房地產(chǎn)泡沫的生成機理與防范措施的研究

白蓉

（甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

房地產(chǎn)泡沫的生成機理與防范措施的研究

白蓉

（甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

近年來，我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也實現(xiàn)了高速增長，成為我國國民經(jīng)濟(jì)收入的重要來源，其在拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了非常重要的作用。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)信貸投資的持續(xù)增長，其在很大程度上誘發(fā)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，房地產(chǎn)泡沫的破滅將會極大可能地給我過國民經(jīng)濟(jì)的正常運行帶來危機，導(dǎo)致社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入困境，當(dāng)前，該現(xiàn)象已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)界和經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍關(guān)注的重要問題，本文就針對房地產(chǎn)泡沫的生成機理以及防范措施進(jìn)行簡要的研究。

房地產(chǎn)泡沫；生成機理；防范措施

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展與人民物質(zhì)生活水平的不斷提高，我國的城市化進(jìn)程也在不斷加快。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)多年成為我國推動國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資與信貸規(guī)模的不斷增長，房地產(chǎn)泡沫問題也逐漸浮出水面，日益成為民眾所關(guān)注的焦點與熱點。

一、房地產(chǎn)泡沫的涵義

通常情況下，泡沫亦或者泡沫經(jīng)濟(jì)一般都是指虛擬資本的過度增長。在國際市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，人們通過采用各種各樣的投機手段，導(dǎo)致某種商品、資產(chǎn)或者股票等的價格呈持續(xù)上漲的趨勢，使其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其市場實際價值，這種由于過度猛漲而導(dǎo)致其遠(yuǎn)離真實價值的高價格不會得以長久維持，最終都會如泡沫般破滅消失，其代表的是一種由于高速度與高消費所帶來的超高價值導(dǎo)致產(chǎn)生的違背價值規(guī)律與正常規(guī)范的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。我們可以將其定義為：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，某種或者一系列的資產(chǎn)在經(jīng)歷了持續(xù)上漲的價格運動后，其市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其實際的市場價值的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。因此，我們也可以定義房地產(chǎn)泡沫的涵義：所謂房地產(chǎn)泡沫就是指由于房地產(chǎn)投機而引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)決定的合理價格，其高出市場基礎(chǔ)價值的那部分持續(xù)不斷上漲的運動過程與狀態(tài)，是由房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部因素與外部因素所共同作用所導(dǎo)致的結(jié)果。一般來說，我們大都認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫即指房地長行業(yè)高于市場基礎(chǔ)決定的實際價值的那部分。

二、房地產(chǎn)泡沫的生成機理

依照經(jīng)濟(jì)學(xué)中資產(chǎn)收益決定資產(chǎn)價格的基本原理，我們可以得知，當(dāng)某總資產(chǎn)的價格持續(xù)不斷上漲時，就會導(dǎo)致其嚴(yán)重背離市場決定的其合理價值，進(jìn)而就會導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生通常都是以繁榮的局面開始，以經(jīng)濟(jì)危機告終，其造成的結(jié)果往往是某種資產(chǎn)的價格扭曲與資源的配置失誤，造成整個社會的經(jīng)濟(jì)處于一種失衡狀態(tài)，進(jìn)而會危及到整個社會的金融體系穩(wěn)定，給整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來災(zāi)難性的危害。而縱觀國際范圍內(nèi)泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因，大都是由房地產(chǎn)行業(yè)與股票作為其主要的經(jīng)濟(jì)載體。譬如，上世紀(jì)二十年代美國佛羅里達(dá)州就因為狂熱的房地產(chǎn)投機而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫，最終導(dǎo)致了上世紀(jì)三十年代全球最大的經(jīng)濟(jì)危機；再如于上世紀(jì)九十年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫，其導(dǎo)致的嚴(yán)重后果是使得日本經(jīng)濟(jì)至今也無法走出經(jīng)濟(jì)泡沫的陰霾籠罩；近如我國1992年——1993年之間海南發(fā)生的房地產(chǎn)行業(yè)泡沫造成的近800億元銀行死賬；1997年同樣因為房地產(chǎn)行業(yè)泡沫而引發(fā)的亞洲金融危機，本世紀(jì)2007年——2008年間美國雷曼兄弟因為房地產(chǎn)次貸危機而宣布破產(chǎn)所導(dǎo)致的全球范圍內(nèi)的金融危機等，都給整個世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了海嘯般的震蕩。房地產(chǎn)之所以能夠成為泡沫經(jīng)濟(jì)載體，是有它的生成機理的，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、土地資源稀缺

