高房價:合理回落是大勢所趨

近段時間，樓市可謂風起云涌。8月份以來，樓市回暖的消息不斷見諸報端;9月29日，房地產調控的強化執行政策如期而至;10月19日晚，央行宣布自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一時間，望嘆喜愁彌漫樓市。房價是高還是低?是升還是降?下一步房價的走勢究竟如何?一切都那么堪憂費解，但一切似乎又都是那么合理、必然而充滿預期。

#61562;現實 高房價吹脹樓市泡沫

目前，房價居高不下，仍是各方關注的焦點。實際上，從2007年起房價已高高在上。但進入2009年下半年以來，房價更如脫韁野馬，愈演愈烈，一線城市高的達到10多萬/平米，成都主城區均價也超過了7000元/平米。在今年4月開始的新政調控下，一度曾出現過量跌價滯，但進入8月又開始反彈，京滬穗深四地房價自調控以來集體飆升，北京均價創調控以來最高漲幅(環比上漲10.6%)，上海成交均價又重回2萬元/平米以上。房價如此之高，雖有城市化等因素帶來的合理上漲成分，但這顯然已不是房產品作為消費品的所是了。從經濟學來看，房價整體長時間越來越偏離價值，房價收入比大大脫離實際，這就是顯著泡沫了。所謂高房價“供求決定”、“資源稀缺決定”論，否定房價和樓市泡沫，那其實都是睜著眼睛說瞎話，只不過是開發商、投資投機客和“磚家”們為了他們利益的一種說辭而已。

不可否認，高房價已是樓市泡沫最集中的表現，也是最大的泡沫。受它的影響，房屋資產自然也存在相當泡沫。除此之外，樓市泡沫也還有其它一些方面的表現。如總量泡沫，現在全國房地產的銷售額占了全國GDP的13%以上，已與全社會再生產比例關系不適應。房地產投資也有泡沫，其投資目前占了全國固定資產投資的22%以上，明顯超重。

但對高房價泡沫和樓市泡沫，一些開發商和“磚家”除了否定，還高唱“利多”，認為是“提高了全社會的投資需求而創造著就業機會，進而推動了經濟的增長”。實際上，高房價泡沫危害極大:一是它威脅民生，讓廣大中低收入居民買不起房，嚴重影響了民生和社會穩定;二是不利于地方經濟發展，因居住成本畸高既阻礙城市化、工業化進程，限制了其它消費及其增長，也不利于經濟平衡協調發展;三是造成了金融風險，一旦泡沫破裂就可能形成美國次貸那樣的金融災難;四是加劇了資本投機，擠壓和破壞了實體經濟發展;五是不利于資源合理利用，造成城市土地資源無限制瘋狂擴張、大量閑置、大量囤積;六是造成房地產業畸形發展，嚴重阻礙了全社會經濟結構調整和增長方式的轉變;七是造成了全社會經濟又好又快持續穩定發展的隱患，一旦泡沫破裂則將后患無窮，如日本、美國房產泡沫破滅的危害即是先例。

目前，高房價非但沒有合理回落，反而呈現隨時報復性反彈的可能，泡沫化問題未能得到有效解決。但既是泡沫，就終將會破滅，現差的可能就是某個“熱點”引爆，因此，我們應當十分重視和認真研究、解決這個問題。

#61562;原因 高房價是怎樣煉成的

房價太高，老百姓把矛頭對準了開發商，也抱怨政府。而開發商、投資(機)者和地方政府比較一致的集中的理由和解釋，是因為城市化下，住房的剛性需求太旺盛，土地資源稀缺而供應有限，市場供求矛盾太大故有了高房價。

那這個高房價“供求決定論”是否成立呢?

先看剛需，經濟學上的剛需本義應是對購房有實際支付能力的有效需求，它包括自住的、投資的、投機的、洗錢的等等。其中，自住需求又分為首次購房需求和改善型購房需求，而據人民銀行四川分行7月發布的全省金融運行數據表明，銀行執行7折利率的房貸占全部房貸的占比僅為2.88%，即首次購房的剛需比重并不大，大概全國情況也莫過如此。至于無實際支付能力的需求，那僅只是一種居住愿望而已，還根本談不上什么剛需。既如此，要說剛需推高了房價，顯然也是輪不到作為多數的這兩部分人的，要說，也只能說到其它的有效需求因素。

