《物權(quán)法》的實施對武漢市房產(chǎn)測繪的影響及應(yīng)對策略

鄭舉漢，張 鵬，2，彭金輝

(1.武漢市房產(chǎn)測繪中心，湖北武漢430015;2.武漢大學測繪學院，湖北武漢400079)

《物權(quán)法》的實施對武漢市房產(chǎn)測繪的影響及應(yīng)對策略

鄭舉漢1，張 鵬1，2，彭金輝1

(1.武漢市房產(chǎn)測繪中心，湖北武漢430015;2.武漢大學測繪學院，湖北武漢400079)

結(jié)合《物權(quán)法》中的相關(guān)內(nèi)容，深入分析貫徹《物權(quán)法》與房產(chǎn)測繪的關(guān)系和要求，對武漢市房產(chǎn)測繪從業(yè)隊伍和現(xiàn)狀進行分析，并提出應(yīng)對的策略，以期促進武漢市房產(chǎn)測繪事業(yè)的健康快速發(fā)展。

物權(quán)法;房產(chǎn)測繪;策略

一、引 言

房屋是人民生產(chǎn)和生活的場所，房屋和房屋用地是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，而這一要素信息的采集和表達一般是通過房產(chǎn)測量獲取的。房產(chǎn)是建筑物財產(chǎn)的簡稱，分為房屋財產(chǎn)和構(gòu)筑物財產(chǎn)，它具有實物性、經(jīng)濟性、不動性，并具有價值，屬不動產(chǎn)。房產(chǎn)測繪的目的是為房產(chǎn)管理服務(wù)以及為評估、征稅、仲裁、鑒定等活動提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字等資料和相關(guān)的信息，還為城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料，所以房產(chǎn)測繪是一項基礎(chǔ)性的具有政府行為的測繪技術(shù)工作。

2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)建立了由所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)構(gòu)成的物權(quán)體系，體現(xiàn)了對不同物權(quán)主體實行平等保護的原則，既尊重國有財產(chǎn)，又保障城市居民和農(nóng)村農(nóng)民的財產(chǎn)利益。《物權(quán)法》的頌布實施在全國范圍內(nèi)造成了巨大的震動，并產(chǎn)生深遠的影響，《物權(quán)法》的深入實施使老百姓維權(quán)意識增強，產(chǎn)權(quán)歸屬和依法保護成為廣大人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實的利益問題。無論是房屋還是房屋用地等的使用權(quán)，以及其位置、面積等基本屬性均和房產(chǎn)測繪直接相關(guān)，因此《物權(quán)法》的實施給房產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，也勢必對房產(chǎn)測繪工作提出更高的要求。本文結(jié)合《物權(quán)法》中的相關(guān)內(nèi)容，分析了《物權(quán)法》的實施給房產(chǎn)測繪事業(yè)帶來的新要求，并就武漢市房產(chǎn)測繪中心在當前形勢下應(yīng)采取的策略進行了探討。

二、《物權(quán)法》與房產(chǎn)測繪的關(guān)系和要求

1)《物權(quán)法》第2章、第1節(jié)的有關(guān)條目確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記生效原則，明確了登記賠償責任等。因此不動產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)讓合同簽訂時，其位置、面積、權(quán)屬信息均需通過房產(chǎn)測繪和調(diào)查所得，所以《物權(quán)法》與房產(chǎn)測繪有著非常直接的關(guān)系。

《物權(quán)法》第18條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供”。這要求房產(chǎn)測繪成果(如分丘圖、分層分戶圖等)可供權(quán)利相關(guān)單位與個人查詢，為市場交易服務(wù)。

2)《物權(quán)法》第21條規(guī)定了登記錯誤的責任和賠償。造成登記錯誤的原因一般是登記機構(gòu)本應(yīng)實地查看(測量)而未查看造成的，也包括當事人提供虛假材料(不合格的測繪成果)欺騙了登記機構(gòu)。但無論是何種原因造成的登記錯誤，登記機構(gòu)都應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。由于房屋的界址、面積等和不動產(chǎn)價值直接相關(guān)，因此房產(chǎn)測繪成果的正確與否使測繪機構(gòu)有可能面臨訴訟，這就要求房產(chǎn)測繪從業(yè)者應(yīng)努力確保測繪成果的真實性、準確性，以降低訴訟和賠償風險。

