淺析住宅工程質量分戶驗收實施中的問題及對策

錢錦華

（淳安縣城鎮建筑工程有限公司，311700）

淺析住宅工程質量分戶驗收實施中的問題及對策

錢錦華

（淳安縣城鎮建筑工程有限公司，311700）

隨著城市的不斷發展，商品房建設的規模日趨增大，隨之而來的房屋投訴糾紛問題也逐漸增多。房地產的投訴問題基本上是各樓盤工程質量的通病：比如衛生間、門窗、墻面滲水；墻面空鼓裂縫較多等等。為了減少房屋交付由于質量、安全問題引發的投訴和糾紛，杭州市建委出臺《杭州市住宅工程質量分戶檢驗管理暫行規定》，并制定了《杭州市住宅工程分戶檢驗指引》，在房屋竣工前，按指引內容對住宅每戶對應質量、使用功能的檢查，對存在問題進行整改后形成《住宅分戶檢驗合格標識》。文章主要探討了分戶驗收的主要幾個問題及解決對策。

商品房；工程質量；分戶驗收

一、工程質量分戶驗收的定義

住宅工程質量分戶驗收是指住宅工程在按照國家現行驗收規范、標準進行質量竣工驗收前，對每一戶進行的專門驗收，并形成分戶驗收書面記錄，最后報職能部門驗收及備案。分戶驗收將單位工程驗收更精細化，更全面化，目的是為了加強施工過程控制，消除房屋質量通病，提高用戶對住宅工程質量、安全及使用功能的滿意度。

二、工程質量分戶驗收的內容

住宅工程分戶檢驗的質量要求應符合國家和省市工程質量驗收規范、技術標準以及經審查合格的施工圖設計文件。分戶檢驗內容以檢驗批驗收內容為主，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，重點檢查工程感觀質量、使用功能和使用安全等內容，分戶驗收應包含下列必須檢驗項目：

1、樓地面、墻面和頂棚質量

2、門窗安裝質量

3、欄桿安裝高度及間距

4、屋面淋、蓄水試驗，有防水要求的地面進行24小時的蓄水試驗

5、室內主要空間尺寸（房間凈高、開間、凈深）

6、給水、排水系統安裝質量：給水管道通水試驗、消防管道、排水干道通球試驗、衛生器具滿水試驗、燃氣管道壓力試驗等

7、室內電氣工程安裝質量：照明全負荷試驗，線路、插座、開關接地檢驗，避雷接地電阻測試，大型燈具牢固性試驗等。

8、煙道設置及附件驗收。

三、工程質量分戶驗收的常見問題

1、分戶驗收執行程序及主觀意識不正確

相關參加分戶驗收單位對此項工作不重視：驗收小組成員人員少且流動性較大，驗收檢查時間不連貫，順序比較混亂；分戶驗收中存在的問題不能及時解決，或者解決的問題未及時反饋，導致驗收資料登記混亂，驗收結果信息不對稱，相關責任人簽字留于形式，實際發生的問題并未完全解決。

2、安全護攔安全高度的誤區

根據民用設計通則6.3.3 規定：臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于 1.10m。（欄桿高度應從樓地面或屋面至欄桿扶手頂面垂直高度計算，如底部有寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，應從可踏部位頂面起計算。）施工單位欄桿制作時通常未考慮地面找平層或找坡層，起步高度通常從結構面算起，而且何種情況從可踏部位起算欄桿高度，造成竣工驗收不能一次驗收成功，需要調整欄桿高度，返工的工序非常煩瑣。

3、煙道驗收行同虛設

目前商品房的衛生間煙道與廚房煙道通常為成品煙道，施工單位與監理單位在進場原材料驗收符合要求后，基本上在分戶驗收不再次對煙道的使用功能進行檢查。實際上在房屋交付后，有不少居民在使用廚房、衛生間的煙道時發現有串味、漏氣等現象，發生這類現象是居民生活中最不能接受的，而且在整改中也需要花比較大的代價，如檢查煙道是否裂縫，要把原裝修層給拆除，更換擋煙閥板需拆除吊頂、油煙機管道等。