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一項從事不動產(chǎn)開發(fā)、投資與經(jīng)營的行業(yè)。所謂不動產(chǎn)，其主要就是指土地資源及其建筑物。然而土地是人類進(jìn)行一切經(jīng)濟(jì)活動的唯一載體，相對于其他的生產(chǎn)要素，其具有供給稀缺、壟斷、多樣、投機和彈性小的特征。并且，隨著我國社會總體需求的不斷增長，其供給的彈性只會越來越小，進(jìn)而會導(dǎo)致其價格要素越來越高，也就會造成建筑物價格的上漲，致使房地產(chǎn)行業(yè)價格遠(yuǎn)離其實際的市場價值，為房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生埋下了隱患。

2、投資主體的預(yù)期

投資主體對房地產(chǎn)行業(yè)價格的預(yù)期在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是對經(jīng)濟(jì)變量未來值的預(yù)測。由于房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)周期相對較長，常常會滯后于瞬息萬變的市場需求，無論投資主體對未來房地產(chǎn)行業(yè)的價格預(yù)期是理性的還是非理性的，都會對房地產(chǎn)行業(yè)的價格產(chǎn)生影響。如果投資主體對房地產(chǎn)行業(yè)價格的預(yù)期都為看漲，那么往往就會為房地產(chǎn)行業(yè)市場泡沫提供產(chǎn)生的基礎(chǔ)條件；如果在投機泡沫產(chǎn)生之際，投資者的預(yù)期價格越高其資本收益也就會越大，因此導(dǎo)致其限期購買量的增加，在其以更高價格拋出時，市場需求量反而會增加，這種市場需求的增加也就進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，進(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫的惡性循環(huán)。

3、銀行信貸缺陷

當(dāng)前，大部分國家的金融體制與銀行體制尚不健全，在此情形下，如果銀行對房地產(chǎn)行業(yè)所得信息不對稱，盲目追求市場份額、擴(kuò)大信貸規(guī)模，卻忽視對借款人信譽資信等的跟蹤調(diào)查，往往會給銀行帶來信貸危機，進(jìn)而會加速房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)價格的大幅上漲與膨脹，最終也會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

三、防范和改善房地產(chǎn)泡沫的措施

隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位的不斷提升，其對國民經(jīng)濟(jì)的影響也越來越大，雖然當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢較好，但是也要加強對其可能存在的問題與隱患的控制，因此，為了有效防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及其所帶的危害，我們要根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機理，及時采取多種措施來進(jìn)行有效預(yù)控，譬如：第一，規(guī)范土地市場。政府要發(fā)揮其有效的宏觀調(diào)控職能，通過立法等措施對城市規(guī)劃確立合理的土地使用結(jié)構(gòu)，對違法亂紀(jì)者嚴(yán)懲不怠，加快對有形土地市場的建設(shè)，為企業(yè)提供公平客觀的招投標(biāo)機會，并將土地儲備量、土地使用結(jié)構(gòu)及其評估價格等相關(guān)信息公布于眾，保證土地市場價格的公開透明，同時還可以靈活采用利率、稅收等相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，保障房地產(chǎn)行業(yè)市場秩序的正常有序進(jìn)行；第二，完善金融體制。我國銀行業(yè)應(yīng)該從最基礎(chǔ)的設(shè)施建設(shè)入手，完善自身機制，金融監(jiān)管部門則應(yīng)不斷加強對借款人信用、抵押與保險等相關(guān)機制的完善力度，共同推動房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的和諧發(fā)展；第三，提高企業(yè)競爭力。當(dāng)前，我國國內(nèi)的工業(yè)水水平在不斷提高，城市化進(jìn)程也在不斷加快，這都給房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)快速飛躍提供了契機，房地產(chǎn)行業(yè)要不斷認(rèn)清自己肩負(fù)的使命與責(zé)任，樹立以人為本的發(fā)展理念，真誠理性地為城市居民提供質(zhì)量、功能與服務(wù)都達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，不斷提高自身的市場競爭力，爭取在日益激烈的全球市場競爭中掌握主動權(quán)。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著世界范圍內(nèi)市場機制的自我調(diào)節(jié)以及世界各國政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展逐步得到優(yōu)化，房地產(chǎn)行各類投資主體結(jié)構(gòu)局面也日趨完善。因此，為了健全我國的房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局，有效預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，進(jìn)一步促使我國城市化進(jìn)程的加快，保障城市居民的人均住房面積，我國政府部門應(yīng)該在正確分析房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展動態(tài)的基礎(chǔ)上及時作出正確判斷，并采取合理對策實行宏觀調(diào)控，確保我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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TU185

1674-3954（2011）03-0009-01