樓市調控僵局松動

自4月樓市新政以來，調控棋至中盤，變量迅速增加，房地產業(yè)進入敏感時刻。

最新的變量是一份國土部掌握的囤地“黑名單”意外曝光。8月2日，網易房產頻道率先披露這份閑置名單，詳細列出了省區(qū)市、項目名稱、閑置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內容。截至去年9月30日，全國閑置土地總計達1457宗，閑置面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

此前，國家統(tǒng)計局公布了2005年以來全國房地產開發(fā)企業(yè)商品房待售情況。截至今年6月末，全國商品房待售面積為1.92億平方米，同比增長6.4%。其中，待售商品住宅為1.06億平方米，同比增長0.2%。2009年年末，在待售商品住宅中，有5584萬平方米待售期為1年-3年，508萬平方米待售期為3年以上。

外界預料，清理閑置用地、降低商品房待售率和空置率在今后一段時間將成為輿論持續(xù)關注的熱點，未來有關部門有望出臺實質性措施，向市場發(fā)出打擊囤積的信號。

尋找市場中和點

另一個正在醞釀發(fā)酵的變量是，去年供應的地塊，有望在下半年形成一個供應高峰，加上開發(fā)商日漸增加的房屋庫存，樓市降價壓力與日俱增。

8月10日，地產板塊的“招(商)、保(利)、萬(科)、金(地)”相繼公布半年業(yè)績快報，上半年銷售面積下滑成為共同特征，而四家巨頭也不約而同判斷稱，下半年調控放松可能性不大，房價仍將下調。

當日，28家房企公布半年報，它們的經營性活動現金凈流量合計為-448.56億元，去年同期該數值為240億元。28家企業(yè)中，20家企業(yè)的上述指標為負值，占比高達71%，表明現金流緊張已是行業(yè)普遍現象。同時，這28家已公布家底的房企中，存貨的增長高達58%，存貨數量達到一年來的新高。

住建部政策研究中心副主任秦虹認為，去年此時樓市已經回暖，成交量和成交額放大，但房地產企業(yè)的前期指標都是低迷的。今年，所有房地產開發(fā)的前期指標高企，但成交量和成交金額都是下滑的，出現與去年完全相反的兩種格局，這再次驗證了房地產開發(fā)周期。

在她看來，下半年供應是非常充足的，會出現一個集中銷售期，因為1月-6月，全國房地產開發(fā)投資增長速度在38.1%，新開工面積增長達67.9%，幾乎都是歷史的最高位。

這正是下半年樓市價量演進的主要看點，亦是看跌房價的主要依據。金地集團半年報稱，下半年市場供應量上升將推動調整深化，房價進一步下跌將順理成章。

倘若如此，抑制房價過快反彈的重任，有望從政策調控之手轉移到市場供求決定因素，這會否成為此輪樓市調控功成身退之日?北京航空航天大學經濟管理學院教授任若恩認為，目前只能大致判斷，房地產調控政策不會輕易加碼，但要松動也不容易。

對下一步房價走勢，經濟學家給出了各自的預測。渣打銀行首席經濟學家王志浩認為，房價下調10%-20%才會迎來政策“窗口期”。野村證券中國首席經濟學家孫明春認為，房地產市場回調勢在必行，未來12個-18個月全國平均房價下跌10%-20%，隨后2011年下半年企穩(wěn)回升。

接受《財經》記者采訪時，任志強表示，目前住房銷售量下降很大，未來樓市將呈現兩極分化，一線城市銷售與價格下降較大，二三線城市則會有所增長。“僅僅在一線城市有業(yè)務的房企，下半年會感受到更大的資金壓力。”

任志強分析，房地產老項目不會降價，因為業(yè)主會鬧事，而新開樓盤會調低開盤價。“事實上，開發(fā)商低價銷售已經很普遍了，但是，由于沒有一個起始點作參照，在統(tǒng)計上，這些降幅不好計算。”

任若恩認為，調控造成的樓市清淡和房價下跌效應，在下半年或明年年初才會逐步顯現。但他同樣拒絕預測具體的降幅，“想抄樓市的底，恐怕是最困難的。”他說。

誰推動調控放松

從全國來看，除個別城市有所松動，多數城市的房價依然高位振蕩。

7月，全國70個大中城市房價同比上漲10.3%，環(huán)比略降1.2%。對于“百日新政”這份成績單，市場評價迥異。樂觀者認為，終于出現15個月以來的房價首降，而且房價重災區(qū)的北(京)上(海)廣(州)深(圳)，除北京環(huán)比持平，其余三地環(huán)比都出現下跌;悲觀者則表示，房價下跌之勢遠未開始。

