經營性房屋租賃承租人權益研究——以承租人權益的特殊保護為重心

梁 偉

（安徽大學，安徽 合肥 230601）

經營性房屋租賃承租人權益研究
——以承租人權益的特殊保護為重心

梁 偉

（安徽大學，安徽 合肥 230601）

經營性房屋租賃是房屋租賃的一種特殊類型，與居住性房屋租賃存在諸多區別，而我國有關于房屋租賃的法律主要立足于后者采取一體立法的模式，忽略了經營性房屋租賃的特殊性。一般租賃基本規則難以完全適用于經營性房屋租賃，導致了經營性房屋租賃承租人權益處于保護不利的局面，因此有必要在租賃用途、租賃權續展、租賃權轉讓方面給予特殊規制。

經營性房屋租賃；承租人權益；特殊規制

一、經營性房屋租賃的內涵

依據租賃用途的不同，房屋租賃可分為居住性房屋租賃和經營性房屋租賃。經營性房屋租賃，又稱非居住性房屋租賃，是指具有營業資質的商主體承租非居住性房屋用于工商業經營活動，向出租人支付租金的行為。經營性房屋租賃與居住性房屋租賃的共同點在于，二者皆是承租房屋加以使用并支付租金；二者的主要區別在于，房屋用途不同。正是因為房屋用途不同，導致了兩種租賃在法律關系內容以及雙方當事人的利益平衡上存在差異。經營性房屋租賃有其固有的特殊性，主要有以下幾點：

1.租賃用途方面。經營性房屋租賃目的在于從事工商業經營，工商業經營種類豐富多樣決定了經營性房屋租賃具體用途的多樣性；居住性房屋租賃用于個人或家庭生活居住，具體用途單一。為滿足經營性用途的需要，一方面，經營性房屋的位置較為特殊，一般位于交通便利的繁華地帶，這決定了經營性房屋在數量上的有限性；另一方面，承租人通常需要對租賃房屋進行大規模的裝飾、裝修，并購置其它配備資產，因此承租人需要投入較大的經營成本。另外，經營性房屋在建設規劃上即為商用，居住性房屋不得私自用于工商業經營。我國《物權法》第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”

2.租賃房屋來源方面。正如前文所述，由于經營性房屋對于地理位置要求較高，造成了經營性房屋在數量上的有限性，而隨著市場經濟的發展，商業機遇的增加，人們創業激情不斷提高，更多的人在尋求合適的房屋從事工商業經營活動，這就形成了經營性房屋供不應求的局面，經營性房屋成了稀缺性資源。因此，新的商主體大多是從前承租人手中轉讓獲得租賃權，這也被實踐所印證。居住性房屋租賃承租人往往是直接尋找出租人，并與之簽訂租賃合同。

3.承租人方面?！拔覈扇∩讨黧w法定原則，它包括商主體類型法定、商主體內容法定和商主體公示法定三個方面?！盵1]經營性房屋租賃的承租人為商法人、商合伙、商個人等從事工商業經營的商主體，因此，其必須具備法律規定的條件，并依法定程序成立。居住性房屋租賃的承租人基本為自然人，在具備相應的民事行為能力的條件下即可成為承租人。雖然經營性房屋租賃合同的簽訂者一般表現為自然人，但實質上該自然人只是商主體的代表人，因此，該自然人除需要符合法律關于自然人民事行為能力的規定外，同時需要符合相關商事法律對于商主體以及商主體代表人的規定。

4.租賃時間方面。任何商主體都希望自己的經營活動能持久進行下去，并且不斷發展；另外，承租人從事工商業活動投入較大經營成本，這使得承租人不會輕易更換租賃場所，因此，經營性房屋租賃的期待租期較長。居住性房屋租賃的租期較多的依賴于承租人工作的穩定性以及經濟情況，在工作變動時，通常會選擇更換住房；在承租人具備購買能力時，通常選擇購房居住，這就決定了居住性房屋租賃合同的不定期性與短期性。

5.合同基礎關系方面。傳統法律理論認為房屋租賃合同是建立在出租人與承租人之間的信賴關系之上，但經營性房屋租賃更多的是建立在利益關系之上。首先，隨著現代交通、通訊等科技的發展，社會流動性變大，生活已不再局限于以往的熟人社會，市場經濟對于效率和利益的要求使得經濟活動參與人更注重經濟效益；其次，傳統理論強調信賴關系是依寄于道德感來防范承租人違約，但是在經營性房屋租賃中，承租人的營業資產與經營利益遠大于其所支付的租金，這一客觀情況杜絕了承租人在主觀上違約的可能性。