3)《物權(quán)法》的實施，凸顯出了以往城市規(guī)劃、征地拆遷不重視物權(quán)的問題。《物權(quán)法》第42條規(guī)定:“為了公共利益的需要，政府可以采取征收方式收回土地使用權(quán)和拆除房屋，并按照規(guī)則給予補償。非公共利益則不能采取征收程序，甚至不能借口城市建設(shè)需要而強制拆遷”。這里的公共利益是指不特定主體的利益，營利法人利益就不屬于公共利益，政府實施征收，應(yīng)當證明該行為所涉及的是不特定主體的利益。《物權(quán)法》將個人的房屋及其他不動產(chǎn)納入到私有財產(chǎn)的范疇，這對城鎮(zhèn)房屋拆遷制度產(chǎn)生了重大影響，如果操作程序不當，在某種程度上將會造成社會不和諧因素。因此為了減少城市建設(shè)和發(fā)展的成本，就必須獲取真實、準確且現(xiàn)勢性強的房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪信息，以便科學、合理地進行城市規(guī)劃，

4)《物權(quán)法》第6章明確規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán);第73條還規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)共有的范圍。因此應(yīng)當對涉及區(qū)內(nèi)所有的專有部分建(構(gòu))筑物和共有部分建(構(gòu))筑物分別進行準確的測繪。當前房產(chǎn)面積爭議之所以成為廣大民眾消費的投訴熱點，很大一部分原因就是開發(fā)商與購房者、業(yè)主之間的信息不對稱，對共有面積的分攤測算不明確、不具體，產(chǎn)生了很多關(guān)于面積分攤的糾紛。因此，應(yīng)當通過制度設(shè)計完善對業(yè)主合法權(quán)益的保護，依照《物權(quán)法》的原則，按照本地情況，規(guī)范房產(chǎn)測繪。

三、武漢市房產(chǎn)測繪的從業(yè)隊伍和現(xiàn)狀

自2005年起武漢市已備案且具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位有16家，其中企業(yè)性質(zhì)的有4家、事業(yè)性質(zhì)的有12家;具有乙級資質(zhì)等級的有2家、丙級為5家、丁級為9家。武漢市房產(chǎn)測繪中心是市局直屬處級事業(yè)單位，全面負責武漢市房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和項目測繪，以及房屋面積測量鑒定，并協(xié)助市局開展房產(chǎn)測繪管理及技術(shù)工作。其他單位則具體從事房產(chǎn)測繪工作。

為規(guī)范測繪單位市場行為，維護公平競爭，武漢市房產(chǎn)測繪實行半市場化準入制管理模式，由市局實施資質(zhì)、合同、成果等備案制度。

上述16家測繪單位由于隸屬關(guān)系不同，不同程度上存在著質(zhì)量管理體系建立欠完善、測繪項目資料整理不夠標準等的情況。另外，由于房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)性較強，產(chǎn)權(quán)登記部門只能對測繪單位的資質(zhì)情況進行認定，而對技術(shù)層面的內(nèi)容無法審驗，如何對16家的測繪成果進行監(jiān)督檢驗也是需要認真對待的問題。

武漢市房產(chǎn)測繪中心作為本市房產(chǎn)測繪的直屬單位，在數(shù)字化、信息化迅速發(fā)展的近10年間，由于資源的配置和投入不足以及隸屬關(guān)系的轉(zhuǎn)換，本該作為武漢市房產(chǎn)管理重要技術(shù)支撐部門的地位沒有得到體現(xiàn)，因此當前武漢市房產(chǎn)測繪中心要樹立改革創(chuàng)新、技術(shù)發(fā)展的理念，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪架構(gòu)體系科學化、管理手段信息化的目標。

四、新形勢下采取的應(yīng)對策略和措施

1.加強房產(chǎn)測繪隊伍的建設(shè)

房產(chǎn)測繪的專業(yè)特點突出，它與傳統(tǒng)意義上的測量有很大區(qū)別。它要求測繪人員必須掌握產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和房屋面積計算等方面的知識，還要熟練使用現(xiàn)代測繪儀器及測繪技術(shù)、熟練地掌握測量規(guī)范等。因此，加強房產(chǎn)測繪隊伍的建設(shè)有以下幾個要求:①加強宣傳和學習，思想上引起高度重視，堅持認真的工作態(tài)度、嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L;② 學習政策法規(guī)，嚴格按照規(guī)章和程序辦事，做知法、懂法、依法的房產(chǎn)測繪人;③加強對測繪人員的技術(shù)培訓和后續(xù)技術(shù)教育，以此來不斷提高政策和業(yè)務(wù)水平，做到規(guī)范化、制度化。管理人員要加強研討和調(diào)研，解決新問題、處理新情況。

