對溫州二調權屬核(調)查中問題的商榷

項謙和 陳 宇 項和樂

(浙江省測繪大隊 浙江 杭州 310030)

1 權屬核(調)查對象

1.1 對已登記宗地的權屬、位置、界址、面積、利用狀況等進行實地核查和記錄；

1.2 對現申請登記宗地，按土地登記規定程序和方法進行實地調查和界址確認，填寫地籍調查表；

1.3 對未申請登記宗地，調查實際用地情況（主要包括使用者、土地座落、地類、面積、用地范圍、建筑物等情況）和有關地形信息。

2 權屬核(調)查主要內容

權屬調查應遵循多用途的原則，調查的主要內容有：

2.1 宗地權利人、權利人性質；

2.2 土地使用權合法性；

2.3 土地位置：宗地四至、所在區、街道、門牌號的調查，對界址點及性質類型等；

2.4 土地用途、權屬性質、使用權類型等；

2.5 土地獲得方式、取得時間及土地使用年限等；

2.6 宗地房屋建筑占地面積，建筑物用途、結構、層數等。

3 權屬核(調)查中容易碰到的問題

3.1 數據庫中原登記屬性數據輸入不完整，有大量的數據比對工作量。

3.2 在于現狀已變更宗地核查，如宗地有檔案，但實地已拆除，檔案沒有注銷；或有檔案，但實地已經發生變化，沒有進行變更登記，造成檔案和實地不一致等，該種情況需要借助于原宗地坐標或四至關系并結合實地詢問、核對開展調查。

3.3 建土地登記簿中由于原登記資料未按宗地管理，出現一些登記信息漏掉現象。

3.4 未登記宗地的權屬調查。

4 權屬核(調)查中調查員意見的確定與分析

權屬核(調)查思路分為三大類：一是對已登記發證宗地進行權屬核查；二是對申請登記未發證的宗地進行權屬調查；三是對未申請未登記發證的進行地類調查。對申請登記未發證的宗地進行權屬調查，按《浙江省城鎮地籍調查規程》來執行；對未申請未登記發證的按土地利用調查。

本次任務的工作重點是對第一類已經登記發證的宗地，即利用符合界址點精度要求的現勢地形圖，把登記發證檔案資料進行全面梳理，把登記發證宗地落實到地形圖上，核查宗地是否發生變化，若無變化，則通過內業判繪外業核查的方式確定宗地，填寫權屬核查表，且無需雙方指界確認，若有變化，則通過外業實地調查的方式依法確定宗地。

