農村房地產投資模式初探

呂 雪，呂 彬

（1.山東師范大學 人口·資源與環境學院，山東 濟南 250014；2.中國銀行業監督管理委員會山東監管局 泰安分局，山東 泰安 271000）

1 引言

農村房地產從房地產的物質實體和權益兩方面考慮，包括土地、建筑物、地上定著物及其衍生的權利。具體來講，農村房地產包括分布在建制鎮及農村行政村、自然村的住房，村鎮內的能源、道路、給排水、電力、通訊、綠化、環境等技術性基礎設施，村鎮內的中小學、衛生院、敬老院等社會性基礎設施以及鄉鎮企業和鄉鎮政府管理機構的用房等［1］。

按照“十二五”規劃推進城鄉經濟社會發展一體化的要求，搞好社會主義新農村建設規劃，加強農村基礎設施建設和公共服務，推進農村環境綜合整治，給農村房地產市場蓬勃發展帶來新契機。研究農村房地產的投資現狀，建立農村房地產市場的投資模式，對促進農村房地產、農村經濟的協調發展和實現區域經濟的跨越式發展意義重大。

2 農村房地產投資的現實需求

2.1 土地供需矛盾急需解決

我國的城市化正處于高速發展階段，農村人口大量涌入城市，城市土地的需求旺盛，城市用地緊張狀態持續加劇，各大城市都出現了建設用地不足的緊張局面。同時，農村外出務工人員大幅增加，農村建設用地存在富裕現象。尤其是基宅地集約化利用程度很低。由于村鎮規劃體系還有待于進一步完善與落實，農民建房散亂無章，基礎設施難以配套，既浪費了農村集體土地，又不利于農村宅基地的管理。本文以山東省統計年鑒為數據來源，分析了1980～2010年山東省城鄉人均住房面積的變化情況（圖1）。

由圖1可知，城鎮人均住房面積與農村人均住房面積都呈上升趨勢，農村人均住房面積一直大于城鎮人均住房面積，2002年城鎮人均住房面積大幅增加，與農村人均住房面積差距減少，這是由于我國的住房制度改革在1998年進入深化改革階段，開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，到2002年城鎮居民住房面積得到大幅提升。

圖1 山東省城鄉人均住房面積變化

2.2 城鄉統籌的迫切需求

近年來，我國城市房地產業迅猛發展，城鎮居民住房條件顯著提高，為城市經濟發展注入強大動力。然而由于農村土地不能流轉，農村土地價值無法得到充分體現。農村土地通過土地征收轉為國有土地，國有土地與集體土地之間的權益差別產生巨大收益，但是農民僅獲得很小比重的收益。投資農村房地產業，改善農村居住環境，有利于促進農民轉變小農意識，樹立起與現代社會相適應的市場經濟意識、法制意識、開放意識［2］，是消除城鄉差別、激活農村房地產市場的必然要求。

2.3 社會主義新農村建設的必然選擇

按照“十二五”規劃加快社會主義新農村建設的要求，改善農村生產生活條件，要提高鄉鎮村莊規劃管理水平并加強農村基礎設施建設，農村發展房地產也出現前所未有的機遇。合理引導農村住宅和居民點建設，向農民免費提供經濟安全適用、節地節能節材的住宅設計圖樣。同時加大財政投入力度，大力支持農村基礎設施建設，為房地產項目在農村地區的實施提供必需的配套設施。各項惠農方針政策推進了農村經濟的快速發展和農民收入的穩步增長，奠定了農民購房的經濟基礎。此外，農村居民消費觀念與消費習慣發生了變化，計劃生育政策導致農村家庭結構逐漸趨于簡單化，傳統的大家族居住模式，向單獨組家模式轉變［3］，都給農村房地產投資增加了現實可操作性。

3 農村房地產投資困境

3.1 農村土地產權制度不完善

農村土地與城市土地有著所有權的根本區別，城市的土地為國家所有，而農村的土地為農民集體所有。農村的集體土地至今未進入土地一級市場，政府可以因公共利益的需要，隨時向集體征地，由于集體土地只有象征性的產權代表，農民的發言權難以充分體現，集體土地拒絕被征的可能性較小［4］，房地產商在補償時，農民利益也得不到保障。

3.2 農村住房金融保障制度不健全

我國未建立專門針對農村的住房金融制度，大中城市房地產金融發展迅速，但是傳統的經濟體制中缺乏農村住房金融的運作基礎，現在還基本處于空白階段。我國的絕大部分農村，經濟比較落后，住房成粗廣發展，個人購房受到經濟條件的限制，農民極少具備抵押擔保能力，按月還本付息也很難保證，加之意識淡薄，導致難以獲得房地產按揭貸款。

3.3 投資主體單一化

由于農村集體土地使用權的限制，農村房地產投資主體大多是是農戶個人，資金缺口較大，資金分布相對分散，也沒有配套的基礎設施和公共設施，農戶落后的文化意識和風俗習慣難以改進。同時，農民住宅的建設多采用親朋互助的建筑方式，而農民大部分不具備建房的專業知識，不具備正規的施工圖紙，更不會請質量監督單位進行質量監督，存在嚴重的安全隱患［5］。

