基于GIS的房產測繪系統的設計

摘要：隨著房產市場的不斷發展，房產測繪工作日益成為房產管理中的重要環節，該文提出了一種基于GIS的房產測繪系統的設計方案，系統采用VB.NET可視化開發工具，以ArcGIS Desktop作為數據建立的平臺，采用大型數據庫管理工具SQLserver2008作為地理數據存儲的數據庫，采用美國ESRI公司的ArcSDE for SQLserver2008作為GIS服務器，采用基于C/S模式進行開發。

關鍵詞：房產測繪系統；地理信息系統；ArcGIS；空間數據組織

中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2011)04-0806-03

Design of House Property Survey System Based on GIS

DU Chuan-ming

(The Real Estate Surveying Company of Dezhou， Dezhou 253000， China)

Abstract: With the constant development of the house property market， the survey work has become an important link among management of the house property ，This paper proposes a solution to House Property Survey System Based on GIS， It adoptsVB.NET visual development tool， data terrace of ArcGIS Desktop to develop， huge database management tool SQLserver2008 to preservegreat geography data， American ESRI’ s ArcSDE for SQLserver2008 as GIS server， and it is based on the mode of Client/Server.

Key words: house property survey system; geographic information system; ArcGIS; spatial data organization

傳統的房產測繪大多是由房產測繪工作人員現場測量后，進行手工計算整理，形成測繪成果，但隨著房產市場的迅猛發展，這種測繪方式存在工作量大，時間長，計算易出錯、成果資料不規范等等諸多不便，造成了在房產管理中數據不直觀，房產圖形數據與屬性數據相互脫節的狀況，已經難以適應房產市場的需要，因此，為減輕測繪計算人員的工作負荷，提高工作效率、辦事效率有必要研制一套基于GIS的房產測繪信息系統。

1 系統設計

1.1 系統需求分析

1）能夠實現房產分戶圖勘丈數據的輸入和分層分戶圖的編輯與管理；

2）能夠將圖形數據與相關的屬性數據與其他房產業務系統數據共享，與其他房產系統集成；

3）能夠根據房屋的實際情況自動計算各類面積，并按標準的分攤模型進行共用面積分攤，計算結果與成果自動入庫，實現數據共享，避免手工操作的錯誤或遺漏；

4）能夠實現平面圖數據與分層分戶圖數據的統一管理，自動生成分層分戶圖，方便靈活的出圖參數控制；

5）支持多種查詢方式，實現圖形對象與數據庫的關聯關系，實現單元戶信息（或公用面積信息）與其對應的單元戶（或公用面積）圖形的關聯查詢，具有功能強大的查詢與統計功能；

6）能夠按規定樣式實現房產分幅、分丘圖形與報表數據的配圖和打印；

7）輸出Word格式的各功能區、各層各戶的公用面積、分攤面積、套內面積、分攤系數等相關數據；

8）系統要提供嚴格的權限劃分機制，每一位操作人員都有一個獨立的用戶名稱和密碼，并被授予一定的權限，用戶在被授予的權限下執行有限的功能；

9）系統顯示要美觀大方、便于操作，用戶容易熟悉和掌握，符合用戶日常操作習慣。

1.2 系統平臺選擇

系統軟件從易用、性價比綜合考慮，選用美國環境系統研究所（ESRI）公司提供的ArcGIS為開發平臺，以SQLServer2008結合VB.NET，建立了相應的空間數據庫，將獲得的房產測繪數據入庫。

ArcGIS 是ESRI開發的新一代 GIS 軟件，是當前功能強大應用廣泛的 GIS 軟件之一，無論是在桌面、服務器，在野外還是通過網絡，為個人用戶也為群體用戶提供GIS的功能，其支持全系列操作系統的GIS廠商，包括UNIX/Windows/Solaris/NT等平臺，包含了一系列部署GIS的框架: 桌面數據管理軟件（ArcGIS Desktop）； Web服務軟件（AreGIS Server，ArcIMS）；組件開發平臺（ArcObject，ArcGIS Engine）；空間數據庫訪問技術（ArcSDE，GeoDatabase）；數據采集軟件（ArcPAD）。

