房價拐點到了嗎

代表性觀點：

要看各地執行政策情況

此次調控綜合運用了行政和經濟手段，稅收和信貸工具，以及問責機制，同時兼顧房地產的供給與需求兩方面，行政色彩非常濃厚，其嚴厲程度超過了歷次調控，充分體現了中央政府堅決抑制房價過快上漲的意志。可以預見，只要各地能堅決執行這些政策，房價將會有一個合理的下降。——中共中央黨校《學習時報》副編審鄧聿文

房價最終取決于庫存

今年房價可能有所下降，但是否會一直降下去則取決于樓市庫存。2007年樓市開發量處于一個頂峰，隨著金融危機的來臨，成交量一夜之間降到冰點，巨大的庫存導致開發商大量的資金壓在里面，最終造成巨大的庫存。但目前二三線的很多城市還沒有出臺限購細則，所以庫存的影響并沒有表現出來。——陽光100置業集團常務副總裁范小沖

《新國八條》進一步明確住房市場發展宗旨是解決城鎮居民的住房條件，房地產市場是一個以消費為主導的市場。而對于這個以消費為主導的市場，把房價合理水平確定在居民人均可支配收入增長和居民住房支付能力上，并要求各地方政府根據這個標準來確定不同地區的房價水平。這里解決了以往幾個爭論不休的問題：一是住房到底是什么產品，是投資品還是消費品，住房發展的宗旨是什么。是為了投資賺錢還是滿足居民的基本居住條件，這里有了明確答案，住房是消費品，政府嚴厲遏制與打擊住房投機炒作；二是住房市場有泡沫，住房的價格高不高，不是看有沒有人購買，不是看住房投機炒作如何，而是看居民的實際住房支付能力及居民可支配收入增長速度。如果以這兩個標準來衡量，當前全國許多地方的房價泡沫已經不小了。政府已經間接地承認當前國內不少地方房地產泡沫嚴重。不過，要保證這一條的認真落實，就得有一個科學的住房價格統計體系及評估體系，否則地方政府對當地的住房價格高低可人為操控。就如當前的住房價格上漲，實際的房價上漲水平遠遠高于政府公布的統計數據一樣。

對于住房市場雙軌制，這是不少地方政府的得意之作。因為，當前各地政府的愿望是，就當前國內的房地產市場而言，無論是房價高還是土地財政等問題，只要建立住房供應的雙軌制，即住房保障歸保障，住房市場歸市場，把保障性住房與商品房市場兩者分開運行。在這種情況下，房價太高，買不起住房的居民就通過保障性住房體系來解決住房問題，而其他屆民的住房則通過市場商品房來解決。因此。市場的房價最高，泡沫最大都不是問題。對這樣的言論，我早就撰文指出，中國要學習香港房地產發展模式，即中國要像香港那樣讓絕大多數居民的住房由政府的保障性住房來解決，但實際上是不可能的。香港這種住房發展模式不僅嚴重剝奪了絕大多數居民的住房天賦人權，損害他們改善住房條件的權益，而且只有700萬人口的香港花了60多年的時間才達到現在這個樣子。對于14億人口的中國來說。這樣的路幾乎走不通。

對于住房投機及投資需求的限制，可以是事先限制，即市場準入的限制，也可是事中及事后的限制。對于事前限制最為重要的是住房信貸政策，比如降低金融杠桿率，加大其投資及投機的成本等，也可用限購令這樣的身份性的條款。對于前者是一般的市場準則，它主要是通過市場價格機制起作用。因為，現代住房市場的發展，如果沒有有利的金融條件是不可能繁榮的。房地產市場發展完全是信貸金融創新的結果。對于后者，即身份性限制條款則是計劃經濟的遺留物。在某種程度上偶爾用一下不是不可，但所產生的后遺癥將禍害無窮。

因為，要讓房地產市場逐漸成熟，最基本的條件就是形成有效的市場價格機制，以市場的價格來配置資源，這是30年來中國經濟功能的常識與經驗，而不是以身份等級來配置資源。否則，房地產市場是不可能向好的方向發展。因為，身份是什么?它是一種等級觀念，而這種等級觀念的大小又只能由政府的權力來界定。而以政府權力來界定等級身份的市場，不僅容易導致一部分的利益為另一部分人所損害與掠奪，或通過公權力讓弱勢居民的財富轉移走，而且容易給權力者提高無窮的尋租與設租的空間(當前國內房地產市場貪污腐敗嚴重與此有關)。

為了打擊房地產投機炒作，應進一步強化住房的各種稅收工具。比如加強住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財產稅征收試點展開。對于這些房地產稅，除了住房財產稅沒有出臺還不知道什么內容之外，對于住房交易稅及住房交易所得稅，如果不采取嚴厲的或高的累進稅政策，要想通過房地產稅來達到遏制住房投機炒作是不可能的。比如，在香港及新加坡，最近都出臺了對住房交易嚴厲控制的稅收政策，從而使得住房投機炒作得到某種程度遏制。對于住房財產稅的試點，上海與重慶已經開始，但是這種稅收過于溫柔，對市場的影響十分有限。

房地產市場拐點還不確定

遏制住房投資投機炒作，必須用事中及事后的限制來調整。比如說，個人購買住房之后是有利可圖或是為了賺錢，那么就可用嚴厲的累進房地產稅制把這各種住房交易的賺錢效應去除。事后約束就是用嚴厲的住房財產稅征收來減弱個人住房持有的動機。不過，無論是從市場經濟邏輯上來說，還是從各國經驗來說，這是最為有效的工具。

可以說，從市場經濟角度來說，制住房市場最有利的兩大工具，按揠貸款利率全面上調或取消負利率，及事中及事后的住房稅收政策則不使用，“新國八條”的房地產宏觀調控僅是在邊緣的地方轉圈子，其政策能夠發揮作用是十分有限的。對于房地產企業住房定價的限制，看上去用心良苦，但實際上只是增加政府對房企的行政干預，能夠起到的作用同樣十分有限。反之，其條款還容易破壞市場的價格運作機制。

可以說，“新國八條”可能如2010年推出的政策一樣，看上去是什么歷史以來最“嚴厲”的政策，但實際上不少內容容易為地方政府所化解。2010年國十條推出后的情況表明，如果不把打擊房地產投機炒作作為政策之核心，不去房地產市場的杠桿化及賺錢效應，不采取嚴厲的住房稅收政策，包括嚴厲的住房交易稅、嚴厲的住房交易所得稅及嚴厲的住房財產稅，那么任何其他政策的出臺都只是花拳繡腿，中看不中用，反之，這些政策還會鼓勵更多的住房投機炒作者瘋狂進入。而這些政策所產生的嚴重的負面影響更是不可低估。有些觀點認為，房地產市場拐點已經出現，我的看法是還不確定。

(責編 艾蕓)