房地產項目的施工管理探析

陸德景

（深圳市振業房地產開發有限公司，廣東，深圳，518008）

房地產項目的施工管理探析

陸德景

（深圳市振業房地產開發有限公司，廣東，深圳，518008）

施工管理是工程管理中極為重要的一個環節，原因是現場施工管理的好壞對整個工程主體項目的工程造價以及建筑質量都有直接的影響。特別是房地產工程都是十分復雜的工程項目，在施工中涉及到眾多的環節。對施工管理工作的方法加強研究和應用，然后采取有效的措施，對影響管理工作的因素在現有的基礎上進行改進，采取防范的措施，提高管理工作的水平具有非常重要的意義。

房地產項目；施工管理；探析

雖然近年來我國的建筑市場十分的繁榮，但眾多的建筑企業的經濟效益不同程度的出現了滑坡。造成這一現象的原因雖然是多方面的，但是建筑工程企業面對這一情況，必須采取的措施就是在確保建筑工程的質量和經營規模的基礎，采取有效的措施進一步加強管理,提高經濟效益。

一、充分發揮監理單位在施工中的作用

首先，應該對監理的權力進行明確。甲方代表應該提供書面的授權書，詳細的寫清監理單位的權力。要讓監理單位在接受授權后，在一定的范圍內，享有對施工質量和工程的施工進度、施工使用的材料的檢查和監督權，以及對工程施工的款結算具有復核確認權和否決權等。這樣監理單位的權力就得到了明確，可以保證在工程的施工過程中，使監理單位充分的發揮其技術協調和輔助甲方代表的作用。

其次，要監督監理方履行其職責的情況。甲方代表認真檢查監理是否根據甲方的授權范圍內認真開展監理工作。例如，在監理方在進行查驗質量后，甲方代表應該對監理方批準在施工中采用的建筑材料、設備、構件，再次進行質量實測。如果在實測中發現問題，甲方代表要責令監理方立即監督施工單位更換建筑材料、設備和構件，同時還要根據《建筑法》中的法律條款要求責任方進行賠償，并承擔相應的法律責任

二、對施工進度及工程質量加強管理

1、施工準備階段的質量控制

在房地產工程施工前，單位必須對承包單位現場施工管理機構的技術管理體系、質量保證體系、質量管理體系進行嚴格審查，確保在施工的過程中可以對水庫工程的施工質量進行及時簽認。對直接影響水庫工程質量的施工設備和機械，要對承包單位出示的技術性能報告進行嚴格的審核，如果有達不到質量標準的必須立即更換，不能在房地產工程施工中使用。必須要求承包單位提供在工程施工將要使用到的計量器和機器具的權威檢測部門的鑒定證明，同時保證其有效期限。必須要求承包單位把將要進場工程材料、設備和構配件的報審表中提供進場質量檢驗記錄和質量證明資料，并對其進行審核簽認。同時還要按照相關工程質量管理文件規定和委托監理合同約定對進場的實物根據一定的比例采用見證取樣或者平行檢驗方式進行抽檢。必須要求項目監理人員驗收不合格或者未經驗收的工程設備、材料和構配件等必須拒絕簽認，同時簽發書面的監理通知單，通知承包單位必須把不合格的設備、構配件和工程材料在限期內撤出施工現場。項目監理部在設計交底前，應該安排監理人員對設計文件進行詳細熟悉。如果發現圖紙中存在設計問題，應向設計單位通過建設單位提出書面建議和意見。施工單位安排的設計交底會，工程監理人員要認真參加，同時對設計技術交底會議的記錄（紀要）現場進行簽認。

2、施工過程中的質量管理

在具體的施工過程中施工現場情況是復雜多變的，經常出現施工返工和設計變更等類似情況。因此，在對施工進度計劃及質量的監理工作中必須十分的注意出現模式化傾向問題，應該根據施工情況進行動態的調整和安排。要結合水利水電工程的具體特征以及現場施工中影響質量問題的要素，采取有效的措施把工程質量事后驗收改變為事前進行控制，提前采取預防手段，控制各道工序的質量，從而合理的解決工程質量可能存在的缺陷，減少返工，避免資金和建材的浪費。

