當(dāng)“包租公” 京滬深何地更給力?

買(mǎi)房當(dāng)“包租公”也不錯(cuò)，每年收收房租就完事兒了，就算最后租不出去，也可以自己住。

武漢的杜先生最近遇到了一個(gè)“難題”。56歲的他，多年漁業(yè)生意跑下來(lái)，身體不太好了，跑不動(dòng)生意了，孩子大學(xué)沒(méi)畢業(yè)，對(duì)自己的生意又不感興趣。攢下好幾百萬(wàn)元，無(wú)奈不知道投資什么好，總不能就這么放著吧？

杜先生一直對(duì)股票、基金不感冒，覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)，還得一直操心，也沒(méi)有太敢冒險(xiǎn)的勁兒。何況自己年紀(jì)大了，就更不敢折騰了。有人給杜先生建議說(shuō)，投資藝術(shù)品不錯(cuò)，但他一琢磨，還是不行。杜先生覺(jué)得，藝術(shù)品是文人雅士玩兒的，自己抱著賺錢(qián)的想法去做不太好，關(guān)鍵是自己沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的眼光，萬(wàn)一砸在手里出不去，到時(shí)候就更麻煩了。

思來(lái)想去，主意難拿。杜先生偶然從朋友那兒打聽(tīng)到，現(xiàn)在買(mǎi)房當(dāng)“包租公”不錯(cuò)，每年收收房租就完事兒了，而且房屋的保值功能是無(wú)與倫比的，就算最后租不出去，也可以自己住。

不過(guò)，問(wèn)題是去哪兒買(mǎi)房出租呢？杜先生初步打聽(tīng)了一下，結(jié)果出來(lái)了：去小城市肯定不靠譜，房?jī)r(jià)雖低，但是租價(jià)也低，而且買(mǎi)得起的人太多，租的人就少了。朋友給他出主意：在資金充足的情況下，投資買(mǎi)房出租，首選京滬深。

小戶型二手房更適合出租

大范圍劃在京滬深，但小范圍又如何挑選呢？杜先生再次向?qū)＜液蜆I(yè)內(nèi)人士請(qǐng)教了一番。

專(zhuān)家建議，用作出租的房屋，最好選擇二手房。市中心新房少，買(mǎi)了新房不好出租，而且從價(jià)格上來(lái)講，買(mǎi)二手房也更合算。

另外，買(mǎi)房出租，最需要考慮的因素是戶型和位置。一般來(lái)說(shuō)，戶型太小，折騰一番，劃不來(lái)，也不好出租；太大，不好打理，整租分租都麻煩。所以選擇60到80平米的兩居室，相對(duì)來(lái)說(shuō)是最合適的，它出租市場(chǎng)廣闊，日后自己家用或者買(mǎi)賣(mài)也都更方便。其次，要慎重考慮購(gòu)房位置和附近的環(huán)境，建議選擇商業(yè)街或者學(xué)校附近，既方便出租，也更具保值和升值潛力。

太遠(yuǎn)太近都吃虧

在打聽(tīng)租房消息的時(shí)候，杜先生還發(fā)現(xiàn)購(gòu)房不能離商業(yè)區(qū)和學(xué)區(qū)太遠(yuǎn)，也不能太近。太遠(yuǎn)不好租，這是肯定的；太近則是因?yàn)榉績(jī)r(jià)被炒得太高，買(mǎi)了不劃算。

杜先生在北京詳細(xì)打聽(tīng)計(jì)算了一下，離中關(guān)村最近的房子32000元/平米，而稍微離得遠(yuǎn)一點(diǎn)的巴溝、萬(wàn)泉河地區(qū)，房?jī)r(jià)則是28000/平米，如果都以70平米計(jì)算，總價(jià)分別是224萬(wàn)和196萬(wàn)元，相差28萬(wàn)元。再?gòu)哪昊貓?bào)率來(lái)計(jì)算，中關(guān)村附近的租價(jià)是4100元/月，萬(wàn)泉河、巴溝地區(qū)是3800元/月，除去相當(dāng)于一個(gè)月租金的物業(yè)費(fèi)，同樣都以11個(gè)月計(jì)算，年回報(bào)率分別是2.01%和2.13%。而從距離上講，都在三環(huán)和四環(huán)之間，保值功能相差不大。

杜先生總結(jié)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)區(qū)和學(xué)區(qū)附近一兩千米，離地鐵和公交車(chē)站近的位置是租房最火的地方，因?yàn)槿ツ膬憾挤奖?，特別是一家人在不同地方上班，都愿意選擇地鐵和公交方便的地方。

業(yè)內(nèi)人士還給杜先生建議，最好買(mǎi)上世紀(jì)90年代末的房子，它相對(duì)本世紀(jì)初的房子，每平米要便宜300元左右，算下來(lái)也是幾十萬(wàn)元的差價(jià)，而房齡只是幾年的差距。

京滬深各有所長(zhǎng)

就經(jīng)濟(jì)和發(fā)達(dá)程度而言，京滬深三地旗鼓相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)、交通發(fā)達(dá)，外來(lái)人員多，沒(méi)有租不出去的問(wèn)題，那么到底選哪兒呢？頭疼一番以后，杜先生發(fā)現(xiàn)了三地的差別。

上海和深圳的城市建設(shè)發(fā)展前景更廣闊。上海作為中國(guó)積極要發(fā)展的世界坐標(biāo)城市，潛力無(wú)限，地處長(zhǎng)江中下游平原，四季分明。而深圳毗鄰香港，擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，氣候溫和宜人。如果買(mǎi)房出租多年之后，準(zhǔn)備自己居住或者是注重城市前景，建議多考慮上海和深圳。相比之下，北京市中心現(xiàn)在則是處于飽和狀態(tài)，隨著地鐵和開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，房產(chǎn)投資潛力更大的是京郊。

杜先生根據(jù)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士的建議，參照商業(yè)中心附近、交通便利的相同條件，分別研究了在京滬深挑選適合購(gòu)房出租的房址。以70平米的房子為例，選北京萬(wàn)泉河區(qū)域，房?jī)r(jià)是196萬(wàn)元左右；選上海黃埔區(qū)董家渡，大約210萬(wàn)元；選深圳福田區(qū)景田，大約168萬(wàn)元。3個(gè)地方的月租金分別是3800元、4500元和3500元，按照一年11個(gè)月計(jì)算，他初步計(jì)算出了年回報(bào)率，京滬深三地分別是2.13%、2.35%和2.29%。

結(jié)果終于出來(lái)了，年回報(bào)率相差不大，回報(bào)率最大的是上海。作為飛速發(fā)展的商業(yè)城市，加上舉辦了世博會(huì)，這里不僅房?jī)r(jià)只漲不跌，租金也飛速上漲。而想投資小的話，就去深圳，細(xì)心淘房，160萬(wàn)左右就能做“包租公”。

不過(guò)，杜先生沒(méi)選年回報(bào)率大的，也沒(méi)選投資小的，他選擇了北京。他從新聞中了解到，受新政影響，全國(guó)二手房市場(chǎng)普遍縮水，但北京11月的二手房成交量卻達(dá)到22906套，環(huán)比上漲14.5%。杜先生說(shuō)：“二手房的缺點(diǎn)是房齡相對(duì)較短，但北京的二手房市場(chǎng)最緊俏，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)下跌，過(guò)幾年萬(wàn)一看好新的投資了，到時(shí)倒手一賣(mài)?？捎^的話，除去稅和物業(yè)費(fèi)，這幾年的‘包租公’至少也得坐收房租一半兒的純收益?！?/p>