房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理研究

祁云

（江蘇國聯(lián)建設(shè)工程管理有限公司，江蘇，213022）

房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理研究

祁云

（江蘇國聯(lián)建設(shè)工程管理有限公司，江蘇，213022）

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。按現(xiàn)在的土地出讓方式、拆遷方式的改變，土地的成本越來越高，加之開發(fā)商自身資金緊張，加強投資控制，降低工程成本，加強工程成本管理，成為倍受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的問題，本人一直從事相關(guān)方面的工作，就接觸的房地產(chǎn)方面的工程成本管理從以下幾個方面做一些分析和探討。

一、健全并完善成本管理制度

有了完善的制度，起到了事半功倍的效果。對于一個開發(fā)商來說，成本管理制度一般應(yīng)包括成本管理組織體系及職責(zé)、成本報告體系、項目目標(biāo)成本管理、立項環(huán)節(jié)的成本控制、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更控制、合同價款的支付控制、工程材料（設(shè)備）管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理及相應(yīng)的罰則和附則。成本管理制度把造價管理理念落實到了具體各項工作中去，使公司的各項管理分工明確，職責(zé)定位清晰，保障了成本管理體系的正常運行。另外，定期召開成本例會，邀請公司領(lǐng)導(dǎo)共同回顧每月的成本控制狀態(tài)，也是對執(zhí)行制度的一個檢查，通過例會分析大家暢所欲言，共同加強成本意識，使全過程的成本控制的理念深入人心。

二、重視前期的設(shè)計，從根本上有效控制項目成本

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。長期以來，許多房地產(chǎn)開發(fā)商自己配備的設(shè)計方面人員缺乏，對設(shè)計重視不夠，有的甚至是升班硬套其他項目，而沒有考慮現(xiàn)實場地情況。從目前的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，如整個建筑面積和可銷售面積的控制，配套設(shè)施的面積控制，使在相同的建筑面積中盡量提高可銷售面積；有如提供一些建筑指標(biāo)數(shù)據(jù)，限制單方的鋼筋和砼指標(biāo)；還有外墻的一些保溫做法和外窗形式等，這些問題的決策，在很大程度上影響造價。現(xiàn)在推行的限額設(shè)計，就是把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來，以保證投資限額不輕易突破。但要做好限額設(shè)計，還需要建設(shè)方和設(shè)計方來共同努力。特別是要建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

三、重點抓好招投標(biāo)及合同管理，注重風(fēng)險防范

招投標(biāo)及合同管理在整個的成本控制中是最為關(guān)鍵的工作。必須嚴(yán)格按照招投標(biāo)的流程來進(jìn)行規(guī)范化操作，防止施工單位串標(biāo)，防止把最低價作為唯一中標(biāo)依據(jù)，通過嚴(yán)格的招標(biāo)、談判，確定最優(yōu)中標(biāo)單位，并與之簽訂嚴(yán)密合同。

在招標(biāo)文件的編制工作上，收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費用的條款反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。

在合同的簽定工作中，對合同中涉及費用的如工期、違約爭議處理和價款中的人工、材料和機械費用的調(diào)整方式，特別是否按政策調(diào)整而調(diào)整等結(jié)算方式必須明確。還有甲供材的結(jié)算損耗問題及超額審計費的問題都要有明確的約定。對于有利于開發(fā)商的合同條款，通過談判，耐心向施工單位做好解釋工作，說服施工單位接受。

同時要提出的是，在合同的簽定過程中，一些建設(shè)方利用施工方要中標(biāo)的心理，把很多有利于建設(shè)方但又明顯不合理的合同條款強制施工單位接受，這樣的合同簽定下來往往為后面施工實施過程中增加了隱患，導(dǎo)致最終合同不能正常履行下去。一份好的合同應(yīng)該是雙方平等互惠的，只有把合同雙方的職責(zé)和利益都考慮進(jìn)去，才會有共贏的結(jié)果。

此外，在甲供材料及設(shè)備的招投標(biāo)時，要盡量準(zhǔn)確計量，避免浪費的發(fā)生。同時，應(yīng)聯(lián)合其他地產(chǎn)商等大用戶對主要材料、設(shè)備實行聯(lián)合采購，以達(dá)到最低材料、設(shè)備供貨價格。對于需要外出考察的材料、設(shè)備，應(yīng)盡量選用本地區(qū)及周邊的廠家，以降低公司費用及運送費用。對于我方選定之材料、設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)于供貨完成之后進(jìn)行評審，我方滿意的供貨商列入供貨商名錄，以備后續(xù)的合作；