2.依法編制本地房產(chǎn)測繪新規(guī)則

《物權(quán)法》關(guān)乎民眾方方面面，隨著其實施的過程還要依據(jù)法律法規(guī)調(diào)整現(xiàn)有標準和規(guī)范，修改不符合《物權(quán)法》原則的方面。因此為適應(yīng)武漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進一步加強房產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，統(tǒng)一房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理中的面積計算標準，減少房屋面積糾紛，切實保護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，市局根據(jù)國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986.1—2000)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、湖北省相關(guān)文件精神，重新組織了以武漢市房產(chǎn)測繪中心為主的單位，修訂了《武漢市房產(chǎn)測繪實施細則》(2010版試行)，并以武房發(fā)(2010)3號文規(guī)定，于2010年2月1日起開始實施，原2004版《武漢市房產(chǎn)測繪實施細則》同時廢止。

3.建立多要素信息數(shù)據(jù)庫，推進房產(chǎn)測繪信息化進程

《物權(quán)法》的不動產(chǎn)登記制度中涉及了基礎(chǔ)地形圖、地籍圖和房產(chǎn)圖的使用。而在實際中由于這3種圖因服務(wù)目的不同，圖上要素的采集和選擇上側(cè)重點有所不同，但它們之間很多的共同要素，如測量的原理、方法、精度指標則基本相同。國外已出現(xiàn)了在融合房產(chǎn)信息、土地權(quán)屬、變更登記、估價等信息的基礎(chǔ)上建立的多要素不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫，它可以將不同來源的數(shù)據(jù)信息分層、分庫置于同一個地理信息系統(tǒng)中進行統(tǒng)一管理，這實際上也是一種數(shù)據(jù)共享的方式。當前，福州市等城市通過市政府的統(tǒng)一組織和實施，以相應(yīng)的數(shù)據(jù)標準和規(guī)范整合了上述3種圖并建立起基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，它的建設(shè)對進一步提高城市信息化水平具有十分重要的意義。目前本中心全面恢復展開分幅、分丘平面圖測繪而實現(xiàn)房屋“落地”，因而可借鑒上述做法，實施3種圖的整合，編繪成多要素房產(chǎn)基礎(chǔ)平面圖，進而逐步建立數(shù)據(jù)庫，形成自主知識產(chǎn)權(quán)的多要素不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫。

4.盡快實施武漢市房產(chǎn)調(diào)查

房產(chǎn)調(diào)查是房產(chǎn)測繪的一項重要內(nèi)容，它分為房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查兩項。調(diào)查的目的是獲取房地產(chǎn)各要素資料，并通過確權(quán)審查、實物定質(zhì)定量，認定房地產(chǎn)權(quán)界及歸屬，最終充實完善房產(chǎn)測繪的各種資料，為房地產(chǎn)管理提供可靠并能直接服務(wù)的基礎(chǔ)資料。武漢市自1987年在全市范圍內(nèi)展開房地產(chǎn)登記發(fā)證工作(即“雙登”)以來，至今一直未進行過這項工作。利用房產(chǎn)分幅圖、分丘圖盡快實施全市范圍的房屋調(diào)查將是一種可行也是必要的措施。

五、結(jié)束語

《物權(quán)法》是一部對國家、集體和私人的物權(quán)實行平等保護的法律，它符合完善社會主義基礎(chǔ)經(jīng)濟制度，實現(xiàn)憲法原則，以及構(gòu)建和諧社會的需要。房產(chǎn)測繪在社會主義市場經(jīng)濟中處于基礎(chǔ)性、服務(wù)性地位，為《物權(quán)法》的貫徹實施起保障作用。本文從房產(chǎn)測繪及我測繪中心的現(xiàn)實情況出發(fā)，分析實施《物權(quán)法》中出現(xiàn)的新問題，探討房產(chǎn)測繪今后應(yīng)采取的策略，以期促進房產(chǎn)測繪事業(yè)的健康快速發(fā)展。

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The Impact of Property Law on Wuhan Housing Surveying and Mapping and Strategies in Response

ZHENG Juhan，ZHANG Peng，PENG Jinhui

0494-0911(2011)06-0080-02

P273

B

2011-04-14

鄭舉漢(1964—)，男，湖北武漢人，高級工程師，主要從事房產(chǎn)測繪技術(shù)管理工作。