基于層次分析法的住宅評估研究——以徐州市小區住宅為例

許吉仁，楊源譞

中國礦業大學環境與測繪學院，江蘇 徐州 221008

0 引言

住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障。對多數人而言，住宅是他們生活中最大的消費支出，住宅不僅為人們提供棲身之所，也是人們休息、學習、從事其他消費活動的重要場所[1]。

在實際生活中，無論對于購房者個人來說，還是對于專業的固定資產評估機構，針對住房的評價都顯得極為重要。因此，無論是在個人購房時，還是專業機構在對住房進行性能評定時，如果可以根據確定的住房評定模型，就可以方便高效的對住房的優劣做出相對合理的評定。

在住宅評估中，影響住宅地價的因素大多數為非定量的、不確定的指標，模糊性較大。傳統的土地評估方法主要有：收益法、成本法、市場法、假設開發法等。由于估價中所采用的各種數據和資料具有一定的不確定性，在運用各種估價方法進行估價時，都不可避免地需要進行估算和判定，因此，采用任何一種估價方法都難以確保真正準確地反映估價對象的客觀合理價格或價值[2]。

本文嘗試從模糊理論出發，采用層次分析法進行定量與定性相結合的系統分析，充分發揮其定性與定量分析相結合的優點，從而進行住宅評估，以探討新的評估方法。本文以徐州市蘭溪花園、加州玫瑰園、福源國際三個住宅為例，應用層次分析法對住宅進行評估，重點探討了其應用步驟，提出了一種較為新穎的住宅評估應用方法[3]。

1 層次分析法在住宅評估中應用

1.1 層次分析法在住宅評估中應用的基本思想

層次分析法的基本思路是通過分析復雜問題所包含的各種因素及其相互關系，將問題所研究的全部元素按照不同的層次進行分類，標出上一層與下層元素之間的聯系，形成一個多層次的結構。在每一個層次中，均是按某一準則對該層的元素進行相對重要性判斷，并構造判斷矩陣，并通過解矩陣特征值等問題，確定元素的排序權重，最后再進一步計算出各層次元素對總目標的組合權重，為決策問題提供數量化的決策依據[4]。

1.2 項目概況

徐州市古稱彭城，中國歷史文化名城。位于江蘇省西北部，北鄰山東省，西接安徽省、河南省，東連連云港市，南鄰宿遷市。地處南北方過渡地帶，為北國鎖鑰，南國門戶，向來為兵家必爭之要地和商賈云集中心。是全國重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業基地。

本文所選的三個住宅小區（蘭溪花園、加州玫瑰園、福源國際）均位于徐州市內。其中，蘭溪花園位于徐州市南部銅山縣；加州玫瑰園位于中國礦業大學南湖校區南側，緊鄰云龍湖風景區；福源國際位于徐州市中部鼓樓區；以上三住宅小區所處的地域均具有代表性。

1.3 構造判斷矩陣

筆者在廣泛征求專家和諸多群眾意見的基礎上，就這一實例將層次分析法結構中各種因素進行兩兩比較。根據判斷標度值構造判斷矩陣

1.4 評價過程

以房型結構、交通配套、生活配套、小區景觀為準則層，分別計算出其權重為0.5349、0.0691、0.2456、0.1504，其一致性比例分別為0.0311、0.0068、0.0136、0.0707，均符合一致性檢驗。最后獲得的結果是房型結構準則層，蘭溪花園、加州玫瑰園、福源國際的權重分別為0.0786、0.2628、0.6586；交通配套準則層三方案層的權重分別為0.0879、0.2426、0.6694；生活配套準則層三方案層的權重分別為0.0751、0.3332、0.5917；小區景觀準則層三方案層的權重分別為0.0623、0.2851、0.6527。

1.5 評價結果

蘭溪花園權重為0.0759，加州玫瑰園權重為0.2820，福源國際權重為0.6420

2 結論

本文在現有研究成果的基礎上，結合徐州市蘭溪花園、加州玫瑰園、福源國際三個住宅小區綜合評價后得出以下結論：

1）對住宅小區進行綜合評價時，需要考慮的因素很多，且根據各因素確定的分級界限具有模糊性，所以利用層次分析法是評價一個城市住宅小區優劣程度的有效途徑；

2）由總排序結果可以看出各方案Ci對評估住宅總的重要性權數優先次序分別為C3、C2、C1。通過筆者查閱資料得到三處住宅的銷售均價分別為：蘭溪花園——1798元/；加州玫瑰園——3900元/；福源國際——8000元/。

由此可見，通過該模型評估后的住宅優劣差異與住宅均價差異呈正相關，體現了該模型的有效性。運用該模型進行住宅評估研究，對開發商的定價，購房者的購房均起到了積極的指導作用；

3）本文對影響住宅小區的因素進行評價時，雖然收集了一些專家的意見并進行許多的基礎性的核實，但對一些指標的評價缺乏定量的實驗性依據，有待于進一步充實這方面的材料。

[1]濮勵杰.房地產開發與經營[M].南京：南京大學出版社，2000.

[2]柴強.房地產估價[M].北京：首都經濟貿易大學出版社，2005.

[3]王蓮芬，許樹柏.層次分析法引論[M].北京：中國人民大學出版社，1990.

[4]徐玖平，胡知能，李軍，等.運籌學[M].北京：科學出版社，2004.