從金融安全的角度談房地產(chǎn)業(yè)法治化建設(shè)

[摘 要]我國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已經(jīng)成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重危害著實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全，危害到我國金融經(jīng)濟(jì)秩序。中國房地產(chǎn)業(yè)具有需求的過度市場化和供給的壟斷的兩面性，其本質(zhì)是反市場化的產(chǎn)物，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的法治化，建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的基本制度、配套制度、監(jiān)管制度和與之相適應(yīng)的財(cái)稅制度成為了中國建設(shè)健康的實(shí)體經(jīng)濟(jì)而應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的緊迫需要。

[關(guān)鍵詞]金融危機(jī) 房地產(chǎn) 危害 法治化 制度建設(shè)

近幾年，我國以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)高速增長，成為擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一，但房地產(chǎn)市場的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論。從某種意義上可以說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已經(jīng)成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重危害著實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全，將可能導(dǎo)致金融危機(jī)的局部性和全局性爆發(fā)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的法治化改革，建設(shè)健康的實(shí)體經(jīng)濟(jì)應(yīng)成為中國應(yīng)對(duì)和擺脫金融危機(jī)的戰(zhàn)略選擇。

一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，一些城市房價(jià)快速上漲，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論。那么，什么是房地產(chǎn)泡沫?房地產(chǎn)泡沫對(duì)我們金融經(jīng)濟(jì)有什么影響?

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯#8226;P#8226;金德伯格認(rèn)為:房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說:“發(fā)生金融危機(jī)不是幻象，而是現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)。”房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。

金融危機(jī)，即信用危機(jī)，因?yàn)樾庞檬墙鹑跇I(yè)的生命，當(dāng)信用缺失經(jīng)過傳遞而演變成普遍的情勢(shì)時(shí)，信用危機(jī)就產(chǎn)生。如國有企業(yè)之間的“三角債”問題就曾引發(fā)過局部性的信用危機(jī)，后經(jīng)過證券市場融資轉(zhuǎn)嫁了這種危機(jī)，但證券市場給股民帶來的陰影正折射著這種信用危機(jī)的可怕。美國的次貸危機(jī)的根源在于美國金融機(jī)構(gòu)將住房貸款類等缺乏信用的資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)換成證券將風(fēng)險(xiǎn)分散在市場上，一旦信用危機(jī)在市場傳遞的第一環(huán)節(jié)出現(xiàn)，這種信用危機(jī)就被成百上千倍放大并引發(fā)了全美國的金融危機(jī)，基于美國的世界經(jīng)濟(jì)超級(jí)大國和美元的世界貨幣地位，次貸危機(jī)演變成全球金融危機(jī)，我國國內(nèi)消費(fèi)能力嚴(yán)重不足，以出口為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨著巨大的困難。因此我們將08年沿海大量倒閉的企業(yè)、農(nóng)民工返鄉(xiāng)和大學(xué)生面臨的就業(yè)難題歸于全球金融危機(jī)的影響。問題不盡于此，我們還應(yīng)對(duì)中國國內(nèi)的消費(fèi)市場和政府決策做些分析，特別要分析政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)業(yè)政策給實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全和金融安全帶來的影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全和金融安全的嚴(yán)重危害

1. 阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和國內(nèi)消費(fèi)市場的解放

部分官員、開發(fā)商和學(xué)者基于自身的利益考量和逐利本性，通過房地產(chǎn)業(yè)找到了利益的最佳匯合點(diǎn)和共同語言，通過控制政策、資源和話語權(quán)不遺余力地為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供政策和資源支持并提供正當(dāng)性論證，混淆視聽，誤導(dǎo)消費(fèi)者，牟取暴利，擾亂經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序。由于地產(chǎn)凝結(jié)著巨額的投資資金、投機(jī)資金和消費(fèi)資金，使其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要的資金相對(duì)稀缺，且利潤遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)，加上出口大幅度下降，打擊了其他產(chǎn)業(yè)資本投資的積極性，反而將其從消費(fèi)市場回收的資金投入到有著暴利預(yù)期的房地產(chǎn)市場中，加劇了其他產(chǎn)業(yè)的萎縮，造成了大量制造業(yè)企業(yè)的倒閉，中國制造業(yè)升級(jí)和調(diào)整面臨資金、市場的雙重困境，中國的就業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，消費(fèi)者又背負(fù)沉重的按揭貸款壓力，消費(fèi)信心無法提升，國內(nèi)消費(fèi)市場難以啟動(dòng)和釋放，使中國制造業(yè)和消費(fèi)市場走入惡性循環(huán)，對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅和危害。

2. 房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重高估，為中國新的致命金融危機(jī)埋下禍根

09年銀行海量貸款刺激而引發(fā)民眾出現(xiàn)恐懼性通脹預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格被市場嚴(yán)重高估。巨額流動(dòng)資金被吸入市場，價(jià)格被哄抬，不斷增強(qiáng)人們通脹預(yù)期。當(dāng)沒有足夠的流動(dòng)資金來填補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)無底洞時(shí)，房地產(chǎn)泡沫難逃跑破裂的命運(yùn)，中國的資本市場將因房地產(chǎn)的巨大泡沫而被迫“硬著陸”，導(dǎo)致致命金融危機(jī)的爆發(fā)，給整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的后果。也許覆滅性的金融危機(jī)正在不斷靠近我們，再通過貨幣投放提高地產(chǎn)的市場交易計(jì)量來支持GDP神話將導(dǎo)致成本全面上升和嚴(yán)重的通貨膨脹，這無異于自掘墳?zāi)埂?/p>

