相對(duì)齊全，房租比市場(chǎng)房租要低，適應(yīng)居住人群更多一些，它應(yīng)主要面對(duì)新就業(yè)人口和吸引引進(jìn)的人才，這是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。

《走向世界》：公共租賃房完全靠政府投資嗎?

程道平：政府和民間投資都可，回收期要長(zhǎng)一些。目前來看關(guān)鍵是定位有問題。過去十幾年把房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，是從經(jīng)濟(jì)屬性培育。現(xiàn)在意識(shí)到這個(gè)認(rèn)識(shí)有偏差，還要關(guān)注房地產(chǎn)的民生屬性，要保障人有所居。對(duì)于保障性住房的投資，國(guó)家需要調(diào)整投資方向和比例，加大投資力度?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些城市已經(jīng)開始公共租賃房建設(shè)的試點(diǎn)，但需要盡快研究制定該類住房建設(shè)和管理制度。

《走向世界》：能否展望—下住房前景?

程道平：一方面要增加保障性住房供應(yīng)，另一方面土地緊張，需要更新城市開發(fā)觀念，向空中要面積，提升城市容積率，增加普通商品住房供應(yīng)量。通過制度設(shè)計(jì)既滿足不同家庭的住房需求，又能保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，讓社會(huì)更加和諧。這需要加快改革步伐，建立新制度。新制度才能有力地促進(jìn)新的居住文化的形成。