論商業銀行個人住房按揭貸款風險與防范

摘要:隨著房價不斷上漲，國家宏觀調控的力度也不斷加大，特別是受全球性經濟滑坡的沖擊，我國經濟發展和房地產市場周期性波動的風險也明顯顯現，住房按揭貸款的風險控制和管理問題也擺在了我們面前。本文對個人住房按揭貸款的發展狀況及成因進行分析，并提出相應的防范措施。

關鍵詞:商業銀行 個人住房按揭貸款 風險 防范

近年來，住房按揭貸款在我國發展迅速，商業銀行住房按揭貸款已成為國家解決居民住房消費的重要金融工具，也是居民購房置業必不可少的金融工具。各家商業銀行也都將個人住房貸款視為高收益、低風險的信貸業務而大力發展，隨著這一業務規模的不斷擴大，住房按揭貸款風險逐步顯現，對我國商業銀行個人住房信貸業務進行風險分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業銀行金融風險的發生有著巨大的現實意義。

一、我國個人住房按揭貸款的發展狀況

我國個人住房信貸業務的發展經歷了以下幾個發展階段:第一個階段:1995年—1998年為初步發展階段，在這期間，中國人民銀行先后頒布了《政策性住房信貸業務管理暫行規定》、《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》和《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，1998年7月，國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，商業銀行也積極調整信貸結構，逐步將個人住房貸款確立為新的業務增長點，完善相關制度辦法，為個人住房貸款業務的發展奠定了基礎。第二階段:1998年—2000年為快速發展階段，在此期間，人民銀行先后下發了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、《關于改進金融服務、支持國民經濟發展的指導意見》以及《個人住房貸款管理辦法》等文件，1999年，人行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》，將個人住房貸款額度從原來的房價款的70%調整為80%。第三個階段:2001年為規范個人住房貸款業務階段，人民銀行針對個人住房貸款業務快速發展過程中出現的部分放松信貸條件、違規發放貸款甚至出現“零首付”等現象，下發《關于規范住房金融業務的通知》。第四階段，2003年至今，通過調整個人住房貸款政策進行宏觀調控階段，銀行業監督管理委員會2004年9月發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，從風險管理的角度要求商業銀行在發放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力。目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產質量較好業務種類，成為各銀行競爭激烈的業務品種之一。

二、我國商業銀行個人住房按揭貸款存在的風險分析

(一)借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。引發借方違約的原因十分復雜，主要有:一是依照中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定，商業銀行商品房按揭貸款的最高期限為30年，借款期間，借款人的收入、健康、婚姻等狀況的任何變化都可能對按揭貸款的安全回收產生影響。二是在住房貸款業務中，普遍存在著個人實際信息與商業銀行所了解的個人信息不相符的問題，借款人收人證明水分較大。三是個人住房貸款業務實行浮動利率制度，貸款者在利率上升周期中就可能出現違約現象，同樣會給銀行帶來風險。

(二)銀行自身引發的風險。近年來，住房按揭貸款在我國發展迅速，各家商業銀行也都將個人住房貸款視為高收益、低風險的信貸業務而大力發展;一是為了大量吸引客戶，各銀行都在盡量地簡化貸款審批手續、加快貸款發放的速度，銀行在向客戶提供便利的貸款手續的同時，卻忽視了完善和規范貸款的相關手續，形成了信貸風險。二是少數銀行內部人員利用職權以貸謀私，發放人情貸款或降低貸款條件為關系人辦理“假按揭”，致使貸款損失。三是銀行從業人員法律意識不強，缺乏控制和防范風險的經驗，在業務操作中難免會存在不合規、不合法情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴，甚至會出現違章違規操作現象，使個人住房貸款合同得不到法律保護，從而使銀行面臨著由操作風險導致的法律風險。

(三)開發商引發的風險。開發商引發的風險是銀行在按揭貸款中的最大的風險源。表現為:一是開發商存在欺詐行為。由于開發商缺乏流動資金。為達到籌集大量資金的目的，開發商會向多人要求提供保證金。開發商收取購房人保證金后，通常向購房人編造保證金是代銀行收取并已存放在銀行。由于購房人不熟悉按揭流程，不了解開發商騙取保證金私自占有的情形，所以會直接向銀行索要，從而在銀行和購房者之間產生矛盾和糾紛，對銀行利益造成不良影響。二是開發商延期交付房產。由于開發商不能按約定準時將樓房交付使用，甚至樓盤“爛尾”，致使購房合同無法履行時，購房者會依據合同法的相關規定要求解除房屋買賣合同，同時會停止向銀行歸還貸款。此時，銀行己將貸款全部發放，由此導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。三是開發商用“零按揭”的方式套用銀行信用。在銷售中，如果購房者無力支付首付款導致合同無法簽訂或開發商為達到自己的某種利益，開發商會向購房者出具虛假的首付款證明，導致購房者沒有支付任何款項就取得貸款，“零按揭”不但違背了按揭的基本條件，而且增加了銀行貸款的風險。

三、商業銀行個人住房按揭貸款風險防范措施

針對目前我國個人住房按揭貸款業務的狀況，為保持個人住房按揭貸款業務的健康發展，強化個人住房按揭貸款業務的風險管理，應重點采取以下防范措施:

(一)加強風險防范的意識，嚴把貸款審批關。由于我國個人住房按揭貸款起步晚，個人住房按揭貸款對風險的認識不夠深刻、全面，且風險防范意識較低，對風險的管理不夠重視。因此，有效控制個人住房按揭貸款風險，一是要從思想上給予重視增強風險防范意識。二是在行動上嚴把貸款審批關，從源頭上防控風險。由于按揭申請人獲得貸款的成功率較高，假個貸、假按揭案件時有發生，必須嚴把貸款審批關，嚴格審查按揭人資質，嚴格執行首付規定，以防止出現為爭攬客戶，競相降低標準等各種違反信貸準入原則的現象，從源頭上防控風險，確保新發放貸款的質量。

(二)健全和完善銀行內部控制制度。完善內部控制制度主要在于健全和完善“審貸分離”制度。 “審貸分離”其基本的內容是把貸款的評審工作與貸款的發放和回收工作分開。不得集中在同一個部門辦理。真正形成審貸、放貸、檢查相互監督、相互制約的分離機制。但是從貸款管理的全過程來看，現行的“審貸分離”管理體制仍有欠缺，有待于進一步健全完善。

(三)建立有效的商業銀行激勵機制。不論是提高商業銀行的競爭力， 還是對經營風險實現控制， 人的因素都起到至關重要的作用，信貸風險管理本質上是對人的管理，信貸風險管理人員的綜合素質在銀行信貸風險管理中起關鍵性的作用。所以通過建立科學、合理、切實可行的人才吸引、培養、開發、激勵、保全的整體性戰略，保證人員配備的真正到位，也是減低商業銀行經營風險、提高商業銀行綜合實力和競爭力的重要保障。

(四)加快個人住房按揭貸款證券化進程。個人住房按揭貸款證券化是指商業銀行將住房按揭貸款匯聚重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。個人住房抵押貸款證券化作為銀行避險工具，其主要作用有:一是 有利于拓寬商業銀行的融資渠道;二是有利于降低商業銀行的經營風險;三是有利于提高商業銀行的盈利能力;四是有利于加強商業銀行的資本管理;五是有利于完善中央銀行的宏觀金融調控六是有利于推動我國資本市場的發展;各商業銀行應該積極發展個人住房按揭貸款證券化、發行抵押貸款債券、引進抵押貸款投資者，以降低銀行的經營風險。

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