6.租賃權的地位方面。經營性房屋租賃權對于承租人來說具有重要意義，首先，承租人的經營活動能否持續進行依賴于租賃權的穩定性；其次，承租人營業資產是否能夠轉讓直接取決于租賃權能否處分。因為租賃權關系著承租人經營活動的命脈，加上經營性房屋在數量上的稀缺性，租賃合同更多的處于出租人的掌控之中，承租人處于較為被動的地位，這造成了合同當事人實質上的不平等。居住性房屋租賃僅僅用于生活居住，因此承租人無重大利益直接依附于租賃權之上，另外，更換居住性房屋通常較為便捷，所以承租人并不過多的受牽于租賃權，合同當事人地位較為平等。

二、現有法律框架下經營性房屋租賃承租人權益的現狀

我國房屋租賃立法忽視經營性房屋租賃的特殊性，采取一體立法的模式，在現有的法律框架下，經營性房屋租賃承租人權益難以得到充分的保護，教條的適用一般租賃的基本規則，必將使承租人權益遭受巨大損害，也不利于整個社會經濟的穩步發展。主要體現在以下三個方面：

1.經營性房屋具體用途受到限制。工商業經營活動豐富多樣，但承租人是否可以在經營性房屋內從事合同約定以外的經營活動？我國《合同法》第217條規定：“承租人應當按照約定的方式使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。”實踐中，承租人通常是在有了具體的經營規劃后租賃經營性房屋，因此在合同簽訂時常常約定了租賃用途，此時依據現有的法律規定承租人從事合同約定外的經營活動將構成違約；即使未約定租賃用途，承租人轉變經營活動也將受制于出租人的意志。但是，經濟發展和商事活動的規律使得承租人的經營活動需要具備一定的靈活性。正如有的學者所說，“商人的商事經營活動雖然在一定時期內具有穩定性,但基于商事活動的發展規律和社會經濟的發展變化,商人的商事經營活動不可能一成不變，而時刻面臨擴張和變更的可能?！盵2]因此，限制房屋租賃用途，束縛了承租人的經營自由，抑制了承租人財富創造的能動性，不利于市場經濟的繁榮發展。

2.承租人優先承租權未得到肯定。當經營性房屋租賃合同到期后，承租人是否有權繼續承租房屋？我國《合同法》第235條規定：“租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物?！钡?36條規定：“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期?！币虼耍洜I性房屋租賃承租人無優先承租權，租賃期間屆滿后，承租人是否能夠繼續承租房屋取決于出租人，在出租人拒絕的情況下，承租人只有終止經營活動另謀它業。此時，承租人將蒙受巨大損失。首先，承租人在短期內難以收回從事工商業活動投入的成本；其次，掠奪了承租人苦心經營的成果，包括：良好的商譽、穩定的顧客群以及工商業活動的未來收益；再次，承租人將投入較大成本尋找新的租賃場所。工商業活動的持續進行取決于租賃權能否延續，租賃權的延續取決于出租人的意志，這也使得整個工商業經營的命運處于不確定的狀態。因此，有必要賦予承租人在同等條件下的優先承租權。這并不損害出租人利益，出租人作為理性經濟人投資經營性房屋的目的在于出租營利，在同等條件下承租人繼續承租房屋維持原本穩定的租賃關系保證了出租人的利益且避免了出租人尋找新承租人所遭受的損失。

3.經營性房屋租賃權轉讓缺乏具體規定。對于租賃權是否可以轉讓我國合同法沒有直接規定。傳統理論認為，“租賃合同以承租人使用、收益租賃物為直接目的，承租人所取得的僅是對租賃物的使用、收益權，而非租賃物的所有權。由于租賃合同轉移的僅是租賃物的使用權，因而承租人并不享有對租賃物的處分權。”[3]《合同法》第88條規定：“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人?！弊赓U權與承租人義務同時并存，因此承租人轉讓租賃權必須經出租人同意，承租人無權單方決定轉讓租賃權。但是，這忽略了經營性房屋租賃權可以依承租人單方意志轉讓的現實意義。一方面，租賃權的轉讓是營業資產轉讓的基礎。在高度城市化的現代商業社會，土地無疑成為稀缺的商業資源，寸土寸金已成為普遍現象，在這種情況下，經營者往往不自己建造場地或房屋，而是通過租賃的方式來獲得經營場所，因此租賃權能否轉讓直接決定著營業資產轉讓的成功與否。另一方面，現實生活中租賃權普遍通過轉讓方式流轉，這也是經營性房屋租賃界以及工商業經營界默認的事實，已經成為一種商業習慣。另外，房屋租賃權的物權化也使得租賃權轉讓具備了法理基礎。關于租賃權的性質存在諸多爭議，但正如有的學者所說：“由于社會的發展是一個逐步進行的過程，承租人對租賃權物權效力的需求是逐步增加的，當租賃權只需要具備部分物權效力既可滿足社會需要時，此時，原有的債權模式己不能滿足社會需求，但租賃權又沒有具備完全的物權效力的需要，因此也不能選擇物權這種邏輯模式，所以立法此時就只能選擇介于物權、債權之間的這種模式，這就是租賃權的物權化模式。”[4]

