限購陰影下的鄭州樓市一季度商品房銷售增速回落

□《東方今報》記者 李萌

限購陰影下的鄭州樓市一季度商品房銷售增速回落

□《東方今報》記者 李萌

鄭州市統計局日前發布的數據顯示，雖然鄭州限購令3月初開始執行，但對市場的影響還是不小。今年一季度，鄭州市商品房銷售增速大幅回落，限購區域內尤其明顯。在房地產開發投資中，商業項目出現大幅增加，增幅超過三成。而鄭州市的待開發面積也大幅增加，說明房地產開發企業進入謹慎觀望狀態。

看點一 銷售增速回落

【數據】第一季度，鄭州市商品房銷售面積為197.6萬平方米，增速同比回落55.5個百分點。其中，商品住宅銷售面積為185.5萬平方米，增長4.5%，增速比上年同期回落58.1個百分點。

限購區域商品房銷售出現下降，其中管城區下降幅度最大，為20.9%；其次是惠濟區，下降19.1%。

第一季度，鄭州市商品房銷售額116.2億元，增長25.8%，增速比上年同期回落48.1個百分點。其中商品住宅銷售額為97.8億元，增長24.2%，增速比上年同期回落54.1個百分點。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售額28.4億元，依然是市場熱點，占商品住宅銷售額的比重為74.9%。

【分析】商品房銷售的低迷或將影響到房地產開發投資的增長，從而影響全市固定資產投資增長。

而在住宅產品中，賣得比較好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。這也印證了在限購令下發之前，部分開發商的預測：“限購令限不住面向首次置業者的產品。”

商品房銷售是否會持續低迷，消費者對市場的未來預期怎樣？4月21日，國家統計局中國經濟景氣監測中心發布的一條報告可以說明一些問題。報告顯示，73%的消費者預期未來一年房價將會上升，比上年提高6個百分點。其中，一、二線城市消費者預期房價上升的比重有所下降，但三、四線城市房價上漲預期增強。

看點二 辦公樓風頭強勁

【數據】1～3月，鄭州市累計完成房地產開發投資128.4億元，比上年同期增長39.1%，增速同比回落6.4個百分點。

在房地產開發投資中，住宅投資85.8億元，增長21.5%，所占比重由上年同期的76.5%下降到66.8%；辦公樓投資8.22億元，增長103.1%，所占比重由上年同期的4.4%提高到6.4%；商業營業用房投資12.6億元，增長34.5%，所占比重由上年同期的10.1%下降到9.8%；其他投資21.8億元，增長163.9%，所占比重由上年同期的8.9%提高到16.9%。在住宅投資中，90平方米及以下住宅仍是主流產品，占住宅投資的比重為33.5%。

【分析】不難看出，商業地產尤其是辦公樓項目成為“香餑餑”。這一點在銷售市場上也能得到呼應，中原萬達SOHO熱銷、西元國際廣場頻頻引發市場熱點、興達國貿開盤佳績等都是有力的證明。

商業地產的吃香，不只是出現在鄭州，從全國范圍內看也是一個普遍現象。知名學者趙曉在其博客中，就針對全國一季度的數據作出了這樣的分析，商業地產儼然成為投資者追捧的“香餑餑”！趙曉認為，按照“新國八條”的規定，二套房首付比例提高，而商用地產購房貸款投資門檻相對較低，政策的不確定性和住宅價格的下行通道使得投資客將目光轉向商業地產。

而據仲量聯行2011年第一季度“全球市場觀察”指出，在中國的一些城市，如北京和廣州，本地租戶的強烈需求推動空置率大幅下降；北京和上海的租金已經回升到之前峰值的水平。

此外，從寫字樓空置率來看，CBD空置率也由去年最高時候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也創下歷史新低。

看點三 部分房企資金趨緊

【數據】今年一季度，全市房地產開發企業到位資金225.5億元，比上年同期增長21.5%，增速比上年同期回落41.3個百分點。房地產開發企業資金到位增速低于完成投資增速17.6個百分點。

在房地產開發企業資金來源中，國內貸款27.1億元，下降12.4%，增速比上年同期回落12.2個百分點，所占比重由上年同期的16.7%下降到12.0%；自籌資金103.5億元，增長46.7%，增速比上年同期回落20.7個百分點，所占比重由上年同期的38.0%提高到45.9%，其中企業自有資金32.6億元，增長63.2%，增速比上年同期加快68.2個百分點，所占比重由上年同期10.8%提高到14.5%。

【分析】鄭州市統計局認為，房企資金到位增速低于完成投資增速，說明企業資金出現趨緊跡象。這種分析，河南王牌企劃有限公司董事長上官同君也表示認可：從數據來看，自籌資金依然是主渠道，國內貸款開始下降，這和金融機構提高儲備金率關系緊密。

從當前的數據看，房地產開發的門檻正在逐步抬高，純粹依賴銀行信貸支持的房企開始艱難度日。房地產行業正式開始兩極分化，有實力、有項目、有品牌的房企開始做大做強，享受著大魚吃小魚兼并小房企的快感；一些中小房企由于資金困難或出現項目轉讓甚至退出市場。當前調控會加速房企分化，進入“寡頭地產時代”。

學者趙曉在其博客中提到，銀行錢袋子縮緊的結果是開發商不得不依靠內源融資以及引進外資，如雅居樂、合生創展、復地、華南城、首創置業、路勁、寶龍、瑞安建業等多家房企紛紛通過海外發債、向外資銀行借貸等方式來儲備資金過冬。據統計，截至2月份，今年國內房企的離岸債務融資總額已達280億人民幣。