淺談房產測紿的重要性

胡 輝 羅志軍

（鄭州市鄭房測繪隊，河南，鄭州，450000）

淺談房產測紿的重要性

胡 輝 羅志軍

（鄭州市鄭房測繪隊，河南，鄭州，450000）

房產測繪是通過測繪技術、測繪儀器和測繪手段，測定土地、房屋及其房地產的權屬狀況、胨然狀況、數量、質量、位置及利用狀況的專業測繪。房產測繪的目的是為了保證房屋及其用地等相關信息的公平、公正、完整、準確，可以有效地貴婦房產市場的交易行為，切實保證交易人的合法權益。本文主要探討房產測繪的重要性和測繪的作用。

房產測繪；測繪技術；重要性；測繪作用

一、房地產測繪的重要性

1、房地產測繪是為房地產業提供服務的專業性技術。

（1）房地產測繪可以為房地產管理提供信息服務。

房地產測繪是根據城鎮建立的平面控制網，繪制房地產基礎圖紙、房地產分幅平面圖，形成標準的坐標系統，為房地產管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數量和房屋的利用狀況等資料。同時在繪制房地產分幅圖的基礎上，進一步精密測量和細化，繪制房地產分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現每一處房地產的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產登記部門提供相關房產的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。

（2）房地產測繪可以為房地產開發、交易、經營提供基本信息服務。

房地產測繪可以為一個城市房地產業的發展提供基礎。房地產的位置、數量、占地范圍和面積、界址形成房地產的測繪，形成圖表和卡冊薄，對其形成的測繪成果為房地產企業的開發、經營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產的消費者提供了必要的房地產信息。

2、房地產測繪可以為相關部門提供參考依據。

房地產測繪的成果可以為城市規劃、拆遷改造、綜合開發提供可靠的數據信息依據；同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。

3、房地產測繪有利于城市的規劃建設

房地產是城市建設發展的重要元素，城市房屋規劃建設的水平可以直接反映城市人民物質文化生活水平和精神文明程度。城市的規劃建設必須了解城市建設的歷史、現狀以及房屋的分布、數量、用途、結構等。房產測繪成果，經過分類、整理、統計之后，可以派生出很多數據資料。這些信息資料可以為城市規劃，市政工程、環境保護、綠化工程等提供相關信息。

二、房地產測繪的主要內容

房產測繪是通過測繪技術、測繪儀器和測繪手段，測定土地、房屋及其房地產的權屬狀況、自然狀況、數量、質量、位置及利用狀況的專業測繪，為房地產管理部門和房地產權人提供服務信息。其中房地產測繪主要包括：房地產調查、房地產平面控制測量、房地產圖繪制、房地產要素測量、房地產變更測量、房地產面積測算、房地產成果資料的驗收等主要內容。

房地產項目測繪和房地產基礎測繪是房地產測繪的兩種測繪方式。

房地產項目測繪是為了房地產經營、交易、開發和房地產權屬管理的需求，繪制和測量房地產分層分戶平面圖和分丘平面圖，制作成圖、表、冊、薄、卡等資料信息。房地產測繪過程中形成的圖、表、卡、冊、簿、數據等資料信息是房地產測繪的成果，地產測繪的成果制作成房地產數據、房地產圖集和房地產簿冊。房地產測繪機構對其測繪成果的準確性負責，根據委托方的要求提供全部或部分服務。

房地產基礎測繪是指在一個區域內（例如：城市、縣等）大范圍繪制房地產平面控制圖，形成房地產分幅平面圖，房地產的基礎圖紙。

三、房地產測繪的作用

1、法律方面作用

地產測繪成果經過房地產行政管理部門對房地產測繪成果的適用性、界址面積測量的依據和方法、界址點的準確性等內容進行審核，確認后方可進行房地產的管理。這些房地產測繪成果為房地產的產籍、產權、產權管理、房地產的開發與交易提供了房地產的權屬界址點、權屬界線、權屬面積等相關權屬資料。為處理各種產權關系的糾紛提供法律的基礎資料。

2、社會服務參謀功能

房地產測繪的成果，通過分類歸納后，可以衍生很多類型的資料，例如：統計一個城市的房屋總的數量和質量、人均的使用面積、人均建筑面積，住宅的使用權、年限等等情況。這些資料會給城市的整體發展、整體建筑布局、老城區的改造、危房的改建等提供依據。同時也是市政工程、公用事業、城市規劃、環境保護、綠化建設、文體衛生、社會治安、水利建設、地下管網、旅游、電、氣、通信等提供基礎信息資料。

3、財政稅收經濟功能

房地產測繪的成果是進行房地產契稅的征收、房地產租賃活動和交易、房地產價格評估、房地產保險服務、房地產抵押貸款等活動的主要依據。

4、測繪技術方面的作用

房地產測繪手段與其他測量并無多大區別，是城市大比例尺測繪的一種，但它不同于通常大比例尺的地形測量、工程測量。房地產測繪為了建立現代化城市的地理信息系統，它必須要求有更為廣泛的信息量，內容復雜，涉及面廣，圖表繁多。

四、以商品房為例的測量

房地產測量隨著房屋價格的上漲而愈發關注，因而?商品房面積如何計算?問題成為大家關注的熱點話題。很多人認為公攤面積是?隱形?，無法正常測量，而且還有多個分攤系數問題。對于單一使用功能的商品房分攤系數只有一個，但對于單一使用的商住樓時，因各樓層的布局不同，公攤的建筑面積服務范圍也不同，所以出現了多個公攤系數，該樓一般為多功能的商住樓。

1、共用面積的確認。房產面積的計算方法應以《房產測量規范》為依據，首先要清楚哪里計算全面積，哪里計算1/2面積，哪里可以不計算面積。其次要了解建筑面積的組成套內建筑面積和應公攤的共用建筑面積。其中套內的建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積；套內使用面積是指房屋內全部可以使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投影測量。套內墻體面積是指各套（單元）內使用空間周圍的承重墻體，有共有墻體及非共用墻體兩種。商品房之間的分隔墻與外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻的墻體水平投影面積一半計入共用墻體面積，非共用墻體水平投影面積應全部計入套內墻體面積。套內陽臺建筑面積是指各陽臺建筑面積總和。

2、了解共作面積。共作面積是指一個房屋有多個產權人，多個產權人共同使用占有的建筑面積，公用面積包括房屋的建筑面積和功能使用區的共有建筑面積。商品房分攤的共用建筑面積包括兩部分：

（1）樓梯間、電梯井、垃圾道、設備室、變電室、過道和公共門廳等為整樓建筑服務的公共用房的建筑面積；

（2）各單元與公共建筑空間之間的分隔墻體以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

[1] 朱國雄,顧國崢.探糾新辦法、解決上海房產測繪的新問題(上海市房產測繪管理系統).見第三屆中國土地信息系統學術研討與經驗交流會論文集[C],2000.

[2] 國家測繪局聇業技肚鑒定指導中心.測繪管理與法律法規[M].北京:測繪出版社,2009.

[3] 邊占新.石家莊數字房產設計研究[D].石家莊:河北師范大學,2008.

[4] 徐洲.房產測繪糾紛原因分析及改革聻景研究[J].科技資訊,2009(10).

TU685

A

1674-3954（2011）02-0005-01