三、經營性房屋租賃的界定

經營性房屋租賃的具體表現形式是多種多樣的，根據經營性房屋本身的不同可劃分為：商鋪租賃、寫字樓租賃、廠房租賃等；根據具體用途不同可劃分為：生產加工型租賃、產品銷售型租賃、服務提供型租賃、貨物倉儲型租賃等?！吧啼佔赓U區別于租賃的一般規則，起決定性作用的是商鋪租賃所承載的營業價值?！盵5]不同的經營性房屋租賃承租人利益保護需求度不同，只有符合一定條件的經營性房屋租賃在制度設置與解釋上才能給予相應的特殊保護。例如，在倉庫租賃中無需賦予承租人轉讓租賃權的權利，因為此時承租人的商業信用、顧客資源等營業資產并不依賴于倉庫租賃權，承租人的相關利益無需通過轉讓租賃權來維護，此時若賦予承租人此項權利，則是對承租人的過分保護，是對出租人所有權的侵犯。因此，法律給予特殊保護的經營性房屋租賃需要具備一定的條件，主要有以下兩個方面：

1.合法有效的租賃合同?！鞍础睹穹ㄍ▌t》以及合同法的有關規定，合同的一般生效要件包括：（1）訂立合同的當事人應該具有相應的民事行為能力；（2）意思表示真實；（3）合同不違反法律或者社會公共利益?！盵6]具體到經營性房屋租賃合同中，首先，出租人應當具有完全民事行為能力，并且對房屋享出租權，承租人必須符合相關商事法律對于商主體極其代表人的規定；其次，房屋租賃雙方當事人基于自己的意志簽訂合同，并無脅迫等違背意思自治原則的情形；再次，租賃標的物必須是經營性用房，如若租賃居住性房屋私自從事工商業經營，其不得作為經營性房屋租賃對待；第四，合同內容合法且不損害社會公共利益，不得從事法律禁止以及不道德的經營活動。

2.商事經營活動直接依賴于租賃權。正如有的學者所說,“承租人必須為商業目的而實際使用租賃物，對租賃物使用的程度依據具體情況而定。但是使用租賃物必須為促進商業，而不僅僅是為商業經營提供便利；對租賃物的使用必須構成商業上實質的和主要的行為，而不是次要的和輔助性的行為?！盵7]筆者認為具體可以從以下兩個方面做出判斷分析：首先，顧客群對于租賃場所的依存度。顧客群是無形營業資產中的最重要的組成部分，“顧客群作為商事營業資產中的無形構成要素其重要性表現在，在商事經營中，無論是生產商還是服務商，其商事生產或服務都要通過自己的商事顧客得以實現，沒有顧客群的存在，就不可能有商事經營，商人生產或購進的商品便不可能再銷售出去。難以想象一個沒有顧客群的商人還能繼續維持什么經營活動。商人可以開發、保有、維持顧客群，以牟取更大的商業利益?！盵8]顧客群對于租賃場所依賴程度在不同的商事經營中是不同的，應視具體情況對待。其次，經營活動的持續進行與營業資產的轉讓對于租賃場所的依賴程度。在此可以采取事實的判斷標準，若更換經營場所使得經營活動無法繼續進行或者商主體遭受較大損失，則可以認定經營性活動持續進行依賴于租賃場所；當別除租賃權后，若營業資產無法轉讓或者營業資產貶值較大，則說明了營業資產轉讓對于租賃場所具有較大依賴程度。

四、經營性房屋租賃承租人權益特殊保護的立法建議

為保證經營性房屋租賃中承租人的利益得到有效保護，為保證工商業經營活動能夠順利進展，為保證我國市場經濟和諧、穩定發展，筆者認為主要應當在房屋用途、續租權、租賃權轉讓方面給予經營性房屋租賃特殊規制。但是，特殊規制并不是對承租人的偏護，制度設計仍然是以當事人利益平衡為出發點，正如有的學者所說，“合理的商事租賃制度應遵循出租人與承租人利益平衡的原則。”[9]具體分析如下：

1.在房屋具體用途方面的立法建議。首先，賦予承租人在經營性房屋內從事主營活動相關的或者補充性的經營活動的權利，但是該種經營活動必須合法且不損害出租人利益；其次，賦予承租人根據市場情況變更經營活動的權利，但必須具備以下條件：（1）新的經營活動必須合法且不損害出租人利益；（2）新的經營活動與原經營活動屬于同一范疇，在同等性質的條件下使用房屋，如：水果銷售經營改為鮮花銷售經營、飯店經營改為茶樓經營，若是水果銷售經營改為飯店經營，則不屬于同一范疇和同等性質條件下使用，此時出租人有權拒絕，因為我們必須考慮到出租人的主觀偏好，超范疇的變更經營活動與不同性質的使用房屋是嚴重超出出租人的意料和可接受范圍的；（3）承租人必須事先告知出租人。