4 農村房地產多元投資模式構建探討

4.1 合作集資模式

農民為了滿足居住需要，通過自發或召集的方式集合在一起，根據共同合作的協議，共同籌集資金，在自有宅基地上，通過聘請專業的設計、施工隊伍來建設住宅樓和生活及生產設施建設，按照投資比例及協議內容，分配建成房屋，是一種以農民為主體的引入市場機制的合作投資模式［6］。合作集資模式以共同投資、專業施工、風險共擔的方式，形成了規模效益，降低了投資風險，提高了房屋質量，操作簡便。

4.2 置換指標模式

以實施土地增減掛鉤政策為契機，在保持耕地總量不變的情況下，通過建新拆舊和土地復墾，實現建設用地總量不增加、耕地面積不減少、耕地質量不降低，用地布局更加合理的土地整理工作。通過土地增減掛鉤可以整理分散、利用率低的農村建設用地，騰出建設用地指標，用于城市建設，經過政府對這部分土地經營運作之后，城市獲得了更多的價值，政府講其中一部分用于補貼農村發地產開發的成本，更好的進行農村規劃和基礎設施配套，因此，通過指標置換獲得了農村房地產投資資金。這種模式比較適用于經濟比較發達的小縣城及小城鎮周邊農村房地產的開發。

4.3 招商引資模式

由政府部門作為發起人，對農村房地產開發立項，成立項目管理小組，擬訂項目招標書，進行項目公開招標，吸引項目投資商進行項目投資。投標者與項目發起人之間簽訂合同，投標者根據項目發起人提供的資源條件，注入資金實施項目，并根據合同規定在一定期限內收回投資，取得利潤，同時達到項目規定的目標［7］。由于農民的經濟條件大多有限，加之購房者一般都是當地農民的局限性，項目利潤一般較低，對投資商的吸引力相對較小，因此，可以由政府出面針對本地已經率先致富、擁有自己的企業并且樂意為家鄉建設做出貢獻的人群進行招商引資，通過冠名、媒體宣傳、嘉獎等方式調動他們的投資積極性。

5 新型投資模式的制度建設

5.1 建議建立與時俱進的流轉制度

促進農村建設用地權利的合法流轉，完善農村土地相關權利，提高農村建設用地利用效率，這是增加農民的生產性土地收益，農村房地產投資的根本保障。農村建設用地是能夠直接用于農村房地產開發的土地資源，有關農村的法律制定是農地利用效率高低的制度前提，關系到農村房地產投資的收益，因此，科學、合理的制度設計至關重要［8］。我國城鄉土地的二元化一直制約著農村的發展，農村建設用地的合理流轉，必將促進農村房地產市場的發展，同時也會使城鄉兩個房地產市場協調統一發展，很大程度上補充城市建設用地的不足，而且激活農村房地產市場，是一個比城市房地產市場規模還要大的投資市場。

5.2 完善現有金融體制，加大金融支持力度

我國房地產開發投融資渠道單一化嚴重，尤其是在農村房地產領域，對農村房地產投資而言，金融的地位舉足輕重。因此，要推動新農村建設，有力促進對農村房地產的投資，現有農村金融體制的完善與創新就顯得十分迫切，各地金融機構也為此做出了非常多值得借鑒的創新工作。贛州市農信社以解決農民貸款擔保難為突破口，推行“一戶一策”。對農民住房貸款額度較小、符合農戶小額信用貸款條件的，采取小額農貸方式發放；不符合小額農貸的，則采取農戶聯保、城鎮房屋或林權抵押、存單或農產品質押等方式發放。至2010年8月末，全市對69 283戶農戶累計發放農民住房貸款14.29億元，共規劃新農村建設點16 000個，其中農信社發放農民住房貸款的有11 328個點，占新村點的70.8%；重點扶持63個基礎條件較好、集聚人口較多的中心鄉鎮建設。

5.3 合理規劃，完善基礎設施

政府應根據社會主義新農村建設的指導方針，結合農村人口轉移的新形勢，在尊重農民意愿的基礎上，按照突出地域特色、農村特色、文化風貌的原則，因地制宜的制定科學的村鎮規劃，將住宅與村鎮規劃以及能源、水利、道路等基礎設施統籌布局，綜合配套。農村要在村鎮規劃的指導約束下，逐漸實現“統一規劃、統一開發、統一征地、統一管理”的建設格局，引導農村房地產適當集中布局，從而形成科學合理的土地利用格局［9］，提高農村房地產的投資潛力。

［1］張東敏.農村房地產開發問題研究［D］.長春：東北師范大學，2007.

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［4］張傳華.新農村建設背景下的農村房地產開發［J］.安徽農業科學，2008，36（1）：328～329，357.

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［6］魯圣鵬，李雪芹，賈燕翔.我國新農村建設中住房建設模式探討［J］.鄉鎮經濟，2009（8）：11～13.

［7］朱讓軍.關中農村房地產發展實證研究［D］.陜西：西北農林科技大學，2007.

［8］劉道遠.農村集體土地社會保障功能及其改進［J］.云南社會科學，2011（5）：63～68.

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