再看土地資源供應。不同城市、不同區域、不同地段因土地稀缺度不等，可能會存在地價級差，從而較高地價會推高房價。但就總體市場而言，只要土地供求量基本平衡，就不會推高地價從而拉高房價。從實際來看，這些年市場的土地供應不只是基本平衡甚至是供過于求，如8月份國土資源部公布的今年上半年全國住房用地供應量5.6萬公傾，僅僅完成了全年供地18萬公頃的三分之一，國土部還擔心完不成全年計劃。既如此，那土地稀缺而供應有限就不是高房價的理由了，高房價是與土地有關，但不是什么土地供應量的問題，而應當是土地的其它問題了。

實際上高房價是怎樣煉成的呢?這個問題的確牽涉因素較多，但梳理起來，主要的還是在于以下一些原因:

——市場價格失靈。市場的自發作用，必然會帶來房價追漲甚至瘋漲而失控，這是因為開發商壟斷了對土地的開發使用權，同時對商品房的經營擁有了壟斷權，而市場又缺乏正常秩序和有效監管。

——“土地財政”和土地出讓制度缺陷。地方政府因財稅體制未理順而依賴于“土地財政”，主動追逐高地價從而拉高了房價。土地“招拍掛”制度的缺陷既抬高了地價，也為閑置、囤地、炒地皮從而推高房價創造了制度平臺和制度保障。

——金融市場缺陷。貨幣政策過去較長時期一直寬松而無差別化，既為開發商囤地、炒地、抬價提供了機會和手段，也刺激了大量不合理的住房消費尤其是投資投機客對房價的追漲。流動性過剩、對熱錢入市的監管不力、投資渠道缺乏、負利率、通脹預期，都明顯讓房價失去理性而充滿金融功能和投機性。土地的資本化、證券化，房產品被過度賦予的金融屬性，房貸衍生化而缺乏有效管理，這些都無不使得房價更加妖魔化而變得高企起來。

——稅收杠桿缺失。目前房產品是開發環節有稅、交易環節稅不高且無差別化政策、持有環節無稅。囤房、炒房的投資投機客們和多套置業者為什么置高房價于不顧，一個重要的根源其實就在于房產品是個免稅商品，付出和占有的成本太低，加上負利率和通脹預期，因此樂于追漲，于是調控投資投機和多套占有總難根本奏效。

——市場供給結構不合理。這主要是住房保障建設嚴重滯后，市場份額太小，供給缺口較大，造成許多中低收入者都去擠商品房，自然也就抬高了房價。

#61562;出路 房價合理回落是大勢所趨

當下，很多人都在問，房價在年底左右這段時間還會不會出現“普降”呢?

應該說，現在的樓市就是個政策市，政策調節得當且逗硬了，樓價整體水平應該會有合理回落，保守估計是應回落20~30%左右，較合理的水平應該是回落到2009年初的水平。這樣的估計是基于，現在城市化進程加快對商品房價雖有影響，但這并不是主要的，大量進城農民和剛參加工作年青人即相當多數的所謂“剛需”的居住需求，實際還要靠保障性住房來解決，因此，只要房產品能真正回歸消費品本性，供求關系調節得當，那房價就應該主要是由房價收入比和價值來決定。而目前市場的房價收入比高達15~30:1，已遠遠高出國外4~6:1的水平，回落一截完全是合情合理的。當然，這個估計是一回事，政策又是一回事，政策落實得如何又是另外一回事，房價回落涉及開發商和許多相關既得利益者，真正回落和回落多少最終還得取決于市場內外各方博弈的結果。

但從根本上來講，高房價回歸理性并一直要維持在市場正常合理的價格水平范圍，還必須有待通過房地產市場的制度改革才能真正實現。實踐已證明，短期政策治標不治本，樓市多次調控多次失靈，已嚴重影響到經濟宏調、房地產市場的健康持續發展和政府的公信力。要解決房地產市場周期性發作的震蕩，尤其是高房價和暴漲難題，惟有從根本上進行房地產體制機制的改革才行。作為改革，自然是件難事，也是一個較痛苦的過程，但只有改革樓市才會有更好出路，我們必須從現在起就要逐步推進并努力去實現才行。從制度層面來講，現階段房地產市場的改革應當主要著眼于以下這樣幾個方面:一是要調整房地產業和房地產市場的定位，要弱化房地產支柱產業定位，把這個產業和市場定位在主要滿足大多數人需要的住房保障性市場上來;二是土地管理及其出讓制度必須要有一個根本性調整，要重新調整中央和地方的管理權限，變向開發商出讓土地使用權為轉讓土地開發權;三是要進行財稅體制改革，加快和逐步推進房產稅的改革實施，進一步理順中央與地方的利益分配關系;四是要建立起與房地產業和房地產市場定位相一致的、相配套的金融保障體系;五是要加快制定出臺住房保障立法，進一步制定、完善市場管理和市場秩序的相關法律法規。(作者系四川省社科院房地產研究中心主任研究員)