我國寫字樓亟待制定統(tǒng)一的評價標準

○ 蔡云

（本文作者系中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長）

我國寫字樓發(fā)展歷史及現(xiàn)狀

我國寫字樓發(fā)展于上個世紀八十年代中期，隨著中國經(jīng)濟與國際經(jīng)濟體系的逐步接軌，國內(nèi)外交流的日益深入，大量市場化的商務(wù)活動需求，催生了中國寫字樓的發(fā)展。九十年代初，隨著鄧小平南巡講話的發(fā)表，除了北京外，以珠三角、長三角為商業(yè)活動中心的寫字樓市場得到了飛速的發(fā)展,形成了以北京建國門區(qū)域的國際大廈、賽特大廈，上海外灘區(qū)域的聯(lián)誼大廈，廣州環(huán)市東，深圳國貿(mào)大廈、帝王大廈等我國早期寫字樓代表項目，是我國寫字樓發(fā)展的形成期。這些項目緩解了以涉外賓館租用替代寫字樓的局面。

在經(jīng)歷了亞洲金融危機、美國“911”后經(jīng)濟滑坡、中國加入WTO、申奧成功等一系列政治經(jīng)濟大環(huán)境的變化后，中國的寫字樓在跌宕起伏中發(fā)展，形成了以北京CBD、金融街、中關(guān)村，上海陸家嘴、虹橋、徐家匯、南京西路，廣州環(huán)市東、天河北、珠江新城，深圳羅湖、南山、福田為代表的寫字樓群的中心分布。一批具有國際水準的寫字樓項目橫空出世，標志著我國寫字樓進入了發(fā)展期，這時期的典型代表是北京國貿(mào)二期、中糧廣場、恒基中心，上海金茂、森貿(mào)、中銀，廣州、深圳的世貿(mào)中心、宜安廣場、國際商會中心、諾德中心、卓越時代等。

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程加快，新興的IT企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大國家金融機構(gòu)、大型國企公司、機構(gòu)等對寫字樓的開發(fā)建設(shè)需求量加大，行業(yè)發(fā)展進入了產(chǎn)品多元化的時期，寫字樓、城市綜合體等產(chǎn)品形態(tài)進入市場，又由于國外資本進入各大中心城市占據(jù)CBD核心投資建設(shè)，大量建筑規(guī)劃設(shè)計外企涌入，極大地給中國寫字樓的市場帶來了新理念、新思潮，帶來了豐富和繁榮，出現(xiàn)了令人矚目的鳥巢、央視大廈等地標性建筑物，不但為國際化大都市發(fā)展提供了必要的硬件支持，而且其本身的發(fā)展也為中國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了重要的拉動作用。這一時期以北京國貿(mào)三期、銀泰，上海上海中心，廣州國際金融廣場(西塔)廣州珠江城大廈 ，深圳京基100等新建和在建的項目為代表，同時受整個世界經(jīng)濟的影響和中國經(jīng)濟的發(fā)展和分布，新的開發(fā)區(qū)、城市新區(qū)的出現(xiàn)，天津、杭州、成都、重慶等城市也出現(xiàn)了現(xiàn)代化、智能化的具有國際水準的寫字樓項目。寫字樓的開發(fā)建設(shè)真正走入了成熟期。 市場進入了良性發(fā)展，新技術(shù)、新工藝、新設(shè)計進入寫字樓行業(yè)，智能化、低碳、綠色成為開發(fā)建設(shè)所追逐的目標，成為主題。

與此同時，寫字樓市場在經(jīng)濟復(fù)蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，受投資者對房地產(chǎn)的關(guān)注、逐步從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)持有類物業(yè)，促使寫字樓市場加速量價齊升。

據(jù)中原集團研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報告》介紹，2011年上半年，北京、上海、廣州、深圳這四大城市的一、二手寫字樓成交與去年同期相比小幅增加，而銷售型寫字樓占主流的城市廣州、深圳、成都、杭州的甲級寫字樓價格一路上漲。2011年上半年，京、滬、穗、深四大城市一、二手寫字樓銷售面積約為360萬平方米，與去年同期相比增加13%。今年上半年，四大城市二手寫字樓成交面積為106萬平方米，占全部寫字樓成交的比例從去年的21%上升到29%。