3. 房地產(chǎn)市場需求的單面市場化行為是反市場化行為和金融危機(jī)的引爆器

市場化包括兩個(gè)方面，一是供給的市場化，二是需求的市場化，只有這兩個(gè)方面都市場化了，才是真正的市場化。根據(jù)需求的定義:需要購買切能夠購買，住房的購買也許從很大程度上背離需求的定義，如炒賣地皮，炒賣住房的行為已經(jīng)成為常態(tài)，即為了賺錢而購買，因此住房已經(jīng)很大程度上成為投資或投機(jī)的工具，因此中國的房地產(chǎn)在需求面是過度市場化。房地產(chǎn)的供給并沒有實(shí)現(xiàn)市場化，而是政府一家壟斷地產(chǎn)市場的供給，房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷住房市場的供給。市民自建住房被取消，只能去市場向房地產(chǎn)開發(fā)商購買，因此商品房沒有任何替代品，沒有替代品的定價(jià)權(quán)當(dāng)然掌控在供給者手中，因此并非商品房的存在導(dǎo)致了高房價(jià)，而是國家的土地政策和商品房政策導(dǎo)致了高房價(jià)。或者說是房地產(chǎn)業(yè)供給的壟斷和需求的過度市場化引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫，并由此而引發(fā)信用危機(jī)，直至引爆全面的金融危機(jī)。

三、房地產(chǎn)業(yè)法治化及制度建設(shè)的建議

中國房地產(chǎn)存在掠奪性暴利的主要原因在于其市場化是需求的單面市場化，且是需求的過度市場化，而土地供給和住房供給卻分別是政府和開發(fā)商壟斷行為，沒有或缺少如自建房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等相關(guān)的替代品，因此、中國的房地產(chǎn)價(jià)格可以違背價(jià)值規(guī)律而不斷上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為了威脅和危害中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全和金融安全，妨害民生改善的產(chǎn)業(yè)，通過制度改革和建設(shè)來剔除其有毒成分而讓其走向法治化的發(fā)展軌道就理所應(yīng)當(dāng)。

1. 基本制度建設(shè)

首先，公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護(hù)，公民應(yīng)當(dāng)有自己建設(shè)住房的權(quán)利，開發(fā)商存在的唯一正當(dāng)性在于提供給消費(fèi)者比自建房價(jià)廉物美的商品房，否則，作為牟取暴利的開發(fā)商斷無存在之理由。

其次，公民基于購買住房的行為享有消費(fèi)者的一切權(quán)利，開發(fā)商、建筑單位和監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)住房質(zhì)量的安全可靠性在合理的使用年限內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。

再次，政府提供適量廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等替代品供市場選擇，保障經(jīng)濟(jì)困難居民的基本居住權(quán)。

最后，對(duì)城市住房的轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，對(duì)住房征收物業(yè)稅，物業(yè)稅稅率實(shí)行面積超量累進(jìn)。

2. 公務(wù)員財(cái)產(chǎn)申報(bào)和公示制度建設(shè)

由于房地產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重的官商勾結(jié)和腐敗問題，因此經(jīng)過運(yùn)用現(xiàn)有法律進(jìn)行全國性徹底的“反黑、反腐、懲貪”后，應(yīng)盡快出臺(tái)公務(wù)員(其他公職人員以公務(wù)員論)財(cái)產(chǎn)申報(bào)和公示制度，明確公務(wù)員財(cái)產(chǎn)的概念和范圍，實(shí)行公務(wù)員隱瞞財(cái)產(chǎn)的有獎(jiǎng)舉報(bào)制度。

3. 分稅制財(cái)稅體制的完善和制度建設(shè)

1994年實(shí)行的分稅制改革有效解決了中央財(cái)政困難的問題，但沒有有效實(shí)現(xiàn)財(cái)權(quán)、財(cái)力和事權(quán)三者之間的一致，地方政府陷入了財(cái)權(quán)有限、事權(quán)無限的困惑中，影響了地方政府特別是基層政府提供公共服務(wù)的能力，因此地方政府普遍將土地收益作為財(cái)政收入的重要來源，不少地方政府的土地收益成為財(cái)政收入的主要來源，形成事實(shí)上的“土地財(cái)政”。鑒于這樣的現(xiàn)狀，在加強(qiáng)中央給予地方縱向轉(zhuǎn)移支付的同時(shí)，可以建立東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)給予中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)橫向轉(zhuǎn)移支付制度，以真正達(dá)到“財(cái)權(quán)、財(cái)力和事權(quán)的一致”。胡錦濤在十七大報(bào)告中指出:“健全中央和地方財(cái)力和事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財(cái)政體制，增強(qiáng)基層政府提供公共服務(wù)能力。”這為繼續(xù)完善我國的分稅制財(cái)政管理體制改革指明了方向。

上述四個(gè)方面的制度意在居住方式的可替代性、居住的安全可靠性、居住的公平性、監(jiān)管的嚴(yán)厲性、財(cái)權(quán)與事權(quán)的一致性等方面構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展模式，使房地產(chǎn)業(yè)不再成為危害實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)而走向法治化發(fā)展的軌道，這是建設(shè)健康的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，恢復(fù)國人的價(jià)值認(rèn)同和相互信任，團(tuán)結(jié)起來共同應(yīng)對(duì)國內(nèi)外的金融危機(jī)的緊迫需要。

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