武漢城市圈住宅價格傳導路徑分析

○覃 博 范美燕 焦 楠

（華中科技大學土木工程與力學學院 湖北 武漢 430074）

由于住宅本身的不可移動性，住宅市場表現出了區域性市場的特點，即各市場間存在明顯的差異。因而，傳統的住宅價格研究往往局限于單一市場發展規律的探討，但從實際情況看來，住宅價格的形成也是存在空間關聯的。隨著我國城市圈建設的推進，區域內經濟、生活、交通等方面聯系日益緊密，住宅價格的相互關聯性也更加明顯。傳統以單一城市為對象的研究，已不能適應房地產市場發展的新形勢。所以，研究區域性住宅價格傳導規律，動態認識其內部聯系，對地方政府統籌調控城市圈住宅市場發展，保證市場良性運行有很重要的意義。

在國外，區域內住房市場的內在聯系與住房價格傳導已成為一個熱門的研究話題，波紋效應等各種理論層出不窮。相比之下，國內在這一領域的研究還比較少，相關理論也不完善，僅見有借助蛛網模型的研究。近年來，國內房地產市場蓬勃發展，湖北省內以武漢城市圈為代表的區域性房地產市場也逐步形成，各市形成了自己的房地產行情評價與發布機制，但以這一區域為對象的研究還較少。本文選擇了武漢城市圈內武漢、黃石、鄂州三地為研究對象，研究此區域內住宅價格在空間上的關系，力圖揭示其內在的傳導特點與路徑。

一、價格傳導研究思路

在區域住房價格互動關系的研究中，“波紋效應”理論占據著核心的地位。該理論是指住房價格在空間上的傳導具有一定的規律性，某些區域的住房價格變動首先發生并如同水中波紋一樣帶動相鄰區域的住房價格依次產生變動。

本文的研究正是在此基礎上，通過對歷年數據的分析構建VAR模型，利用計量經濟學中的工具分析各城市住宅價格變動中的因果關系，先采用多變量Granger因果關系檢驗，確定各地住宅價格傳導間的作用關系，再利用脈沖響應函數進一步量化某一地區的房價在另一區域沖擊下的反饋效果，從而進一步驗證相關的結論。

二、VAR模型構建

本文選定2000年第四季度到2010年第二季度間的月度平均住宅價格數據作為樣本數據。其中，武漢市住宅價格（WH）來源于武漢市住房保障和房屋管理局發布的各季度《武房指數報告》，黃石季度住宅價格（HS）由來源于黃石房產局的數據經多項式插值法處理得到，鄂州（EZ）季度住宅價格由來源于黃石房產局的數據經多項式插值法處理得到。實證中，住宅價格均取其對數值參與計算。

VAR模型只能建立在平穩變量或者是存在協整關系的非平穩變量之間。因此，對調整后的數據進行平穩性檢驗。采用ADF檢驗方法，通過Eviews 6軟件對序列進行單位根檢驗。單位根檢驗結果如表1所示。

檢驗結果表明，武漢、黃石、鄂州三地住宅價格序列都是不平穩的，具有單位根。但在一階差分處理后（如圖1），各變量序列均是平穩的，為一階單整序列。

表1 武黃鄂三地住宅價格變量單位根檢驗結果

圖1 武黃鄂三地住宅價格序列一階差分值圖

由于Granger因果檢驗對滯后期長度比較敏感，滯后階數太低將導致一些重要變量被忽略，滯后階數太高，則降低了樣本點數量，引起參數估計出現較大方差，從而降低估計精度。因此，分別建立滯后階數為3，4，5的VAR模型，并在此基礎上進行后續分析，觀察能否得到一致結果。

Lag=3時的VAR模型為：

Lag=4時的VAR模型為：

Lag=5時的VAR模型為：

三、多變量Granger因果關系檢驗

格蘭杰因果關系檢驗是用于檢驗兩個變量之間因果關系的一種常用方法。這里采用多變量格蘭杰因果關系檢驗可以更好地分析多個城市之間的格蘭杰因果關系。值得注意的是，Granger因果檢驗的檢驗式是VAR模型的一個方程，只能建立在平穩變量之間或者是存在協整關系的非平穩變量之間。

表2 多變量Granger因果關系檢驗結果

從上面的ADF單位根檢驗結果可知，武黃鄂三地住宅價格對數值的一階差分序列滿足平穩性需求，可以進行Granger因果關系檢驗。而Granger因果檢驗結果對滯后期長度比較敏感，因此在本章中使用了任意選擇滯后期（含lag=3，4，5），多次檢驗得一致結果的方法。Granger因果檢驗結果如表2所示。