如今，經濟減速跡象已愈加明顯，這令樓市調控再度步入觀望期。

“經濟二次探底論”“樓市新政松綁論”等甚囂塵上。8月12日，中國房地產協(xié)會副會長朱中一在海南博鰲房地產論壇上透露，受樓市成交萎縮影響，中房協(xié)已多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。

此言一出，前一階段因國土部、住建部、銀監(jiān)會三部委集體表態(tài)“樓市調控不松懈，各項政策嚴格執(zhí)行”而略微止聲的樓市新政討論再起波瀾。

人大財經委副主任委員賀鏗接受《財經》記者采訪時表示，房地產政策不能反復。2008年樓市調控已付出很大代價:一方面政府的公信力喪失;另一方面反彈形成更大泡沫。中國社會科學院研究生院教授樊綱更是直言，“不要拿房地產投資下降影響GDP來嚇唬人。”

上半年宏觀經濟數據也支撐了部委調控“不松懈”的底氣。8月11日，國家統(tǒng)計局公布1月-7月經濟運行數據:在備受關注的房地產先行指標中，1月-7月房地產開發(fā)投資23865億元，增長37.2%。在早先公布的上半年經濟數據中，上半年全國GDP同比增長11.1%，雖然二季度增幅有所下滑，但GDP增速仍達到10.3%。

房地產調控會否放松，地方政府的態(tài)度也是一個關鍵變量。

近段時間以來，房企巨頭看淡拿地已是行業(yè)一景。根據中原地產研究中心的監(jiān)測，今年1月-6月十大龍頭房企用于購地的金額依次為:262億元、218億元、169億元、112億元、89億元、66億元，平均每月遞減20%左右，半年時間下來，購地金額更是銳減了75%左右。

土地市場降溫最大的受害者，顯然是深度依賴土地財政的地方政府。

社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，中央對房地產的調控和清理地方政府融資平臺同時進行，考驗著地方政府的容忍度，下一步應密切關注地方政府。

國家審計署新近公布的報告顯示，有13個省融資平臺的貸款余額超過該省財政總收入，有的高出兩倍以上，有7個省、10個市和14個縣，債務余額與當年可用財力相比超過100%，最高達364.77%。

這是地方政府之軟肋，開發(fā)商對此心知肚明。“樓市如同癌細胞，明知道有問題，但是，如果非要把它割除，經濟本身也會受到大的傷害。”高和投資董事長蘇鑫對《財經》記者說，近來幾個開發(fā)商私下聚會，對后期樓市政策走勢的判斷是，今年四季度，樓市調控一定會出現不同程度的政策松綁。

但對于這一判斷，一些學者并不認同。國家行政學院決策咨詢研究員王小廣甚至提出，調控政策還不夠嚴厲，接下來不應有所松動。

警惕又一輪供應不足

上半年的房地產調控令開發(fā)商對后市趨向謹慎，他們本能的動作之一，就是減少拿地，降低報價區(qū)間。秦虹指出，從6月開始，土地成交量出現明顯下降，今年上半年土地成交的平均價格與2009年下半年相比下降了9%。

一線地產從業(yè)者感受最深的是，當房價還相當堅挺時，土地市場卻率先趨冷。在北京、上海等一線城市，土地流標、流拍的個案已接連出現，即使成交的地塊，其成交總價款、樓面價與溢價率，已經很難與4月調控前的熱度相比。

任志強從1月-7月依然樂觀的地產投資數據中已嗅出了危險的味道。他在接受《財經》記者采訪時表示，通常樓市調控政策出臺3個-6個月后才能陸續(xù)顯現政策效果，首先會體現在股市層面，繼而體現在開發(fā)商的投資層面。

任志強認為，在今年5月房地產固定投資快速增長中，大部分屬于土地的購置，凈投資沒有增長，買地反映的只是一個企業(yè)早期的決策。

“政策的制定者們應該關注，地產公司在土地樓面以上的投資動向變化，僅僅買了一塊土地，挖了個大坑，對后續(xù)市場供應并沒有意義。從以往經驗看，中國樓市的調控沒有超過一年半的，地產有其周期，如果調控不重視這個周期，只能導致又一輪供不應求。”任志強說。

對此，中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為，要想從根本上走出房地產調控的治亂循環(huán)，應當轉變地產調控的目標:“供給推動”要優(yōu)于“需求管制”;“制度建設”要優(yōu)于“泡沫擠壓”和“價格打壓”。

本刊記者慈冰對此文亦有貢獻