房地產的饕餮盛宴

小清河的房地產究竟有多熱，有專家表示，小清河將成為濟南房地產市場最后一塊“價值洼地”，它的異軍突起，將濟南地產帶入了一個前所未有的發展時代。

2010年以來，短短半年時間內，隨著二期改造工程的深入，持續改造中的小清河片區受到眾多知名地產商的青睞，周邊土地價格上漲15％。

最能說明小清河價值變化的，是環境的改變所帶來的經濟效益，

曾經在小清河邊上有塊地，20萬元一畝地都沒人要。近期這里卻是培養地王的溫床。2009年11月12日，歷城區將軍路以西，小清河北路以北的224畝華光日化地塊被重汽地產以393萬元／畝的高價拍得，按2.2的地上容積率計算，樓面地價就已達2682元／平方米。而涉及地塊的一個村居僅村民的土地補償款就高達2億多元。

如今隨著小清河兩側開發帶“藍圖”的繪就，濟南北跨的步履愈發清晰。

其中二環西路一無影山北路段，西至二環西路，北至粟山路，南起二環西路沿濟齊路黃崗路、天發路至無影山北路東至無影山北路，總用地面積超過500公頃，可規劃建設用地面積約200公頃。

該區位總體構思為“濟水宜居帶，泉城新水岸”，具體定位為，在功能上形成設施完善的宜居城市功能區和濱水宜居新區：在形象上體現濟南“山、泉、湖河、城”中，小清河邊的新興都市水岸形象，景觀定位為“山、水、綠、城”一體的濱河景觀帶。

在具體規劃布局中，形成“一帶四心，多組團”的空間結構。一帶即小清河生活休閑帶濱水景觀帶，四心由西往東分別是西段社區鄰里中心片區商業服務中心社區娛樂文化中心東段社區鄰里中心。多組團則是指濱水多元化生活居住組團。

無影山北路——歷山北路段具體范圍東至歷山北路，北起津浦鐵路沿馬家莊南路新黃路至歷山北路，南起無影山北路沿師范路標山路水屯北路至歷山北路，西到無影山北路，總用地面積約828.64公頃，可規劃用地面積約110.57公頃。

規劃提出將該區位作為濟南北部城區中心，北跨戰略大本營形成集商貿商務、旅游休閑、生活居住于一體的綜合性城市功能片區。

歷山北路至大辛河段規劃范圍西至歷山北路，東至大辛河，北至水質凈化廠北側規劃路，小清河，南到水屯北路工業北路，總用地面積約588.57公頃，可規劃建設用地約156.07公頃。

該區位總體規劃定位為小清河綠色景觀長廊和服務發展帶的東部端點：燕山新區現代城市景觀軸的北部節點，以山水文化、旅游服務、休閑娛樂為特色的綜合性城市片區。該片區將充分結合水系及其綠化，構建生態片區，營建“城綠相融”的生態型人居環境。

在規劃布局上，該區位以河流和綠地形成的生態網絡廊道把規劃用地分成7個居住組團，形成“一帶貫穿、主軸延伸、點線結合、六廊七組”的功能結構。

其中一帶主要指小清河景觀綠化走廊，主軸則是指燕山城市現代發展軸，以燕山中心為中心，通過大辛河將華山風景區和黃河串聯起來，形成新區現代城市景觀和自然景觀互相融合的主城區城市景觀風貌副軸。

點線結合中，點是指黃臺片區社區中心，線則是指沿華山路形成的商業商務為主體的城市公共設施線。這一點一線是本地段東西兩片城市用地的核心。

六廊七組則是指通過與小清河相交的主要道路和河流形成城市綠色生態走廊，分別是歷山北路，二環東路還鄉店路、高壓走廊和大辛河生態走廊，廊道和小清河把該地段分割成大小不同的七個城市用地組團，用于居住開發。

小清河變清帶來兩岸地塊價值迅速升溫。兩年前，小清河綜合治理工程建設開工，前后有數個小清河地塊項目被外商跟進，但大多無疾而終，或遲遲不見啟動。其中就包括世茂集團投資300億改造濼口片區，建立“濟南最大的城中村”的項目。那時開發企業對小清河是否能徹底治理存有疑慮，而這也成為招商引資流產難產的主因。然而現在，小清河片區卻成為地王頻出之處。