系統開發軟件選用的是VB.NET，它簡單易用，開發方便，應用各種控件能快速建立系統界面，可以大大減少開發周期。

2 系統主要功能

針對上述的需求，系統主要由是由基礎測繪管理、面積測算分攤、圖形編輯、查詢、配圖輸出、報表、系統管理等功能模塊組成，如圖1所示。

2.1 基礎測繪管理功能

數據是系統的源頭，基礎測繪業務管理子系統實現全數字化的基礎測繪，通過使用各種測繪儀器，采集房地產測繪點坐標，繪制包括地產屬性的分幅分丘圖、錄入房屋勘測屬性數據、填寫房屋調查信息。

2.2 面積測算分攤功能

根據國家新的房地產測量規范，調整了公用分攤面積的計算方法，并提供靈活的面積定義方式，通過定義戶室和公用區域、自動合理分攤，計算最后成果。

2.3 圖形編輯功能

針對房屋分層分戶圖的特點，提供多種圖形編輯手段和快捷方式，減輕測繪繪圖人員的工作量，滿足包括不規則圖形的繪圖工作。

2.4 查詢功能

可以通過選擇地圖上的空間對象來查看該空間對象的屬性信息；也可以按幢管理房屋的圖形和數據信息，實現單元戶信息（或公用面積信息）與其對應的單元戶（或公用面積）圖形的關聯查詢。

2.5 配圖輸出功能

在查詢檢索的基礎上，根據特定條件，進行統計，并出具統計結果，可以打印輸出分層分戶圖、分攤方案、多邊形面積表、戶室面積表、樓層面積表、分攤計算式等內容，作為測繪報告的組成部分。

2.6 系統管理功能

包括基礎設置、系統用戶管理、權限管理、用戶管理等功能，系統提供嚴格的權限劃分機制，每一位操作人員都有一個獨立的用戶名稱和密碼，并被授予一定的權限。用戶在被授予的權限下執行有限的功能。用戶的設立和其權限的分配由高級管理人員通過系統維護模塊進行維護。權限的分配細化到每一個小的子項目，同時也可根據流程的操作員來根本權限，權限可靈活多變，可隨時增加或減少。

3 關鍵技術

3.1 系統數據庫設計

房產測繪系統的GIS平臺的數據庫主要分為兩大部分：空間數據庫和非空間數據庫，其實現方案為‘‘ARCSDE+SQLserver2008”。空間數據據按照“數據庫—子庫—專題—層—要素”的層次框架構筑，用來存儲房產基礎測繪，房產項目測繪等空間信息據(房產平面圖形庫，分層分戶圖形庫等)信息；非空間數據，則根據數據專題間的主從關系進行組織，相關的專題之間則通過關鍵字聯系和約束，完成相關的GIS業務流程所需業務信息的存取，其直接基于 SQLserver2008數據庫實現的。在房產測繪系統中，全部的空間數據（Shapefile 文件）通過ARCSDE建模后，都存儲在SQLserver2008數據庫系統中，同時用 JDBC 作為方式讀取 ArcSDE 和 SQL Server的數據，在系統空間數據庫中有多個圖層，每一個圖層都對應于其顯示信息。房產的空間數據主要由丘、幢、層、戶四個實體組成，部分數據庫設計如下：

1）分幅圖：控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物，以及與房地產有關的地形要素和注記等。

2）分丘圖：丘界線及丘界線長度、界址點及點號、使用范圍、房屋的附屬設施、墻體歸屬、陽臺、挑廊及房屋邊長、用地面積、建筑面積、四至關系以及房屋的產別、層次、結構、年代等信息。

