對溫州二調(diào)權(quán)屬核(調(diào))查中問題的商榷

項(xiàng)謙和 陳 宇 項(xiàng)和樂

(浙江省測繪大隊(duì) 浙江 杭州 310030)

1 權(quán)屬核(調(diào))查對象

1.1 對已登記宗地的權(quán)屬、位置、界址、面積、利用狀況等進(jìn)行實(shí)地核查和記錄；

1.2 對現(xiàn)申請登記宗地，按土地登記規(guī)定程序和方法進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和界址確認(rèn)，填寫地籍調(diào)查表；

1.3 對未申請登記宗地，調(diào)查實(shí)際用地情況（主要包括使用者、土地座落、地類、面積、用地范圍、建筑物等情況）和有關(guān)地形信息。

2 權(quán)屬核(調(diào))查主要內(nèi)容

權(quán)屬調(diào)查應(yīng)遵循多用途的原則，調(diào)查的主要內(nèi)容有：

2.1 宗地權(quán)利人、權(quán)利人性質(zhì)；

2.2 土地使用權(quán)合法性；

2.3 土地位置：宗地四至、所在區(qū)、街道、門牌號的調(diào)查，對界址點(diǎn)及性質(zhì)類型等；

2.4 土地用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型等；

2.5 土地獲得方式、取得時(shí)間及土地使用年限等；

2.6 宗地房屋建筑占地面積，建筑物用途、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等。

3 權(quán)屬核(調(diào))查中容易碰到的問題

3.1 數(shù)據(jù)庫中原登記屬性數(shù)據(jù)輸入不完整，有大量的數(shù)據(jù)比對工作量。

3.2 在于現(xiàn)狀已變更宗地核查，如宗地有檔案，但實(shí)地已拆除，檔案沒有注銷；或有檔案，但實(shí)地已經(jīng)發(fā)生變化，沒有進(jìn)行變更登記，造成檔案和實(shí)地不一致等，該種情況需要借助于原宗地坐標(biāo)或四至關(guān)系并結(jié)合實(shí)地詢問、核對開展調(diào)查。

3.3 建土地登記簿中由于原登記資料未按宗地管理，出現(xiàn)一些登記信息漏掉現(xiàn)象。

3.4 未登記宗地的權(quán)屬調(diào)查。

4 權(quán)屬核(調(diào))查中調(diào)查員意見的確定與分析

權(quán)屬核(調(diào))查思路分為三大類：一是對已登記發(fā)證宗地進(jìn)行權(quán)屬核查；二是對申請登記未發(fā)證的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查；三是對未申請未登記發(fā)證的進(jìn)行地類調(diào)查。對申請登記未發(fā)證的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，按《浙江省城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》來執(zhí)行；對未申請未登記發(fā)證的按土地利用調(diào)查。

本次任務(wù)的工作重點(diǎn)是對第一類已經(jīng)登記發(fā)證的宗地，即利用符合界址點(diǎn)精度要求的現(xiàn)勢地形圖，把登記發(fā)證檔案資料進(jìn)行全面梳理，把登記發(fā)證宗地落實(shí)到地形圖上，核查宗地是否發(fā)生變化，若無變化，則通過內(nèi)業(yè)判繪外業(yè)核查的方式確定宗地，填寫權(quán)屬核查表，且無需雙方指界確認(rèn)，若有變化，則通過外業(yè)實(shí)地調(diào)查的方式依法確定宗地。

4.1 本宗地權(quán)屬核(調(diào))查中的房屋現(xiàn)狀情況，大致分為四種情況

權(quán)屬核(調(diào))查中的房屋現(xiàn)狀情況必須在權(quán)屬調(diào)查表中記錄。

4.1.1 本宗地界線范圍無變化，界址點(diǎn)增加幾個(gè),（原現(xiàn)狀無變化）。

4.1.2 本宗地房屋已（*側(cè)）拆建，按（拆建部分參考）原登記構(gòu)宗，界址點(diǎn)增加幾個(gè)。

4.1.3 本宗地房屋拆擴(kuò)建，按原登記構(gòu)宗，界址點(diǎn)增加幾個(gè)。

4.1.4 本宗地房屋**側(cè)擴(kuò)建，（擴(kuò)建****平方米），界址點(diǎn)增加幾個(gè)。

4.2 本宗地權(quán)屬核(調(diào))查中土地權(quán)利人出現(xiàn)的情況，大致分為五種情況

4.2.1 土地權(quán)利無變化。

4.2.2 土地權(quán)利有變化的情況直接在其他說明上填寫。

4.2.3 權(quán)利人已過世。

4.2.4 房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，現(xiàn)房屋權(quán)利人為***（產(chǎn)權(quán)證的名字）。