圖2 黃石住宅價格對其他城市價格脈沖響應分析

圖3 鄂州住宅價格對其他城市價格脈沖響應分析

如表2所示，當滯后期分別取3、4、5季度時，黃石與鄂州的住宅均價是武漢市住宅均價的Granger因，黃石與鄂州住宅價格互為Granger因。

四、住宅價格廣義脈沖響應函數

在VAR模型的分析中，某一變量在某一時刻發生的變化，會通過系統內變量間的相互關系產生一連串的連鎖效果，即模型受到沖擊時會對系統產生動態影響，研究這種動態影響的分析方法就是脈沖響應函數方法。具體到本例中，在Granger因果檢驗的基礎上運用脈沖響應函數分析方法，可以形象地刻畫出這一動態系統中，某一地區的房價在另一區域的沖擊下的反饋，其分析結果是直觀的，可量化的，從而可以進一步驗證相關的結論。

根據Granger因果關系檢驗結果，取黃石、鄂州為區域內的“核心”進行廣義脈沖響應函數分析，其脈沖響應函數圖像分別如圖2、圖3所示。

從圖2反應的情況，總體來說，黃石住宅價格的變化對武漢、鄂州住宅價格都產生了推動作用，但在某些時點也表現出了較為明顯的抑制情況。

圖3中，鄂州住宅價格對其他兩地住宅價格的沖擊也體現出了相同的特點，即促進與抑制的雙重效應。

五、研究結論

綜合上述實證分析結果，得出了武漢、黃石、鄂州三地住宅價格間的基本傳導關系，如圖4所示。武黃鄂三地住宅價格表現出異于平常的傳導關系，呈現出衛星城市先于核心城市對外部影響做出反應，產生波動，影響核心城市住宅價格的倒置關系，且黃石與鄂州之間的住宅價格存在相互影響。

圖4 武黃鄂三地住宅價格傳導示意圖

這樣的結果與一般區域房價的研究結論有較大差異。排除數據本身的問題，如各地統計方式、統計口徑不一致，多項式插值法可靠性低等，本文對這一結論嘗試做以下解釋。

一是二線城市房地產市場還不成熟。黃石、鄂州兩地房地產市場仍處于起步后的快速發展期，總體規模較小，如2009年黃石、鄂州兩地的房地產投資完成額分別為25.3億元和8.11億元，而同期武漢市則達到了570.36億元的投資規模。加之國家宏觀調控措施頻出，市民對房價的預期發生了變化，持幣觀望氛圍濃重，進一步縮減了本地住宅交易市場的規模。黃石、鄂州兩地房地產市場極易受到外部因素的影響，對外部因素的變化十分敏感。在房價變化上具體表現為先于武漢發生變化，兩者間有一定的滯后期。

二是黃石、鄂州的住宅消費以本地需求性消費為主。據黃石市樓盤銷售情況的相關統計，黃石市商品房的主要銷售對象為黃石城區及周邊縣市和下屬城市居民，尤其是市中心片區的客源以黃石本地居多，花湖片區以黃石和鄂州本地科院為主。武漢市民前來黃石置業、投資的人數隨著城市圈一體化的實施有所增加，但總體仍較少。

三是城市圈一體化進程中帶來的投資外溢現象。參考珠三角及深圳之前房價的變化，均出現過周邊衛星城市房價出現上漲，購買力上升，反過來推動中心城市房價上漲的情況。武漢城市圈的建設，會讓武漢市的投資出現外溢，從而降低武漢本地的購買力。資金的流入會推高“8+1城市圈”里面“8”的房價，帶來這些城市購買力的提升，從而反推武漢中心城市房價。

隨著武漢城市圈的建設，可以預見未來城市圈內的住宅市場將更加緊密的聯系成為一個整體。但在目前城市圈配套設施不完善，交通不暢的情況下，武漢工作、異地居住的時間和經濟成本仍然偏高。短期內，武漢市的住房需求難以轉化為對周邊城市住宅市場的推動作用。

目前看來，武漢城市圈住宅價格傳導效應還不夠明顯，但各市場間的差異是明顯存在的。因此，地方政府在制定區域內住宅價格調控政策時，應充分認識到這種差異性，充分考慮價格傳導效應，避免傳統的“一刀切”式政策。應充分發揮價格傳導的“杠桿”作用，從全局觀念來加以調控，而不是治標不治本。同時積極完善中小城市的房地產市場規章制度，減小其在外部因素影響下的波動，促進本地房地產市場的長期穩定可持續發展。

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