我和青島房地產的30年情緣

時光荏苒，不知不覺已經在青島城市建設和住宅建設領域的不同崗位上工作了30余年。這30年，是改革開放的各項成果，通過城市形象日新月異變化的案中表現過程。能夠在這樣一個時期，在城市建設和住宅建設領域獻計獻策，直接參與并為之奮斗，是我職業生涯的寫照，也是我一生的榮幸。這30年，是我見證并參與了青島市城市發展過程，見證了我國建筑業和住宅產業的氣勢恢宏的30年。能夠在青島經歷、從事和見證這個變革年代的發展歷程，很自豪!

在紀念小平同志講話30周年之際，回顧青島市改革開放30年的輝煌和自己的工作歷程，頗有感觸……

改革開放三十年青島人民住房的巨變

1978年，青島市轄區244.4平方公里，城市建成區僅66平方公里，也就是老人們口中的“小青島”，市區人口110萬，城市人均居住面積3.88平方米，年住宅投資僅3200萬元。

1980年，在人口增至120萬的情況下，人均居住面積增至5.25平方米，年度住宅投資猛增3倍達到了9335萬元，由此可見改革開放之后政府改變人民生活條件帶來的變化。

1990年，因經濟發展的需要進行了城市區劃調整(1988年實施)，青島市轄區擴大為1102.6平方公里，城市建成區達到了94.3平方公里，人口達到了203.63萬，是改革開放以來人口增幅最高的10年，人均居住面積達到了6.7平方米，年度住宅投資達到了38898萬元，相當于1980年的4倍多。

1995年，改革開放進入了快速發展階段，社會各項事業發展迅速，國家也加快了取消福利分房、實施房改的步伐。住房投資出現了政府、企業、社會三駕馬車齊驅的局面，青島市全年住宅建設投資達到了390206萬元，相當于1990年的10倍，創下了改革開放以來的最高增幅，人均住房居住面積達到8.1平方米，建筑面積17.12平方米。

1998年，房改的推乎亍和落實，政府、企業停止了福利分房性質的住宅投資，帶來投資總量的減少，人均住房面積的增幅也有所回落。

2000年，在經歷了房改之后，住房投資基本轉向了社會化，人們開始進發改善住房的強烈愿望，住房建設投資也進入了平穩較快的發展時期，人均居住面積達到了10平方米，建筑面積達到了20.76平方米，較1980年翻了一番，而投資相當于1980年的50倍。在建設標準、質量提高、供地方式轉變的同時，也看出建筑成本、投資成本的提高。

2009年，青島市的城市建成區迅速擴大至272.87平方公里，市區人口增長至275.48萬。與此同時，城市住宅投資相當于1980年的355倍。人民的住房條件也發生了巨大變化，青島市市區人均住房建筑面積已達到26.83平方米。

改革開放的30年，住宅建設投資一直是我國固定資產投資的主要方面。上述數字變化的背后，我們的住房條件發生了由量變到質變的巨大變化。

但在住宅水平已極大提高和發展的今天，我們的住房問題仍然是一個影響人們生活、經濟發展乃至社會穩定的重要問題。青島市每年都將住宅建設擺在政府年度大事的首位。我作為一個城市建設的管理者和政府住宅建設的實踐者，這些階段和過程都歷歷在目，也有許多個人的總結和感想。

青島市在1980年至2010年的30年時間里，人民住房情況發生了巨大變化，福利分房的前15年基本是政府和企業包攬，后15年基本是靠個人購房、政策調節。從解決無房問題開始的“住得下”階段，到解決住房方便問題的”分得開”階段，又到居住環境和服務的“住得好”階段，前后經歷了三個過程。溫家寶總理在兩會報告中提到的“創造有尊嚴的生活”，也是我們送些年努力的目標。

從解決“住得下”談起

建筑業和住宅產業的發展必須建立在一定的經濟基礎之上，在鄧小平同志《談話》10年之后的1990年，我國的經濟建設有了長足發展，各地經濟實力也有了相當的積累，人們在衣食無憂的情況下，居住的矛盾開始突顯。