3）層分戶圖：房屋權界線、樓梯、走廊、四面墻體的歸屬及其它共用面積的部位及房屋邊長、套內面積、房屋陽臺面積和房屋建筑面積等。

4）棟圖：房屋座落，棟號，測量號，棟建筑面積，棟套內面積，棟陽臺面積，棟分攤面積，棟分攤系數等。

5）分戶圖：房屋座落，房屋權界線、四面墻體的歸屬、樓梯、走廊、門牌號、棟號，所在層次，戶號，測量號，戶建筑面積，戶套內面積，戶陽臺面積，戶分攤面積，戶分攤系數，戶圖名等。

3.2 空間數據庫引擎 ArcSDE

ArcSDE 是 ESRI 公司提供的一種高效的數據庫引擎，是ArcIMS與關系數據庫之間的GIS通道，可以運行在 Oracle、SQLServer、DB2、Informix 等大型數據庫之上，與數據庫間形成了一種 C/S 三重體系結構，通過 ArcSDE，ArcGIS 可以在 DBMS 中輕而易舉地管理一個共享的、多用戶的數據庫，從空間數據管理的角度看，ArcSDE 可看成是一個連續的空間數據模型，借助該模型可將空間數據加入到 RDBMS 中去，ArcSDE 提供對空間和非空間屬性數據進行高效操作的數據庫接口，ArcSDE工作原理如圖2所示：利用“VB.NET+ArcGIS Engine組件“開發的客戶端應用程序向ArCSDE應用服務器發出使用ArcSDE服務的請求，ArcSDE服務器為用戶和數據庫之間提供接口，ArcSDE服務器通過SQL命令與DBMS進行通訊后向數據庫執行空間數據搜索，將滿足空間和屬性搜索條件的數據在服務器端緩沖存放并成批發往客戶端，完成一次空間數據請求操作。

3.3 面積測算算法

房屋面積處理包括兩大部分：私（公）房面積處理（無分攤面積計算的情況）、商品房面積處理（有分攤的情況）。面積計算的遞歸算法，從幢開始，一級一級尋找子分攤區，直到戶室，然后再一級一級計算面積返回，直到幢。

Double JiSuanArea(CArea Area)

Doubled dArea=0.0;

CArea subarea;

for(int i=O:i

subArea=Area.getsub(i);

dArea+= JiSuanArea (subArea);//遞歸

return dArea;

}

3.4 面積分攤算法

房產共有面積分攤的一般原則是：1）房產共有面積的分攤以幢為單位進行；2）產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；3）無產權分割文件或協議的，按照“誰使用誰分攤”的原則依照相關房屋的建筑面積的比例進行分攤計算。相關的計算公式如下：

1）分攤系數計算方法：

2）計算需要分攤的房產共有面積

需要分攤的房產共有面積=套內建筑面積×房產共有面積分攤系數

房產測繪中共有面積的分攤計算方法為：按幢——分攤區——套的逐級分攤計算，分攤采用遞歸算法，從幢分攤開始，逐級向下分攤，直到套戶為止。

Void APPortion(CArea Area)

{

CArea subarea;

Doubled K=Area.dPublie/Area.dArea:

for(ini i=0:i

{

subArea=Area.getsub(i);

subArea.dPublic=subArea.dArea*dK;

APPortion (subArea)://遞歸

}

4 結束語

本系統根據國家住房和城鄉建設部新《房屋登記辦法》研發，符合《房地產市場信息系統技術規范》標準，遵循《房產測繪管理辦法》，系統實現了房產測繪分層分戶圖形繪制、面積計算、分攤處理、分層分戶圖及各類面積表格、計算公式的輸出。它根據房產項目測繪勘丈數據，在編輯繪制房屋分層分戶圖的同時，通過定義戶室和公用區域、智能生成半墻等功能，合理自動分攤，所繪圖形即可表達各種尺寸數據，并可對數據結果進行有效的管理和利用。

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