房地產(chǎn)企業(yè)應該如何做好成本控制

郭 慶

（北京市中冶時代置業(yè)有限公司，北京，100124）

房地產(chǎn)企業(yè)應該如何做好成本控制

郭 慶

（北京市中冶時代置業(yè)有限公司，北京，100124）

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和企業(yè)改革不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭變得越來越激烈，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，切實降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，以低成本運營來保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。本文從分析加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性出發(fā)，提出目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在一系列問題，最后提出解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題的對策，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

房地產(chǎn)；成本控制；問題及對策

成本控制是指：針對產(chǎn)品全生命周期業(yè)務過程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基本思想為原則，它是以實現(xiàn)最佳財務目標，提高資本增值效益為目的，運用現(xiàn)代化信息科學的基本原理，綜合工程方法，組織措施和會計計量的多樣化手段，對生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資本耗費過程進行規(guī)劃、調(diào)解，促使成本按預期方向發(fā)展的過程，并對資本運動及其結(jié)果進行全過程、全方位的分析，使產(chǎn)品的實際成本被限制在預定的目標范圍之內(nèi)。

一、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是企業(yè)財務管理的一項重要內(nèi)容，科學有效地成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國經(jīng)濟體制的改革和全球經(jīng)濟化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應改進。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化、透明化、規(guī)范化 并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功，必須結(jié)合自身實際，加強成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅僅是一個財務管理的概念，而更是一個企業(yè)戰(zhàn)略概念。降低企業(yè)的成本是企業(yè)增強市場競爭力的有力保障，也是每一個企業(yè)永遠追求的目標。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關(guān)注的重要問題。因此，成本控制管理應伴隨每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個項目，涉及房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

1、成本控制方法不合理

科學技術(shù)日益迅猛發(fā)展，企業(yè)在成本控制與管理中的各個方面都必須要用先進的方法來進行，已達到企業(yè)的利潤最大化。而目前企業(yè)的成本控制分析方法過于簡單，片面強調(diào)生產(chǎn)過程中的成本控制，過于依賴目前的成本管理系統(tǒng)，而忽視招標過程中、開發(fā)前期的成本控制、銷售階段等一系列環(huán)節(jié)的成本控制，使企業(yè)在生產(chǎn)發(fā)展中受到嚴重的局限。

2、成本控制意識淡薄

由于受各種傳統(tǒng)因素的影響，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在著過度重視?事后?成本的管理，輕視?事前?的成本控制、過度關(guān)注眼前利益和短期利益卻忽視整體利益和長遠利益，辦事情，僅僅靠擴大投資規(guī)模來實現(xiàn)企業(yè)的利潤，這與企業(yè)最求利潤最大化的目標相悖，例如：成本控制范圍和內(nèi)容上僅限于施工和財務領域，忽視了前期選址、規(guī)劃、設計、定位包裝過程、銷售過程的成本控制；事后成本控制，只注意建設后的成本控制，忽視建設前合理組織的成本控制；企業(yè)參與成本控制主體只有財務人員，實際上財務人員只能看到事后的成本，不能控制全過程項目的成本。

3、企業(yè)的質(zhì)量成本意識較差，風險意識薄弱

隨著經(jīng)濟全球化不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，企業(yè)的經(jīng)營風險也不斷提高，企業(yè)內(nèi)部的管理也越來重要。但是，企業(yè)內(nèi)部的部分管理人員的思想還不先進，質(zhì)量成本意思較差，嚴重制約的企業(yè)的進一步發(fā)展。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在問題的對策

1、建立、健全成本監(jiān)督機制，建立信息化支持平臺，充分利用現(xiàn)代化的計算機技術(shù)進行成本控制

推進企業(yè)成本管理信息化工作，充分運用科學技術(shù)方法，結(jié)合加強制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，建立以財務部門為中心，經(jīng)營計劃，人力資源，監(jiān)察審計等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，對各項成本下達的指標進行監(jiān)控，考核實現(xiàn)信息系統(tǒng)對相關(guān)成本的控制。此外，還應推廣應用先進的檢測手段和顯示監(jiān)控裝置，加強對物資消耗和流向的控制，為成本核算和控制創(chuàng)造條件，統(tǒng)籌整個項目的成本控制，以降低企業(yè)成本。

2、樹立成本控制的效益思想

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營必須要以市場為導向，企業(yè)的產(chǎn)品和服務應該要經(jīng)得起市場的考驗，以適應社會主市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。現(xiàn)代成本管理意識是企業(yè)管理人員應該充分重視成本的控制與管理，充分意識到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本的降低的潛力是無限的。因此，企業(yè)的管理人員應注重成本的效益思想，加強成本控制，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強企業(yè)的成本效應。房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期土地成本、施工圖紙等、項目運行期間、項目竣工決算等方面都要有成本控制的觀念，只有這樣才能降低企業(yè)的總成本。

3、走出誤區(qū)，轉(zhuǎn)變觀念，建立科學的質(zhì)量成本控制制度。質(zhì)量成本是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費用，以及因未達到質(zhì)量標準而蒙受的經(jīng)濟損失。企業(yè)經(jīng)營的失敗大部分是源于企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的薄弱，企業(yè)內(nèi)部控制力度不強，企業(yè)員工就有可能?偷工減料?，造成產(chǎn)品質(zhì)量不高。因此，必須加強對企業(yè)的質(zhì)量成本控制，加強對企業(yè)的質(zhì)量成本控制，努力提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務來擴大市場占有率。建立科學的、健全的質(zhì)量成本控制制度，首先要分清職責，做到權(quán)責明確，將企業(yè)質(zhì)量成本的管理的職責明確到各個相關(guān)部門中去。其次，制定有關(guān)質(zhì)量成本控制的計劃，實施質(zhì)量成本分析，為質(zhì)量成本控制的考核和評價?鋪路?。

[1] 許西敏 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施》 中國經(jīng)貿(mào) 2010

[2] 許敏 《房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析》 財經(jīng)界 2010

[3] 葉樂存 《淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路》 現(xiàn)代商業(yè) 2010

[4] 常啟立 《淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效控制》 魅力中國 2010

TU215

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1674-3954（2011）01-0002-01