論經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

張靜 王岐山 郭學(xué)玲

（山東省沾化縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，山東，沾化）

論經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

張靜 王岐山 郭學(xué)玲

（山東省沾化縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，山東，沾化）

改革開(kāi)放30年以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)跨越到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)極大，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了各種制約，其中經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響日漸突出，本文著重講經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，并提出一些加快房地產(chǎn)發(fā)展的策略。

經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)；策略

1978年實(shí)行改革開(kāi)放后,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展迅猛,構(gòu)成多元化,其給國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入的一股新勢(shì)力已不容忽視。然而,近年來(lái)城市房地產(chǎn)火熱的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中所逐漸暴露出的一些問(wèn)題,使人們不得不重新審視城市房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)所造成的外部性。因此，本文試從城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的外部性出發(fā)，分析我國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展形勢(shì)和未來(lái)變化趨勢(shì)，并提出解決問(wèn)題的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)

突飛猛進(jìn)，過(guò)去的十年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的十年，自1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，確定了房地產(chǎn)業(yè)的全面市場(chǎng)方向，加上國(guó)家經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化步伐的邁進(jìn)，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。

同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷 。

房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿ΑＨ欢?dāng)前問(wèn)題的重點(diǎn)，是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的一系列隱患。首先，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。可預(yù)期的是，2011年及之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在10年后會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用，2011年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià)，另一方面通過(guò)保障性住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。

二、經(jīng)濟(jì)外部性

1、概念

經(jīng)濟(jì)外部性是一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，稱經(jīng)濟(jì)活動(dòng)外部性。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說(shuō)，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來(lái)。從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說(shuō)，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

2、經(jīng)濟(jì)外部性特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無(wú)論它給人類帶來(lái)的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來(lái)的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系或影響，這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說(shuō)非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱悖煌獠啃园▽?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

三、經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)的影響及其對(duì)策

1、經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買房子的時(shí)候會(huì)考慮房子的經(jīng)濟(jì)外部性，比如房子周圍的環(huán)境、空氣質(zhì)量、周圍的學(xué)校，醫(yī)院和公交車站等，這些經(jīng)濟(jì)外部性因素影響了消費(fèi)者是否能買此房子，由此房子的價(jià)值和價(jià)格背離。

房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從一定意義上說(shuō)也是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)者為了追求高額的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，往往不顧當(dāng)?shù)丨h(huán)境容量而盲目開(kāi)發(fā)，以當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞為代價(jià)而獲取高額的利潤(rùn)，即產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟(jì)性

2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)問(wèn)題的治理對(duì)策

未來(lái)房地產(chǎn)的政策走向是鼓勵(lì)老百姓買房，發(fā)展市場(chǎng)化購(gòu)房；“四節(jié)一環(huán)保”將成為政策的最重要指向之一；而政策目標(biāo)仍是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。通過(guò)對(duì)城市房地產(chǎn)外部性及發(fā)展方向的分析，得知房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的外部性是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不完善引起的，因此可在此基礎(chǔ)上探討對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，運(yùn)用外部性的內(nèi)在化以矯正這些外部性的種種措施。首先，運(yùn)用補(bǔ)貼。由政府給產(chǎn)生正外部性的房地產(chǎn)商以財(cái)政補(bǔ)貼和提供公益性房地產(chǎn)產(chǎn)品，以激勵(lì)其他產(chǎn)生負(fù)外部性的房地產(chǎn)商端正其在市場(chǎng)上的行為。政府補(bǔ)貼資金應(yīng)來(lái)源于直接從公共房地產(chǎn)受益的私人部門課征的稅收收入。其次，一是可政府管制。如建筑規(guī)劃管制，它規(guī)定地產(chǎn)商只能在規(guī)定的區(qū)域里提供規(guī)定面積和建筑密度的房地產(chǎn)，以盡可能大地減弱不良外部性對(duì)周圍居民產(chǎn)權(quán)的侵蝕。二是可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段---征收庇古稅，即在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域采用的“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”的政策，利用庇古稅解決外部性問(wèn)題，再有，未來(lái)有關(guān)部門將從土地和信貸方面繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)保持高壓姿勢(shì)。（1）加強(qiáng)國(guó)家對(duì)耕地嚴(yán)格的保護(hù)措施和改革土地征用制度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置面積增長(zhǎng)勢(shì)力減緩，土地市場(chǎng)秩序規(guī)范。（2）未來(lái)商業(yè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。對(duì)一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少銀行貸款的數(shù)量；對(duì)信用差或拖欠款嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對(duì)項(xiàng)目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目將不給予貸款支持；對(duì)投資、投機(jī)性購(gòu)房和購(gòu)買高檔房者的住房消費(fèi)貸款嚴(yán)格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。人行及各城市中心支行將加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)，銀監(jiān)會(huì)將采取有效措施加強(qiáng)對(duì)各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，調(diào)整、信貸結(jié)構(gòu)以防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

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1674-3954（2011）03-0014-01