房地產成本管理及控制

陳素芳

房地產成本管理及控制

陳素芳

當今在市場經濟環境下，競爭激烈，如何求生存、求發展是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。通過設計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產開發進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發商品。在同一開發環境下除了開發適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產品銷售價格，最大限度的提高企業的投資開發收益，這是很多房地產開發企業必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業發展戰略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、甲供設備、材料投資管理

甲供設備、材料投資也是左右工程造價的重要因素之一。在工程建設中，甲供設備材料必須堅持以大渠道供貨為主，市場自行采購為輔。在自行采購時，由主管工程的機關、工程指揮部共同參與，堅持三人同行、貨比三家，力求質優價廉，大型的設備訂貨可采取招標方式，在簽訂的合同中要明確質量等級和雙方責任義務，設備材料進場后如有質量問題，現場施工代表及施工單位有權拒收，以達到保證供貨質量、節省設備材料投資的目的。

二、預結算管理

加強工程預結算管理，就是說對于投入工程的每一筆資金都要心中有數。

第一，預結算管理人員在工程開工之前，根據施工計劃安排的內容和合同規定的結算方式編制出工程施工圖預算，并且把每一項預算費用包括人工費、機械費、材料費、間接費等分解到每一個單位工程，甚至分部分項工程。

第二，在施工過程中實現動態的預算管理。在初步設計階段就實施招標的工程，俗稱?三邊工程?，工期緊，施工內容存在不可預見性，工程內容和施工措施會經常發生變化。

第三，預結算管理人員要按照合同要求，及時收集整理合同價調整的有關原始資料。

三、從設計階段對造價的控制

1、關于設計階段控制造價問題的對策

加強設計依據的審查，筆者認為我國目前建設部門缺乏專業的項目投資審查機制，因此，建設部門應建立相應的?項目造價審查小組?，以確保設計階段的造價符合實際情況，保證項目的順利實施。設計部門應通過正常的市場渠道獲得設計項目，從根源上消除設計質量隱患。只有這樣，才能杜絕設計管理中的?黑、亂?現象，保證設計資金用到刀刃上。

2、嚴格辦理設計變更簽證

第一，嚴格設計變更簽證審批程序

一般性變更由甲方現場代表起草，交施工負責人及工程指揮部領導審批，大項的變更，應先做概算，報主管首長批準后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優化設計，可降低工程造價。

②通信系統。系統通過衛星、有線和無線等手段，采用多信道互備/復用、網絡路由感知和安全認證等先進技術，與省指揮中心組建網絡。安裝“動中通”衛星通信系統，提供速率不低于2 Mbps的點對點通信能力；3G路由器首先進行路由選擇，正常情況下利用3G虛擬專網作為傳輸通道，3G網絡不通情況下，再通過衛星鏈路傳輸數據；應急指揮所構建以以太網交換機（H3C S3600-28TP-SI）為骨架的10/100 M的有線局域網；配置單兵圖傳，可實時采集現場實況圖像發送給車載無線寬帶視頻接收機，再經車載衛星或3G轉發到固定指揮中心。多種通信方式保障了通信的可靠性和安全性。

第二，加強對設計變更工程量及內容的審核監督

對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場抽項實測實量，以保證變更內容的準確性。制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時。

四、從發包階段對造價的控制

1、通過招標方式選擇好施工隊伍。建設部頒發《建設工程招標投標暫行規定》中指出：?確定中標企業的主要依據是標價合理、能保證質量和工期，經濟效益好、社會信譽高。?

2、對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購，最大程度降低材料設備投資。

在工程造價中，材料設備費用所占的比重很大，其采購、供應和管理是否科學，不僅直接影響工程質量，而且影響著工程造價。因此，投資方應對建筑材料和設備的貨源、價格建立信息網絡，掌握市場行情。對差價大的大宗材料或價值大的設備，我們通常選擇直接與廠家定貨自供，或者由施工單位購買，業主參與材料的招標工作，真正選擇到質量優良、價格合理的材料、設備。

4、嚴格按合同約定及實際完成的工作量支付工程進度款。

投資方應在合同約定的基礎上，準確做好對已完工程量的計量，嚴防工程進度款的超進度支付。

5、投資主體要在規范自身行為的同時，加強對監理單位的管理，積極主動地防范施工單位的索賠。索賠發生的原因，除了以上談到的合同缺陷及合同變更外，一般還有以下幾種：業主違約、業主代表（監理工程師）行為不當、其他不可抗力的影響等。監理工程師是接受業主委托進行工作的，因此從施工合同的角度，由他們的不當行為給施工單位造成的損失，應由投資方承擔。業主除了嚴格履行施工合同約定的條款外，還要做好?監理的監理?。

五、從施工階段對造價的控制

工程建設進入施工階段后，由于工程設計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%, 節約投資的可能性已經很小。但工程投資卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，可以說施工管理水平的高低直接影響建設工程造價，做好施工階段的投資控制，也是整個建設項目投資控制的重要組成部分。

1、認真做好施工組織設計的審查工作

工程項目的施工組織設計提出了工程施工中進度控制、質量控制、投資控制、安全控制、現場管理等目標以及技術組織措施。施工組織設計的基本內容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進度計劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術經濟文件。對施工組織設計進行優化，主要目的之一就是使投資與工期、投資與質量之間的關系能夠得到正確處理。要正確處理質量、工期和投資三者之間的關系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價。要督促施工單位做好施工進度計劃網絡圖的設計和優化，在保證工程質量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價。

2、嚴格工程變更及現場簽證的審查與控制

在工程項目的實施過程中，由于多方面的情況變化，經常出現工程量變化、施工進度變化以及發包方與承包方在執行合同中的爭執等許多問題。由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使項目投資超出原來的預算投資。對必要的設計變更，應做到以下幾點：（1）進行工程量和投資增減分析，論證變更的必要性；（2）所有設計變更均需經發包方代表或發包方委托進行項目管理的監理工程師同意；（3）當設計變更超過原設計標準或已批準的建設規模時，均應經原項目審批部門和其他有關部門的審查批準。

嚴格控制施工現場的簽證。對于因施工條件或無法預見的情況的發生所引起的工程量的變化, 需進行現場簽證。現場簽證一般涉及工程量的增減、施工方案的變更和施工時間的改變，在工程建設管理過程中，要建立完備的現場簽證手續，簽證必須達到量化要求，簽證的工作量應主要為現場實測、實量或清點的實物量，如長度、高度、深度、寬度、規格等，避免出現建設單位工程管理人員只管簽證，不算經濟帳的現象，造成投資失控的嚴重后果，變事后被動控制為事前主動控制工程造價。

3、做好合同管理，做好索賠管理

加強施工合同的費用控制，是施工階段投資控制的一項重要內容。積累一切可能涉及索賠論證的資料，加強索工程造價管理是一門集經濟、技術、管理于一體的具有前瞻性的學問，對可能引起的索賠應當有所預測，及時采體補救措施，有效避免索賠事件的發生。

4、做好竣工決算審核，控制工程造價作為一項核心工作來抓，使有限的建設資金發揮出最大作用。

建設項目竣工決算的審核是控制工程造價的最后一個環節。由于在施工中經常會出現各種變化，如：地質條件的變化、材料的代換、工程量的增加等。投資方通過對竣工結算的管理，使結算價款不僅能符合合同的約定，而且能夠真實地反映業主對工程所作的變更情況。

TU189

A

1674-3954（2011）02-0105-01