車幸勛:上班族變身身商場包租婆

第一次創業就成功?這是很多上班族計劃離開朝九晚五生活，魂牽夢想的事。而這件事，在一位從臺灣名企臺積電退下來的“竹科媽媽”手中實現了。

這位媽媽的名字叫車幸勛，她之前的工作是臺積電管理師。8年前，她拿出兩百萬元(新臺幣，下同)投資竹北房地產，8年后，她靠兩百萬元玩出擁有12個店面的小型購物中心“甫力瀚親子館”。這個親子館的訴求是為更多的“竹科媽媽(新竹科學園區的全職媽媽，該園區科技新貴眾多)”提供一個安排小朋友平日活動的親子中心。

這個賣場，改變了車幸勛的人生。以前，她的周末經常在簡報數據和奶瓶齊飛中度過。現在，靠著這一個“啞巴兒子”，她一年租金收入超過兩百萬，時間自由，收入“比在臺積電還多”。

這個模式運作方法是，和土地擁有者簽長約蓋商場，再轉租獲利，不用負擔土地成本，只要出租率高，短期六七年，長則10年就能回本。

當時竹北有100個建筑方案同時興建，卻沒有大型購物中心規劃。這些建案完]：后，將帶進一個個家庭；她看到附近的小學開始動土，一個新的大小區即將成形，她決定放手一搏。

和土地擁有者簽約的那一天，她也辭掉臺積電的工作，為了蓋商場，除了投下房地產賺來的700萬，再湊了400萬，加上貸款，投入兩千萬，這是她所有的家底。

原則一：不迷信品牌 創業動機強，才能當伙伴

一開始，車幸勛把創業想得太簡單了。

第一、她的商場不在熱鬧的大馬路上，卻藏身在住宅區里，只是竹北的B級地段，第二，她只有個人資金，又是第一次在房地產創業，手上能出的牌并不多，只有C級資源。一開始，她計劃找“誠品”等品牌進駐，用A級廠商當招牌。

對方開出條件，要她變更商場設計才考慮設點，等她投下數十萬修改設計，對方卻回應“公司決策改變”，拒絕她的要求。朋友告訴她：“你這是B級地點，找A級品牌，注定就是被凌遲到死。”她只能苦笑。商場開幕的那天，附近滿是還沒完工的工地，整個商場只有一半商家進駐，找不到能吸引買家光顧的人氣大店，她心里氣餒極了。

什么才能讓“竹科媽媽”埋單?她曾引進百貨公司知名的“游戲愛樂園”服務，這個服務在百貨公司大紅，全職媽媽卻不感興趣。她也曾引進書店主題餐廳，卻慘遭滑鐵盧；連一開始創立就來設點的兒童劇團，也選擇撤點。

幾番折騰之后，“我學會righ timing(對的時間)要找rlght person(對的人)。”她從和她一樣都是第一次創業的伙伴身上找到了支柱。這是她學到最重要的成功經驗。

“誠品”不來，卻有一間星星城堡親子書房來敲門，老板劉倪后和她一樣，兩個人都是第一次創業的媽媽，也沒有創業經驗，然而，童書店是出了名的難經營，所以車幸勛不敢抱太大期望。

沒想到，親子書房卻展現意想不到的爆發力，附近沒客人，劉倪后就到臺積電辦書展，辦團購，甚至辦起免費的說故事教室，吸引一大票“竹科媽媽”每天往這里跑。她的商場里多了一群“第一次創業”的店家，有從臺北舉家遷到新竹創業的小兒科醫師、IC設計公司人資部員工開的手打烏龍面店，以及科技業公關轉職開的洗衣店，還有科技人開的音樂才藝教室。

現在找合作伙伴，她不再迷信品牌，會先試探地觀察對方動機有多強，像是第一次創業的人動機最強；或是準備夠不夠充分，“最好是斷了后路才來的人”，因為，這樣的人最有勝算。

原則二：找經營特色 賣手工面包，吸客逛賣場

經營特色，是車幸勛從谷底翻升的第二要訣。只要有特色，“就算你在鄉下賣面包，照樣有人找上門。”車幸勛說。

這幾年，她自己在二樓開起了面包店，一進門，就看得到她做面包，而且用的是一般家用烤箱做面包。

車幸勛一天只做兩百個面包，但她的面包架上，看不到一個面包，她賣的是“自然農法”的概念。她靠賣面包賺不了錢，而是開烘焙課，教大家用自然的方法在家做面包，吸引客人來賣場拜訪其他店家，才是她真正的目的。

她未來兩個月的烘焙課，都全部額滿。每天下午，隨時都有帶著小孩的全職媽媽，專程跑兩三公里，買她的手工面包。

原則三：招商定位清楚 鎖定親子項目，拒小吃店

即使最低潮的時候，她仍堅持賣場的親子定位，拒絕小吃、冷飲店進駐，現在，賣場里全天都看得到帶著小朋友上門的媽媽客人。賣場出租率從5成，去年開始變成滿租，現在這里的小兒科，已經是出租車司機都知道的竹北診所。

車幸勛開商場，是B級地段、B級店家加C級資源，卻翻身成功的案例。即使一開始拿的是一手爛牌，用心打，也能打出意想不到的成績，拿回自己人生的發球權。

(編輯／袁紅)