美國人緣何不愛炒房

除了紐約，美國各大城市人口都不多，一般只有幾十萬人。除了商用樓，美國的居民樓一般都不高，人們大多居住平房或別墅。更讓人難以置信的是，美國的“絕對房價”(每套別墅)與“相對房價”(房價收入比)并不高。事實上，美國人并不“炒房”，原因何在?有一些中國學者片面理解，他們錯誤地認為:因為美國開征房產稅，所以美國人不炒房。這一解釋顯然是膚淺的，甚至是誤導與誤解，應正本清源。

美國國土面積與中國大體相當，但美國人口不足中國的1/4，而且中國國土的相當大部分地處大西北，要么是高寒地帶，要么是嚴重干旱缺水地區，不適合居住。相反，美國北鄰人口稀少的自由移民國——加拿大，西臨太平洋，東瀕大西洋，絕大部分國土面積適合定居。總體而言，美國地廣人稀，房地產供給相對充分。因此，土地的稀缺性以及房產的供求關系，直接決定了地價與房價水平的高低。

原因之一:后工業化時代，美國城市化進程已結束。

就目前中國而言，我們正處在快速工業化與加速城鎮化時期，工業化用地與城鎮化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節節攀升的最直接原因。只要工業化不止、城鎮化不歇，人們對房地產的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。

早在20世紀70年代初，以美國為首的西方發達國家開始步入“后工業化”時代。隨著工業化進程結束，人口城市化進程同步完成。自此，來自工業化用地與城市化用地的需求基本消失，地價與房價進入相對平穩、均衡新時代。

原因之二:美國投資渠道多樣化，分散投資與理性投資更時尚。

在中國，不僅投資渠道單一，而且投資市場狹小，投資者別無選擇，除了炒股，就是炒房。當然，投機客還可以炒藥、炒茶、炒菜、炒礦。總之，若投資不足，則必然投機有余;一旦“炒無可炒”，就會變成“無所不炒”。

與此相反，美國的投資市場不僅規模龐大，而且運作規范成熟。它不僅擁有世界最大的現貨市場(股票、債券和基金)，而且擁有世界最大的衍生市場(期貨、期權和遠期)。無論是從投資渠道來看，亦或是從市場容量來看，它都能滿足來自全世界投資者的各種投資與投機需求。

以股票市場為例，截至2010年7月底，美國主板(NYSE)國內股票總市值高達11.67萬億美元，是上證所的近5倍。與此同時，美國NASDAQ國內股票總市值高達3.29萬億美元，是深交所的3.46倍。美國主板與創業板掛牌的上市公司共有5133家，而滬深A、B股上市公司總計2000家左右。此外，美國還有龐大的場外市場(OTC)，截至2010年9月3日，OTCBB掛牌股票3025只，OTC粉單市場掛牌股票共計9655只。

美國公司債券市場與基金市場同樣是世界最大的投資市場。2009年底，中國證券投資基金資產凈值僅為0.39萬億美元，而美國共同基金資產凈值高達10萬億美元，它是中國基金規模的25倍。

原因之三:美國社會保障制度完善，為養老而投資更從容。

在某種意義上講，中國人均GDP尚不足美國的1/7，我國社會保障制度仍不完善，城鄉差別大，尤其是社會保障程度普遍不高。于是，中國人“買房養老”成為自我保障的一種重要形式，因此人們更偏好“買房儲值”。

但是，在美國，不僅社會保障福利高，而且城鄉完全一體化，人均GDP是中國的7倍多，這讓美國人養老無憂，也使得美國人的投資行為更加長遠而理性。

原因之四:美國開征房產類資本所得稅，炒房所得大部分繳稅。

在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。

在美國，證券類(包括股票、債券、基金)資本所得稅與房產類資本所得稅同時開征，并且它們不僅按照“個人所得”設置不同的累進稅率，而且還按“持有期”長短設置了高低不同的稅率。一方面，個人所得稅稅率越高的人，其資本所得稅稅率也越高;另一方面，如果持有期越短，則稅率越高，反之則稅率越低。顯然，這種稅制設置具有很強的“均貧富”的功能，但它的主要目的仍是為了防止短炒與過度投機，鼓勵人們長期投資。