4.1 本宗地權屬核(調)查中的房屋現狀情況，大致分為四種情況

權屬核(調)查中的房屋現狀情況必須在權屬調查表中記錄。

4.1.1 本宗地界線范圍無變化，界址點增加幾個,（原現狀無變化）。

4.1.2 本宗地房屋已（*側）拆建，按（拆建部分參考）原登記構宗，界址點增加幾個。

4.1.3 本宗地房屋拆擴建，按原登記構宗，界址點增加幾個。

4.1.4 本宗地房屋**側擴建，（擴建****平方米），界址點增加幾個。

4.2 本宗地權屬核(調)查中土地權利人出現的情況，大致分為五種情況

4.2.1 土地權利無變化。

4.2.2 土地權利有變化的情況直接在其他說明上填寫。

4.2.3 權利人已過世。

4.2.4 房屋產權發生變化，現房屋權利人為***（產權證的名字）。

4.2.5 房屋已協議買賣。

4.3 本宗地權屬核(調)查中四至變化情況

在宗地權屬核 (調)查中四至變化情況必須寫明屬實情況。

4.3.1 四至無變化。

4.3.2 東、南、西、北至中有變化。

4.4 本宗地權屬核(調)查中面積情況

在宗地權屬核(調)查中清楚交代面積變化的情況。

4.4.1 在原登記構宗不變的情況下就不用寫。

4.4.2 現宗地面積比原登記小（大）***平方米，在誤差范圍內。

4.4.3 現宗地面積比原登記小（大）***平方米，超出誤差范圍。

4.5 原登記的信息有誤的情況下要加以說明

4.5.1 原登記面積計算有誤。邊長量錯：現J1-J2實際距離為***米,原登記界址J1-J2距離為***米有誤。

4.5.2 有新證但無登記信息的。要在其他說明里填寫上述的具體情況。

4.5.3 有分攤面積的情況下:共同分攤面積**平方米在**宗地內，要在其他說明里填寫。

4.6 未登記宗地權屬核(調)查中的房屋現狀情況，大致分為五種情況

4.6.1 經入戶調查，本宗地權利人無法提供相關用地資料，以實地調查定界。

4.6.2 經入戶調查，本宗地有土地證，無登記數據，以實地調查定界。

4.6.3 經入戶調查，本宗地為***（宗地號）宗擴建部分。權利人無法提供相關用地資料，以實地調查定界。

4.6.4 經入戶調查，本宗為中堂，為***、***、***、***幾人共有。其中某人***宗公共分攤面積占多少平方米，某人***宗公共分攤面積占多少平方米（已確權的）。

4.6.5 經入戶調查，本宗地已于****年**月辦理房產證。

4.7 已登記企業宗地權屬核(調)查中的現狀情況，大致分為三種情況

4.7.1 本宗地界線范圍按原登記坐標與四至描述相結合構宗。本宗地界線范圍按原登記坐標構宗，本宗地界線范圍按四至描述相結合構宗。

4.7.2 本宗地內房屋發生變化。

1）現宗地面積比原登記小（大）***平方米，在誤差范圍內。

2）現宗地面積比原登記小（大）***平方米，超出誤差范圍。

3）現J1-J2實際距離為***米,原登記界址J1-J2距離為***米有誤。

4.7.3 經入戶調查，權利人未能提供詳細資料，現按實地構宗。

4.8 未登記企業宗地權屬核(調)查中的現狀情況

經調查該宗地無用地手續，現以實地調查定界。

4.9 宗地權屬核(調)查中幾種特殊情況

4.9.1 村里的公廁：用途為公共設施用地，權利人為該行政村的村委會。

4.9.2 村里的水泵房：用途為公共設施用地，權利人為該行政村的村委會。

4.9.3 村里的老人協會（老人亭）：用途為文體娛樂用地，權利人為該行政村的村委會。

4.9.4 村里的菜市場：用途為公共設施用地，權利人為該行政村的村委會。

4.9.5 村里的宗祠：用途為宗教用地，權利人為該行政村的村委會[加注宗祠名稱]。

4.9.6 村里的廟宇：用途為宗教用地，權利人為龍灣區佛教協會[加注廟宇名稱]。

4.9.7 村里的道觀：用途為宗教用地，權利人為龍灣區道教協會[加注道觀名稱]。

4.9.8 村里的教堂：用途為宗教用地，權利人為龍灣區三自愛國運動委員會[加注教堂名稱]。

4.10 未能調查到權利人的權利人直接寫“無名”（待確認）

“無名”情況下的調查員意見寫法：經調查，無法聯系該宗權利人，現以實地調查定界。

4.11 有支宗的情況下在其他說明上的寫法

有支宗的情況要詳細說明，寫法如何：經查，該宗地原地籍號為2-4-311120-89，兩宗并發一證，確權總面積為***平方米。經核查，本宗地面積為***平方米，為原宗地界址點J*-J*；現宗地地籍號為********，剩余部分地籍號為********。

4.12 土地坐落問題

對于沒有詳細地址及門牌號的的要盡量寫到***區***鎮***村**（**路*邊）。

5 結束語

本文對溫州市二調權屬核(調)查工作中的出現的情況作了深入的分析，并在調查員意見技術上做了探討與解決思路。由于本次溫州二調項目工作量是溫州歷史上最大的一次地籍調查測繪項目，要運用新技術、新方法管理與完成好本次項目工作。因此在以后的工作中還會出現大量的技術難點與問題，有可能筆者的觀點并不完全正確，待溫州市二調工程項目完成后，再進行深入地研究與探討。