4、外窗淋水試驗不規范

在對外窗分戶驗收時，必須對全部窗戶進行淋水試驗。通常驗收小組由于客觀條件不足的原因，只對窗戶選擇性的用皮水管淋水，無論從水壓力、窗戶檢測的數量、淋水時間上都不滿足規范要求，最終造成用戶在大風暴雨的氣候下，外窗雨水倒灌，對用戶的裝修造成巨大的損失。

5、房間凈高測量的不合理

房間凈高驗收規定使用激光儀儀器測量，按分戶驗收條律規定除房間中央一點外，其余四個角的測量區域在距墻、柱四角30-50厘米的測設區域，而在30-50厘米區域內多測幾次，或向前向后稍微移動，測量的凈高數據就可能偏差較大，極差就不符合要求。這樣的情況下，施工單位的整改通常是保證數據允許的情況下弄虛作假，只保證 30-50厘米的測設區域，不惜破壞原有地面，造成整個地坪面的平整度不符合施工規范，甚至出現局部凹坑等現象。

四、工程質量分戶驗收的對策

1、分戶驗收要做到與嚴格按照質量、工藝標準施工相結合，并在過程中加以控制。為提高分戶驗收一次合格率，施工單位在施工過程中應認真向施工操作人員進行技術交底，使操作人員掌握質量標準中主控項目和一般項目，實測項目允許偏差值等具體內容，掌握實現這些質量標準的施工工藝標準。施工中操作人員要嚴格按照標準自行檢查，合格后方可進入下一工序施工。

2、分戶驗收要做到與發現問題及時整改復查相結合。分戶驗收過程中發現若干不符合質量標準問題時，應在分戶驗收紀律表中如實記錄。監理單位據此下發不合格項處置記錄單，限期整改。整改后，重新對存在問題的部位進行復查，并在分戶驗收記錄表中相應項目位置記錄，該情況是監督機構督促檢查重點。

3、分戶驗收要做到與質量通病專項治理相結合。分戶驗收內容主要包括感觀、功能、實測項目質量。為了順利通過分戶驗收，并在使用中避免發生質量通病，針對工程中常見的墻面、地面裂縫、煙道串味、門窗不嚴及滲水等質量通病，監理單位應在分戶驗收開始前審查施工單位提交的分戶驗收方案，根據相應規范編制通病防治實施細則。在施工過程中，加強對原材料，構配件和預伴（商品）砼的質量控制，結合施工規范要求，認真做好通病的關鍵部位巡查。比如：安全防護欄桿高度應該從建筑裝修面算起，安裝制作高度時，在結構面中應考慮裝修面的高度；煙道應檢測每處是否有破損或裂縫，按規范在止回閥、防火閥附近要做酒精等火焰試驗，看風向判斷是否有空氣倒流現象；門窗淋水試驗應每層設置淋水帶，淋水試驗過程中應保證每層外窗玻璃中下部表面能形成“水幕”，時間為1小時以上，這樣才能真正檢驗出門窗是否有滲水現象；在測量房間的凈高前，必須保證頂棚或地面的平整度，在30-50厘米區域及中間點多次測量數據相差較大時，更多情況應考慮平頂或地面裝修面的不平整，必須對以上偏差部位按規范進行修復，而不是為了保證數據，一味的破壞局部原有地面或頂棚，否則適當其反。

五、結束語

分戶驗收工作實施是治理住宅工程問題的一項有力措施，能促進中國房地產質量與安全的整體水平的提高。通過各參建方對施工質量事前控制、事中控制、事后控制，能大大降低房屋建筑工程質量的通病發生幾率，投訴及糾紛也隨之將減少，因此工程質量的分戶驗收工作必定是房屋交付時必要的前提工具。

[1] 李廣闊, 范有利.2008年版《水利水電建設工程驗收規程》解讀[J].人民珠江, 2008,(06):48-49

[2] 胡莉萍，分部工程的驗收[M]中國電力教育，2006年S3期

[3] GB50300-2001建筑工程施工質量驗收統一標準

[4] GB50207-2002屋面工程質量驗收規范

[5] GB50209-2002建筑地面工程施工質量驗收規范

[6] GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規范

[7] GB50242-2002建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規范

[8] GB50303-2002建筑電氣工程施工質量驗收規范

TU482

1674-3954（2011）03-0427-01