談談業主在項目建設過程中的設計管理

胡琮哲

（溫州市房地產開發總公司，浙江，溫州，325000）

談談業主在項目建設過程中的設計管理

胡琮哲

（溫州市房地產開發總公司，浙江，溫州，325000）

闡述了業主在項目建設過程中的設計管理

項目管理；設計管理

近年來隨著我國經濟水平的快速發展,人民生活水平的不斷提高,社會對建筑商品的需求不斷加大, 房地產業紅紅火火，設計、施工和銷售取得了長足進步。從房地產項目管理的整個過程來看，我國目前的施工水平和施工管理水平已經達到了一個相當的高度，而可行性研究水平和對項目開發策劃、設計階段的管理還相對薄弱。隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸趨向成熟，客戶理念也日趨理性，房地產開發項目中的開發策劃、設計階段也必將日益受到重視。

工程建設是涉及面廣、投資量大、周期長的系統工程。房地產開發中的設計階段管理從前期的土地獲取中對于意向地塊的規劃研究分析、設計過程的管理，到施工中的技術配合和效果控制等，基本上貫穿于整個房地產開發過程的始終，因此房地產開發中的開發策劃、設計階段管理作為房地產開發中操作管理的重要組成部分，不能不引起從業者的高度重視，甚至決定了一個項目的成敗，在這里，筆者結合自己十多年的工作體會，談談業主在房地產開發項目中的設計管理。

建筑項目的設計階段的管理有其特殊性。首先，設計的成果是由設計單位完成的，其次，業主的決策人員在策劃和設計過程中起溝通、協調、監控的作用，因此，在設計運作過程中，業主如何介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計階段成功的關鍵。

項目管理是二十世紀五十年代后期發展起來的一種計劃管理方法。它將項目劃分為啟動、計劃編制、執行、控制和收尾幾個階段，由項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策劃和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用，它將使業主決策人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更為簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。

一般房地產開發建設項目的設計過程可分為兩大階段，方案設計階段和施工圖階段（這里把擴初設計視為施工圖設計的一個階段），這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖，這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行項目施工，可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源的管理、時間管理、溝通管理、風險及質量管理等方面存在較大的差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其一般流程是：擬定招標設計任務書、方案招標、方案評審及咨詢、方案定案、出方案報建文本、進行方案報建。業主應在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，力爭得到一個滿足市場需要且高效合理的方案。因此，在方案設計階段，強有力的執行組織結構是必須的，一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等組成，在設計規劃部門的協調組織下，通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利進行。

方案設計階段有時也可分為方案招標階段和方案定案階段。大多數業主在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有采用直接委托來直接設計方案。不論采用哪種方式，都要對選用的設計單位進行深入而嚴謹的分析，一旦選定，就不應該在設計費上斤斤計較，而更應關注合同的形式的選擇、合同條款的細節和準確。從基本方案的確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程，在此階段，業主的決策及相關人員應對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如交通系統功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環境景觀系統、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計單位溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著自己所期望的方向發展。溝通是多層面和多方式的，要特別關注對項目溝通的管理，在方案設計階段主要的溝通為：內部溝通、與設計單位的溝通、與政府部門的溝通，尤其是與政府部門的溝通一定要及時甚至提前，在溝通過程中，還要注意建立相關信息的存儲體系和信息查閱體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目相關人員共享。

在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的業主對項目制定的效績目標不現實，在實現過程中會帶來進度風險，有的業主為了經濟利益打政策插邊球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計單位的過程也隱含著風險，對設計單位的了解不夠深入，不能取長補短，往往造成成果與期望相差甚大，或者最初的成果無法深化等。例如，南方某公司在西安市中心地段開發一公寓樓，由南方某設計單位設計，因為沒有做好前期的市場調查和有效的溝通管理，結果僅僅因為沒有供暖系統，樓盤難以銷售。所以只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未燃，方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

項目資源的管理對產品質量的影響很大，設計階段業主投入大量的人力、物力，如何保證各種資源最大限度地配合，充分發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。要深入地了解、分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。比如，設計單位對市場的了解不夠深入，但由于操作的項目多，積累了不少先進的知識和經驗，而房開公司做為業主對市場的了解比較深入和及時。有的業主因為種種原因把設計單位看做繪圖公司，實在是一大浪費。方案設計質量管理除了在方案設計的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等一般在委托合同中做詳細地交代。

建設項目在施工圖階段是在方案報建文本的基礎上進行的，由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單、有序，其執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目監理以及建筑、結構、設備和概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。其中，中間過程質量與進度控制是關鍵，另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計街段。在此階段項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節，關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，以備后查并形成知識積累。

綜上所述，工程項目管理是一項具體而細致的工作，也是一項科學性、實用性、綜合性非常強的工作。在項目的建設過程中，資金、進度、質量、安全決定著項目建設的優劣，設計是項目建設的依據，通過設計這一紐帶將業主目標、政府規定、市場需要聯系在一起，通過設計管理，優化項目功能、提高項目使用效率，從而提高項目投資效益，為人們提供優質、高效、可持續的居住和工作環境無疑應成為業主在項目建設過程中的工作重點。

[1] 淺析項目建設過程中的設計管理 韓玲 《建筑》 2009.14

[2] 房地產開發項目設計管理概述 揚山 《甘聒科技》2009.10

[3] 《建筑工程施工現場管理快速培訓教材》

TU587

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1674-3954（2011）02-0187-01