青島市政府適時提出7要讓人民“住得下”的”解困工程”，成立了“青島市解困工程建設指揮部”，并任命當時在市建委工作的我擔任了常務副指揮，全面負責工程的組織建設工作。青島市解困工程是政府為解決“住房特別困難戶”的住房問題而提出的。在“誰困誰解”的原則下，政策讓利，與企業共擔投資，使10523戶“特困戶”幾乎100％得到了解決。為此我們成立了專項工作機構，對解困對象從戶口變遷過程到工作單位情況都查遍了，做到底子清楚、界定準確，匯總材料足能拉～卡車，整個工作過程公開、透明。當時雖然還沒有提出“以人為本”的口號，但行為還是人本主義的，得到了社會的廣泛好評和響應。

從1990年市政府決定啟動，到1993年圓滿完成解困任務，可謂時間緊迫，工程建設質量就成了主要問題。解困工程以“錯埠嶺”居住區建設為主，外加幾個區片。1992年是集中建設的一年，總建筑規模近25萬平方米。引用當時青島市一位分管建設的老市長的話說，“這樣的建設規模我沒見過，也沒聽說過”。可見在當時的經濟條件下，這一工程的規模之大、難度之高，也足見黨和政府改善人民居住環境的決心和力度。

作為組織政府工程，不僅要完成人民群眾的居住難題，還要高瞻遠矚，引領和帶動行業的發展。作為“解困工程”代表作的錯埠嶺解困小區，已成為當時青島市配套最齊全的住宅區，除傳統配套項目外，將管道燃氣、集中供熱、電話線和有線電視全部八戶，在青島市率先將9條管線統一設計，統一管理，統一施工鋪設，不僅打破管線施工“各自為政”的格局，而且節省了投資和時間，提高了工程質量，也使青島市在城市小區配套建設方面走在了全國的前列。

針對當時許多小區“一年新，二年舊，三年破日不像樣”的狀況，我們在沒有政策支撐的條件下建管結合，率先提出小區物業管理理念并付諸實施，使錯埠嶺小區成為了國家首批物業管理優秀示范小區。這一成果促成了全國第一次物業管理工作會議的在青召開，也為1994年建設部下發《城市新建住宅小區管理辦法》在新建小區推行物業管理制度提供了～個參考，為青島市后續的小區管理開了好頭。

善城市環境迫在眉睫

青島市“解困”工程的建設使城市居民的住房有了很大改善，但棚戶區和危舊房區仍大量存在，居住其中的“不便戶”成為了社會的主要問題。為解決這一難題，青島市于1993年發布《關于加強市內五區棚戶區(片)改造工作的決定》，決定利用7年的時間分兩期全部完成青島市區的棚戶區(片)改造任務。據當時統計，當時青島市區需改造棚戶區(片)有35處，舊房面積約88萬平方米，涉及居民3.5萬余戶、11萬余人。

1994年至1997年的棚改一期工程，基本完成了居住條件惡劣、防災能力差和影響城市形象的棚戶區改造，安置居民兩萬余戶。

同時，青島市結臺實際情況，決定以提高整體住宅水平和建筑質量為主要目標，實施建設部大力推動的“安居工程”和“試點小區”建設，啟動了以福州路小區等試點小區建設為先導的安居工程建設，又派我擔任了安居工程指揮部常務副總指揮。

在嚴格科學的管理下，福州路小區榮獲了“國家試點小區金牌獎”、 “魯班獎”、“全國安居工程優秀小區獎”，我個人也獲得了全國優秀小區管理個人一等獎、建設部勞動模范等稱號和獎項。自此，青島市的住宅小區建設走在了全國前列，得到了建設部高度評價和充分肯定。“安居工程”的實施過程中適逢棚戶區改造二期工程即剩余棚戶區改造工程的啟動，我又被賦予新的工作，擔任青島市棚戶區改造開發建設指揮部的總指揮，負責剩余棚戶區改造安置工程的建設工作，為實現青島市的“世紀之諾”——“絕不把棚戶區帶人二十一世紀”盡綿薄之力。

剩余棚戶區改造工程自1997年啟動，因對21世紀“元年”認識的不統一，將原定2000年完成的任務提前了一年，本應三年的任務變成了兩年。雖然時間緊、任務重，我們在工程開始之際就提出不僅要保質保量地完成建設任務，而且要從高起點、高標準著手，要做到安置小區落成之日即是一個全新小區的開始之時。因此，我很明確地定下了建設目標——整個項目一定要在規劃、建設、配套、創新等多方面創造全國的一流。