四、加強現(xiàn)場簽證的管理和審查工作

往往一個工程的成本突破，都是在后續(xù)現(xiàn)場簽證上產(chǎn)生的問題。在一般的項目管理中，現(xiàn)場簽證因為人為因素多，結(jié)算爭議大，這也是我們管理的一個重點。特別是一些簽證以文字?jǐn)⑹鰹橹鳎此坪醭Ｒ?guī)的施工方案、施工進(jìn)度計劃和施工現(xiàn)場的平面布置，卻不知里面隱藏的費用有多大。這就要求造價工程師根據(jù)所建工程的實際情況及其所處地質(zhì)條件、氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境和承建單位的能力深入分析承建單位提交的施工方案，努力尋求多個改進(jìn)方案，選擇其中最佳方案，并力促承建單位能夠接受最佳方案，使其造價控制在所確定的目標(biāo)之內(nèi)。優(yōu)化過程中應(yīng)注意：高度重視施工方案的技術(shù)經(jīng)濟比選，保持施工過程的均衡性與連續(xù)性，充分論證施工措施的可行性；強調(diào)造價控制的整體性。這種方式改變了以往的先做后算方式，調(diào)整為現(xiàn)在的先算后做，并取得的明顯的成果。

另外，在現(xiàn)場簽證的辦理中，要扭轉(zhuǎn)施工方認(rèn)為的只要是自己做的項目就要辦理簽證產(chǎn)生費用的錯誤思想，例如一些現(xiàn)場產(chǎn)生的臨時設(shè)施費用和安全文明施工費用等，這些已經(jīng)在合同中費率包干的項目，就不能再按實際做法辦理簽證，這就要求我們的工程師了解合同的組價方式和承包范圍，深刻領(lǐng)會合同精神，不辦理重復(fù)簽證。

五、充分用好造價咨詢機構(gòu)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，選用造價咨詢機構(gòu)是很常見的，但要用好卻不容易。一般來說，中介機構(gòu)工作的主動能動性較差，如何安排好他們的工作，充分運用好他們的良好資源，這也是我們工作的一個要點。在我做過的項目中，做標(biāo)底和跟蹤審計我們找了兩家單位，我們把一家做的標(biāo)底給跟蹤審計的另一家審核，對于跟蹤審計做的資料再經(jīng)過我們的復(fù)審，層層把關(guān)，為我們的成本控制構(gòu)筑了一道嚴(yán)密的防線，對于一些材料及工程的價格，招投標(biāo)文件及合同等重要內(nèi)容，除經(jīng)過我們公司的內(nèi)部流程簽字，增加審計單位審核簽字一欄，同時，我們還要求審計單位多提合理化建議，在每月的成本分析例會上寫成本報告，交流類似項目的成本經(jīng)驗，從而加強了公司的成本控制力量。

六、加強職業(yè)道德教育，嚴(yán)格執(zhí)行行為規(guī)范

由于成本控制工作直接涉及到公司和承包商的經(jīng)濟利益，這種敏感的職業(yè)性質(zhì)決定了做成本控制的人員必須樹立良好的職業(yè)道德，通過公司的定期教育培訓(xùn)，強調(diào)各工作人員要事實求是、謙虛謹(jǐn)慎、不得為牟取私利而損害企業(yè)的榮譽和尊嚴(yán)。要求大家對于工程上的觀點首先必須有足夠的專業(yè)知識和對實際情況的詳細(xì)了解，還要有較高的技術(shù)水平和令人信服的、誠實的精神。另外，要求成本控制人員加強工作實踐、不斷參加繼續(xù)教育、閱讀專業(yè)性報書籍等類似活動，保持專業(yè)先進(jìn)性和時代性。鼓勵工作人員盡早地成為注冊造價工程師。用對工作極其負(fù)責(zé)的態(tài)度和高度的敬業(yè)精神來警誡自己不斷加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。有了好的人員，才能更好的把成本管控工作落到實處。

總之，成本控制工作是一項系統(tǒng)工作，堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟手段相結(jié)合，堅持獎勵措施和懲罰機制相結(jié)合，充分調(diào)動公司有關(guān)員工及監(jiān)理，承包商的積極性，，把項目投資控制觀念滲透于項目的每一項管理中，滲透于項目的每一個人員頭腦中，才能取得可喜的成績。

TU684

1674-3954（2011）03-0012-01