4.2.5 房屋已協(xié)議買賣。

4.3 本宗地權(quán)屬核(調(diào))查中四至變化情況

在宗地權(quán)屬核 (調(diào))查中四至變化情況必須寫明屬實(shí)情況。

4.3.1 四至無變化。

4.3.2 東、南、西、北至中有變化。

4.4 本宗地權(quán)屬核(調(diào))查中面積情況

在宗地權(quán)屬核(調(diào))查中清楚交代面積變化的情況。

4.4.1 在原登記構(gòu)宗不變的情況下就不用寫。

4.4.2 現(xiàn)宗地面積比原登記小（大）***平方米，在誤差范圍內(nèi)。

4.4.3 現(xiàn)宗地面積比原登記小（大）***平方米，超出誤差范圍。

4.5 原登記的信息有誤的情況下要加以說明

4.5.1 原登記面積計(jì)算有誤。邊長量錯(cuò)：現(xiàn)J1-J2實(shí)際距離為***米,原登記界址J1-J2距離為***米有誤。

4.5.2 有新證但無登記信息的。要在其他說明里填寫上述的具體情況。

4.5.3 有分?jǐn)偯娣e的情況下:共同分?jǐn)偯娣e**平方米在**宗地內(nèi)，要在其他說明里填寫。

4.6 未登記宗地權(quán)屬核(調(diào))查中的房屋現(xiàn)狀情況，大致分為五種情況

4.6.1 經(jīng)入戶調(diào)查，本宗地權(quán)利人無法提供相關(guān)用地資料，以實(shí)地調(diào)查定界。

4.6.2 經(jīng)入戶調(diào)查，本宗地有土地證，無登記數(shù)據(jù)，以實(shí)地調(diào)查定界。

4.6.3 經(jīng)入戶調(diào)查，本宗地為***（宗地號）宗擴(kuò)建部分。權(quán)利人無法提供相關(guān)用地資料，以實(shí)地調(diào)查定界。

4.6.4 經(jīng)入戶調(diào)查，本宗為中堂，為***、***、***、***幾人共有。其中某人***宗公共分?jǐn)偯娣e占多少平方米，某人***宗公共分?jǐn)偯娣e占多少平方米（已確權(quán)的）。

4.6.5 經(jīng)入戶調(diào)查，本宗地已于****年**月辦理房產(chǎn)證。

4.7 已登記企業(yè)宗地權(quán)屬核(調(diào))查中的現(xiàn)狀情況，大致分為三種情況

4.7.1 本宗地界線范圍按原登記坐標(biāo)與四至描述相結(jié)合構(gòu)宗。本宗地界線范圍按原登記坐標(biāo)構(gòu)宗，本宗地界線范圍按四至描述相結(jié)合構(gòu)宗。

4.7.2 本宗地內(nèi)房屋發(fā)生變化。

1）現(xiàn)宗地面積比原登記小（大）***平方米，在誤差范圍內(nèi)。

2）現(xiàn)宗地面積比原登記小（大）***平方米，超出誤差范圍。

3）現(xiàn)J1-J2實(shí)際距離為***米,原登記界址J1-J2距離為***米有誤。

4.7.3 經(jīng)入戶調(diào)查，權(quán)利人未能提供詳細(xì)資料，現(xiàn)按實(shí)地構(gòu)宗。

4.8 未登記企業(yè)宗地權(quán)屬核(調(diào))查中的現(xiàn)狀情況

經(jīng)調(diào)查該宗地?zé)o用地手續(xù)，現(xiàn)以實(shí)地調(diào)查定界。

4.9 宗地權(quán)屬核(調(diào))查中幾種特殊情況

4.9.1 村里的公廁：用途為公共設(shè)施用地，權(quán)利人為該行政村的村委會(huì)。

4.9.2 村里的水泵房：用途為公共設(shè)施用地，權(quán)利人為該行政村的村委會(huì)。

4.9.3 村里的老人協(xié)會(huì)（老人亭）：用途為文體娛樂用地，權(quán)利人為該行政村的村委會(huì)。

4.9.4 村里的菜市場：用途為公共設(shè)施用地，權(quán)利人為該行政村的村委會(huì)。

4.9.5 村里的宗祠：用途為宗教用地，權(quán)利人為該行政村的村委會(huì)[加注宗祠名稱]。

4.9.6 村里的廟宇：用途為宗教用地，權(quán)利人為龍灣區(qū)佛教協(xié)會(huì)[加注廟宇名稱]。

4.9.7 村里的道觀：用途為宗教用地，權(quán)利人為龍灣區(qū)道教協(xié)會(huì)[加注道觀名稱]。

4.9.8 村里的教堂：用途為宗教用地，權(quán)利人為龍灣區(qū)三自愛國運(yùn)動(dòng)委員會(huì)[加注教堂名稱]。

4.10 未能調(diào)查到權(quán)利人的權(quán)利人直接寫“無名”（待確認(rèn)）

“無名”情況下的調(diào)查員意見寫法：經(jīng)調(diào)查，無法聯(lián)系該宗權(quán)利人，現(xiàn)以實(shí)地調(diào)查定界。

4.11 有支宗的情況下在其他說明上的寫法

有支宗的情況要詳細(xì)說明，寫法如何：經(jīng)查，該宗地原地籍號為2-4-311120-89，兩宗并發(fā)一證，確權(quán)總面積為***平方米。經(jīng)核查，本宗地面積為***平方米，為原宗地界址點(diǎn)J*-J*；現(xiàn)宗地地籍號為********，剩余部分地籍號為********。

4.12 土地坐落問題

對于沒有詳細(xì)地址及門牌號的的要盡量寫到***區(qū)***鎮(zhèn)***村**（**路*邊）。

5 結(jié)束語

本文對溫州市二調(diào)權(quán)屬核(調(diào))查工作中的出現(xiàn)的情況作了深入的分析，并在調(diào)查員意見技術(shù)上做了探討與解決思路。由于本次溫州二調(diào)項(xiàng)目工作量是溫州歷史上最大的一次地籍調(diào)查測繪項(xiàng)目，要運(yùn)用新技術(shù)、新方法管理與完成好本次項(xiàng)目工作。因此在以后的工作中還會(huì)出現(xiàn)大量的技術(shù)難點(diǎn)與問題，有可能筆者的觀點(diǎn)并不完全正確，待溫州市二調(diào)工程項(xiàng)目完成后，再進(jìn)行深入地研究與探討。