控制各道工序質的量要實行嚴格的數理統計方法，堅持實測——分析——判斷這一過程，在統計和分析時根據檢驗數據，對工序整體質量的是否穩定和正常進行評估。在實際工作中，控制工序質量的措施主要從這幾個方面進行落實：首先，必須嚴格規范施工工藝流程，這是確保所有工序質量的基礎，進場前施工隊伍必須就對整個工程的技術指標等進行書面交底工作，劃定分解好各分項工序的具體內容以及質量監控重點的分布。要實現最優的施工質量的管理，必須嚴格要求施工隊伍按照工藝的流程施工，這是規范施工操作的準則和依據，是施工工序質量的有所保證的基礎，操作人員在施工的過程中要嚴格遵守工藝流程。其次確保各道工序施工條件的質量。在現場施工時，施工現場活動條件主要是施工環境、施工操作者、施工方法、施工機械和材料，要對這些因素進行嚴格的控制，保證這些條件處于有效的控制狀態，做好了這些工作才能確保所有施工工序質量的穩定。最后，對工序活動的效果開展及時的檢查。最主要的質量評價標準就是根據工序活動的效果，因此在施工現場時，要加強對質量檢驗工作的重視，對質量狀況進行綜合的統計和分析。及時地把握施工的質量動態，始終保證施工的全過程所有工序活動效果的質量都達到設計的要求和規范。同時還應根據實際情況設置質量控制點，實施強化管理，有效的控制工序的質量。工程管理部門應該主持召開定期的工地例會，分析和檢查工程施工質量情況，并針對發現的質量問題提出改進措施，做出詳細的會議紀要，并讓與會各方代表在會議文件上簽字。

三、加強對配套市政工程的建設以及竣工驗收管理

1、管理好市政配套設施的施工

在房地產項目中市政配套設施是極為重要的組成部分，涉及到了電力、自來水、天然氣、污水處理、采暖、綠化等眾多的市政配套工程，具有較大的施工難度。同時施工的時間一般都要求較短、只能在較小的作業場地上施工、各部分有著較大的相互影響。對市政配套設施建造施工實行有效的管理，首先應該提前做好準備，例如天然氣工程的施工，一定要讓其設計與樓體施工圖設計相一致，一定要在工程主體施工之前完成好天然氣工程設計及交底，要有詳細的規劃，從而避免二次破壞主體、有效的降低成本，縮短整個工程的施工工期。其次應該把各專業設計圖紙的疊加進行科學的處理，及時的對設計優化。要嚴格的審查各專業的施工組織提交的施工計劃。

2、合理安排竣工驗收

要順利的完成竣工驗收工作，不僅需要保證按期完成各專業的工程施工，確保施工質量。還應該在工程施工后期就制定出合理的竣工驗收計劃，詳細的規定好工程的竣工備案時間和要件要求，明確驗收的主體。工程監理部要組織監理人員審核和現場檢查承包單位提供的單位工程質量驗評和分項（檢驗批）工程資料，達到標準才能簽認。同時監理部門要督促承包單位整編好竣工資料，對承包單位提交的工程質量報告和竣工資料進行審查。如果內業資料和工程質量存在問題，必須及時的提出整改要求，在完成整改后才能簽署竣工報驗。

同時對電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證和時間要詳細的說明。對驗收小組的組成單位要事先說明。處理好竣工驗收的工作，首先，必須充分的利用公司所擁有的各種有關社會資源，協調好與政府職能部門的交涉。其次要做到提早安排。在主體建筑完工后，開始市政配套設施的建設時，就應該及早的聯系規劃驗線和組織消防檢測。此外，要保證申報驗收資料的完整性和準確性，避免出現申報材料準備不充分額而延誤進行驗收。

總之，房地產項目管理是工程管理中最為重要的一個環節，對房地產項目管理的方法加強研究，對于提高建筑企業的經濟效益，促進企業的有序健康發展有著極大的現實意義。在土建專業工程管理中，必須協調好各方的關系，對房地產項目的施工開展有效的管理，促進房地產管理實現可持續的健康發展。

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TU328

1674-3954（2011）03-0003-01