世邦魏理仕最新發(fā)布的市場報告也顯示，2011年上半年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓項目的市場需求快速上升，其吸納量超過51萬平方米，比上年同期增加了60%，創(chuàng)同期歷史新高。今年上半年寫字樓價格出現(xiàn)了明顯上漲，深圳、廣州、成都、杭州的樣本甲級寫字樓均價分別為50161元/平方米、25715元/平方米、15819元/平方米、37339元/平方米，半年累積漲幅分別達到24%、18%、7%、8%。分析表明，下半年主要城市的寫字樓成交量將繼續(xù)上升，寫字樓價格將繼續(xù)保持較快的上漲趨勢。

國內(nèi)未形成統(tǒng)一的寫字樓綜合評價體系。

國外寫字樓市場狀況與發(fā)展

國際知名寫字樓在市場分布上大多集中在經(jīng)濟發(fā)達的各國中央商務(wù)核心區(qū)域，也包含那些著名的經(jīng)濟開發(fā)特區(qū)，如美國的硅谷、大學城等。紐約帝國大廈、芝加哥希爾斯大廈、洛杉磯天使之城美國聯(lián)邦銀行等諸多知名地標項目都是國際寫字樓的代表。近年來為提高土地的集約使用，新興的經(jīng)濟體中寫字樓也建設(shè)于城市綜合體中，如日本、迪拜、馬來西亞、新加坡等國家。20世紀七八十年代，隨著信息時代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部分是辦公為主的寫字樓，成為城市不可或缺的地標性建筑，給城市經(jīng)濟帶來了生機和活力。

國際寫字樓的發(fā)展早于我國幾十年，有的甚至幾百年，堪稱百年建筑。在世界發(fā)達國家，受金融資本市場的影響，造就了寫字樓市場的繁榮，對寫字樓的規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、管理及建筑材料的高科技、職能化的研究已相當深入，特別是“911”和地震等災(zāi)害后，國際上對寫字樓的研究又有了新德探索和研究，對超高層、抗震等核心技術(shù)的要求不斷提高，美國、日本、德國等在寫字樓行業(yè)具有領(lǐng)先的地位。他們有著完整的技術(shù)指標體系，和評價方法，有著清晰的市場分類，并據(jù)此指導(dǎo)著市場的租賃、銷售價格，代表行業(yè)先進水平。

國內(nèi)寫字樓評價標準

由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)一直處于高速發(fā)展期，建設(shè)部在1999年為加強對住宅市場的管理、提高住宅性能、保障消費者權(quán)益，開始了對住宅性能的認定工作，并于2005年由國家質(zhì)量監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《住宅性能認定技術(shù)標準》，建立和完善了商品住宅性能認定管理辦法和商品住宅性能認定的指標體系和評定方法，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)進一步深入，市場對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品要求日益多樣化。除住宅外，寫字樓、酒店購物中心等開發(fā)主體也轉(zhuǎn)移到開發(fā)商，單一地對住宅性能的認定無法滿足市場上的要求，從寫字樓上看，國內(nèi)未形成統(tǒng)一的寫字樓綜合評價體系。目前，國內(nèi)主要的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛進軍寫字樓開發(fā)領(lǐng)域，已經(jīng)開發(fā)出許多優(yōu)秀的寫字樓物業(yè)。然而，對這些物業(yè)的產(chǎn)品標準、服務(wù)標準缺乏統(tǒng)一的評價標準，致使寫字樓在開發(fā)建設(shè)中缺乏指導(dǎo)，在租售中沒有尺度，無法切實反映物業(yè)價值。綜合當前市場上對寫字樓的標準有以下幾種：

1、 “甲級、乙級”系列的分級形式。此類分級方式來源于國際房地產(chǎn)顧問公司，

2、“5A”“6A”，這是用智能化和功能復(fù)合程度劃分寫字樓。

3、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)各有企業(yè)標準。市場上寫字樓專業(yè)開發(fā)企業(yè)普遍在企業(yè)內(nèi)部實施企業(yè)標準。

甲級寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定。目前國內(nèi)對于寫字樓的開發(fā)，主要依據(jù)以“辦公建筑設(shè)計規(guī)范 JGJ67-89”、“智能建筑設(shè)計標準GB/T50314-2000”為主的技術(shù)規(guī)范，未考慮結(jié)合寫字樓軟硬件等各方面的綜合評價。在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范里也無法找到這個名詞，仔細探討會發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，沒有充分體現(xiàn)寫字樓客戶對于寫字樓的評價意見。主要寫字樓客戶，特別是跨國企業(yè)對于寫字樓的選擇有一套相對成熟的選擇原則。國內(nèi)對于這方面的經(jīng)驗缺乏足夠的深入研究和總結(jié)。