在工程設計方面，我們率先提出并實現了從地形測繪資料到設計全過程進行數字化處理，提高了工作效率和工程精準性，使青島市勘察、設計單位的計算機應用和設計管理上了新水平；在工程建設中，全面推廣應用新技術、新材料，成為當時全國新技術、新材料應用的示范區。1997年率先組織了對新區100余萬平方米住宅節能建筑設計和實施。智能化技術的探索與應用也走在國內前列，實現了“水表、電表、煤氣表”三表戶外傳感計量，并建立了自動報警救助和電視監控系統；在投資管理方面，我們在結算管理中提出統一管理、統一結算，使建設成本嚴格控制在計劃之內：在質量管理方面，對工程建設采用全面的、覆蓋性監理，使這一工程成為青島市有史以來建設質量最高的工程。

棚戶區改造工程另一個突出的貢獻就是在完成110萬平方米安置用房建設的同時，完成了20余萬平方米配套公建的建設，包括中小學、幼兒園、醫院、老年公寓、大型文化廣場、山水公園，并率先在青島市大型社區建設配套中建設了集商業、文化、辦公、街政管理、休閑、娛樂、服務等于一體、面積達3.6萬平方米的大型居住區中心，為打造“成熟社區”和未來周邊發展創造了條件。這些配套公建在當時的規劃設計中已屬超標準配置，但事隔十年的今日，已是超負荷運行。對此，我只有感嘆，我國經濟快速發展的步伐和城市化進程不是我們可以預知的，遙想當年再看今日，真是滄海桑田，變化之大不敢想象。

為大眾創造“適居”條件是我們的責任

棚戶區改造的成果不僅安置了大量居民，而且形成了一個大規模城市住區的雛形，青島市委市政府審時度勢，于2000年發布《關于加快浮山新區統一開發建設的決定》，決定將浮山新區由原來的3.2平方公里擴大至13.8平方公里，實施統一規劃、統一開發，并成立浮山新區開發指揮部，負責新區的開發建設，我又被任命為總指揮。浮山新區的整體開發建設可謂青島市城市建設的一個里程碑，是青島市城市建設理念和居住文化理念的一次升華，標志著青島市城市開發建設由被動的解困、改造轉為主動的規劃、營造。

浮山新區的開發建設采取了統一規劃、配套先行的辦法，通過《浮山新區控制性詳細規劃》的編制發布，確保了浮山新區整體發展的框架，使市政、公用、文化、教育、商業服務及社政、治安管理、養老托幼等配套工程能高標準配置。至2006年，新區的主要路網建設已基本完成，新區規劃1200萬平方米建筑總量已完成近70％，一個嶄新的城市新區已基本形成。

浮山新區的統一開發建設經驗以及建成區的良好形象，在社會上引起強烈反響。宋平、吳官正、姜春云等中央、省(部)級領導多次到新區視察；國內外100多個單位5000多人次到新區參觀、學習，中央電視臺等30多家新聞媒體150多次對新區及個人進行了報道：青島市創建園林城市、精神文明城市、全國人居環境獎，均把浮山新區作為城市建設和居住水平的示范區進行展示。以今日人們對居住環境和居住品質日益苛求的標準，浮山新區10多年前的規劃和建設仍不落后。

回顧工作過程，那些無房戶搬進新居的笑臉、棚戶區幾代人走出陋居的欣慰以及各種因新居而幸福歡欣的場景歷歷在目，更加激勵我熱愛住宅建設工作。她是幸福的載體，同時是推動社會發展的巨大動力。

2006年，隨著浮山新區開發建設任務接近尾聲，我國房地產市場也如火如荼日趨完善，青島市政府又一次關注浮山新區開發指揮部這一為青島市城市建設立下汗馬功勞的戰斗團隊的未來發展。“要讓這個團隊多年從事城市建設和管理的寶貴經驗更大、更長遠地發揮其作用，要讓這個隊伍繼續為青島市的城市建設和經濟發展再立新功?！?/p>

2006年，市政府決定將浮山新區開發指揮部整建制劃轉青啤集團，組建全新的青島啤酒地產控股有限公司，我被任命為青島啤酒集團董事、副總裁、青島啤酒地產控股有限公司總經理，根據市政府的精神，將青啤地產全面推向市場，在繼續為城市建設奮斗的同時，為“青島啤酒”這一百年民族品牌做出新的貢獻。