近兩年大規模綜合治理改造帶來了濱河新區環境及基礎設施的根本性改善，濱河新區的發展潛力初步顯現，受到越來越多的國內實力開發商的關注。

小清河開發建設投融資管理中心主任李洪海介紹說，目前，很多開發企業表現出了參與濱河新區建設的濃厚興趣，有的已經簽約，其中天鴻地產是最早簽署濱河新區的地產企業之一。在最近濱河新區龍頭項目萬象新天項目啟動的基礎上，小清河開發建設投融資管理中心將加快推進北湖、濼口、華山，徐李等片區的開發建設，拉開濱河新區發展框架，早日展現一個現代化特色新城區。

李洪海所言非虛，目前的確已有國內多家線開發企業率先在濱河新區拿地。

2009年10月29日，濟南市土地儲備交易中心的梁府片區土地拍賣會上，鑫苑置業以11.36億元的高價成功拍得。2008年底，由北大資源集團投資開發的尚品·清河奠基開工。這是小清河實施綜合治理改造以來第一個進入實質開發的招拍掛項目。該項目占地面積185畝，開發面積30余萬平方米，剛好位于小清河河畔即將建設的濼口北湖，華山新東站四大城市綜合體的濼口片區節點上。

2010年3月，北大資源集團又斥巨資接連拿下徐李片區和山師北院地塊的綜合開發權，計劃打造出一個集教育地產科技地產健康地產為一體的城市綜合體……一時間，一直被地產市場忽視的北部城區，在天時、地利、人和種種利好條件支持下，吸引了大批本土乃至全國知名房地產企業的關注，大牌房企紛紛入駐，精品項目相繼崛起。

據了解，除與北京天鴻集團簽訂了245公頃的用地協議，目前，濟南市有關部門已與香港世貿集團簽訂了濼口片區300公頃的用地協議，與北大資源集團簽訂了徐李片區170公頃的用地協議，華山北湖黃崗興濟河、大魏等片區也有多家國內一線開發商表達了開發意向。

濱河新區一時之間成為濟南樓市的“香餑餑”。天橋區其中2009年的推介會推出了49個項目 當場簽約9個項目，項目投資約97.2億元。2010年4月23日舉辦的推介會上，推出的41個重點開發項目備受關注，吸引了海內外近80家有實力的開發商前來參會，其中山東魯商置業有限公司 山東銀座置業有限公司等10家開發商當場與天橋區政府分別簽訂了北湖片區等13個地塊的合作開發協議，此外還有多家房地產商當場簽訂了意向書。在此次招商會上，來自重慶的上市房企龍湖地產特別引人注目，該企業與濟南天橋區達成了北湖片區和北湖南片區兩個項目共計近2500畝項目的合作意向，濟南因此極有可能成為龍湖下一個擴張的目標。

據濟南市小清河開發建設投融資中心辦公室主任高冰透露，為進一步研究探討濱河新區開發建設的科學模式，擴大濱河新區的對外影響力，小清河開發建設投融資管理中心將于今年6月18日至6月19日舉辦以解析城市發展，破解城市運營，創造地產投資為主題的2010年地產金融年會分會暨濟南濱河新區城市發展高峰論壇暨土地推介交易會。小清河開發建設投融資管理中心將利用地產金融年會和論壇的平臺推介濱河新區，讓全國更多知名房地產開發企業來濱河新區投資建設，以加快北部新城的發展，提升北部城區的城市形象。

一線地產企業為什么如此青睞小清河片區呢?

山東北大資源地產公司助理總裁王煥新說，小清河片區的房地產市場洼地價值巨大。在房地產如此火熱的情況下，濟南的平均房價6600多元，相對北京，上海 深圳等一線城市的房價而言只是零頭，而小清河片區些樓盤價格更低，只有5000多元。小清河片區有充足的土地房價相對較低，而平衡差距是城市發展所必須解決的問題，其中蘊藏著巨大的商業機會，這就是國內一線地產商們選擇濟南選擇小清河的一個重要依據。

王煥新預測，小清河片區的房地產項目明年就可形成供應這些項目大多將以“城市綜合體”形式出現，項目中除了有居住功能的住宅外，酒店寫字樓餐飲、娛樂、醫療、教育等居民日常生活所需的各種設施都將被涵蓋在內。在國內線地產企業的操作下，小清河片區的房價將很快達到濟南市的平均房價。

有關專家表示，小清河改造使得沿線大量土地進入市場各類開發企業包括一線品牌企業都在關注這一區域的土地市場。“今后兩到三年時間，北部住宅市場會有一個快速發展期，首先供應量會大增，其次，在目前剛性需求占主導的市場形勢下價格必定會穩步提升，去年每平方米5500元的區域均價，隨著新項目的入市，預計今年可升至或突破每平方米6000元。”