國外寫字樓評價標準

我國目前分級指標體系不盡相同，稱謂亦各有分別。

目前寫字樓國際上通行的評價標準主要有以下幾種：BOMA國際認證；美國綠色建筑委員會LEED認證；德國DGNB可持續(xù)建筑評估體系；英國BREEAM評估體系；日本可持續(xù)建筑協(xié)會CASBEE認證，這些對公共建筑的認證包含對寫字樓的認證，他們倡導(dǎo)用教育、認證標準和信息來增加人們在商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)的知識，以及提升起商用物業(yè)的物質(zhì)資產(chǎn)。通過推行認證引導(dǎo)和改變建筑市場的走向，加強市場中綠色建筑的競爭力，提升公眾對綠色建筑的需求。

比如BOMA認證， 是要根據(jù)寫字樓體量大小進行分類，并從11個不同角度針對寫字樓進行嚴格甄選。寫字樓必須滿足建筑管理、施工、環(huán)境、能源、緊急情況管理、設(shè)計、使用者和社區(qū)關(guān)系等各方面的要求。BOMA認證在國外成為寫字樓開發(fā)企業(yè)確認其國際化的標準，也成為全球企業(yè)租賃寫字樓參考的一個指標。

美國綠色建筑委員會LEED認證，美國綠色建筑委員會是一個由政府部門、建筑師協(xié)會、建筑設(shè)計公司等諸多社會成員組成的非政府、非盈利組織。LEED通過6個方面對建筑項目進行綠色評估。包括：1、可持續(xù)場地：滿足了規(guī)模、位置，以及對周邊建筑物的其它影響；2、節(jié)水：對節(jié)約室內(nèi)用水和室外用水，以及雨水收集和中水利用的嘉獎；3、能源和空氣：最為詳細的部分，包括了供暖系統(tǒng)和制冷系統(tǒng)、照明系統(tǒng)和其它設(shè)備的安裝、檢驗和監(jiān)控，以及可再生能源的使用；4、材料和資源：環(huán)境友好策略，包括使用本土的、可再生的以及可循環(huán)使用的材料，減輕用量，以及鼓勵循環(huán)使用；5、室內(nèi)空氣質(zhì)量：專注于減少室內(nèi)的有害氣體，以及有機整合日光和新風；6、創(chuàng)新和設(shè)計過程：嘉獎上述任一類別，或采用創(chuàng)新、高效的技術(shù)。

其他的評價標準基本上本質(zhì)相同，足見國際對寫字樓行業(yè)的重視程度。

制定我國寫字樓綜合評價標準的必要性

根據(jù)以上所述，我國及國際上對寫字樓的標準制定，存在以下問題：

我國目前分級指標體系不盡相同，稱謂亦各有分別。亦無明確統(tǒng)一的評價體系。混亂狀況，導(dǎo)致市場上各級寫字樓的統(tǒng)計數(shù)據(jù)差異很大，不利于了解和研究整個寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀；

使用智能化程度的指標來表示寫字樓的檔次，導(dǎo)致市場部分客戶將此視為寫字樓分級，無法全面表達寫字樓的性能標準。

應(yīng)用美國LEED和BOMA標準。不僅花費大量人力、物力，且在設(shè)備與材料應(yīng)用上受到限制，不利于國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

因此，亟須制定適應(yīng)中國國情與發(fā)展階段、符合國際寫字樓發(fā)展趨勢的寫字樓綜合評價標準，用以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為，也為寫字樓產(chǎn)品客戶及投資人提供選擇的依據(jù)，推動建材設(shè)備行業(yè)的技術(shù)進步和物業(yè)服務(wù)水平的持續(xù)提高。

寫字樓產(chǎn)品是我國房地產(chǎn)開發(fā)中的重要組成部分，未來20年是中國融入全球化經(jīng)濟發(fā)展進程關(guān)鍵時期，從寫字樓發(fā)展趨勢看，低碳綠色是寫字樓的發(fā)展方向。由于中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國城市的國際化程度快速提升，寫字樓經(jīng)濟已經(jīng)成為許多中國城市經(jīng)濟形態(tài)的一個重要組成部分，對寫字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經(jīng)有了很大差異，加上節(jié)能低碳、綠色生態(tài)等新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，均要求盡快提高中國寫字樓的開發(fā)與運營能力。因此，為了中國寫字樓市場的健康發(fā)展，制定統(tǒng)一的適合中國國情的寫字樓綜合評價體系是大勢所趨。