另外，需要嚴格區分商業營業資產的租賃經營與經營性房屋轉租行為。商業營業資產的租賃經營是指原商業營業資產的所有人將經營活動租賃給特定人經營，由承租經營人向資產出租人支付承租費用并由經營人承擔經營資產風險的商業經營模式。“租賃—經營中，資產的所有權與經營權之間是分開的。”[10]轉租是指承租人將房屋再出租給第三人占有，使用、收益，從而收取租金的行為。其次，二者的標的物不同，商業營業資產租賃經營的標的物為商業經營活動，轉租的標的物為經營性房屋。再次，二者對于出租人的影響不同，商業營業資產出租經營對房屋出租人并無影響，承租經營人與房屋出租人無任何權利、義務關系，轉租中原承租人通過高價轉租從中獲得差額利潤，剝奪了房屋所有人的利益。因此，應當禁止承租人單方決定的違法轉租，但承租人完全有權利將工商業活動租賃于他人經營。

2.在續租權方面的立法建議。首先，賦予承租人優先承租權，但是其必須符合一定的條件：（1）承租人必須在租賃期屆滿前一定時間內向出租人以明示的方式提出續租要求；（2）承租人續租的條件應當符合當時當地經營性房屋租賃市場的情況，當有第三人欲承租的情況下，承租人提供的續租條件應當不低于該第三人；（3）承租人在原合同租賃期內信用良好，并無有損于出租人利益的行為。其次，因為出租人對經營性房屋享有所有權，且合同法的基本原則是意思自治，因此在出租人符合以下條件的情況下可以拒絕續租，收回房屋：（1）出租人收回房屋的目的是為自己或者家庭使用，家庭使用應當限制在出租人的直系親屬范圍內；（2）出租人收回房屋的情形是出租時未曾考慮到的。

3.在租賃權轉讓方面的立法建議。承租人轉讓營業資產依據商主體是否繼續存在為標準可以劃分為兩類：商主體繼續存在的營業資產轉讓與商主體消亡的營業資產轉讓。在租賃合同期間內，商主體繼續存在的情況下，承租人因多種原因需轉讓營業資產，此時只是商主體的代表人發生變化，商主體并未變更，營業資產受讓者在原合同剩余期限內履行義務享有權利，并未發生租賃權轉讓。《合同法》第76條規定：“合同生效后，當事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負責人、承辦人的變動而不履行合同義務?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第19條規定：“承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應當給予支持?！闭嬲淖赓U權轉讓是發生在商主體消亡時的營業資產轉讓，商主體不復存在，承租人出賣的僅僅是營業資產，租賃權被公認為是營業資產的組成部分。法國很早就通過商事立法的形式確認了租賃權為商業營業資產的組成部分，“1909年3月17日列舉的有：顧客群體與招來顧客、租約權、商號招牌、商業字號、物資與商品。”[11]此時應當賦予承租人轉讓租賃權的權利，但應符合以下條件：（1）承租人應當在租賃合同屆滿前一定時間內向出租人提出（2）賦予出租人同等條件下優先購買權，在出租人拒絕購買營業資產時方可轉讓他人，之所以賦予出租人營業資產優先購買權是為了平衡當事人利益，因為出租人必定是經營性房屋的所有人，這樣既保證了承租人營業資產的順利轉讓，又保證出租人可以收回房屋完全行使所有權，另外，營業資產與房屋所有權同屬一人也更有利于發揮二者的價值；（3）新的承租人需在原合同剩余期間內享有權利、履行義務；（4）原承租人必須對于新承租人在原合同剩余期間內的履約情況提供擔保，因為新的承租人是原承租人選定的，其排除了出租人對新承租人人格信用、資格與特質的考量，但是此擔保只限于原合同的剩余期間內。

4.遵守商業習慣與默認規則。在一定的時間與空間范圍內，經營性房屋租賃在租賃用途、房屋續租、租賃權轉讓等方面已經形成有公認的習慣性規則的，在合同約定不明確的情況下，應當遵從習慣性規則，在習慣性規則與法律規定相沖突時，只要習慣性規則不違背強制性法律規定，應當遵守習慣性規則優先適用的原則。正如有的學者所說：“在雙方當事人都知悉某種交易習慣而對該習慣所確定的權利義務沒有另行明確約定的情況下，一般可以推斷當事人愿意將之納入合同之中。因此，應該按照該習慣來補充當事人的約定?！盵12]其次，遵守默認規則，若承租人是從前承租人手中轉讓獲得房屋租賃權，在合同未明確約定禁止承租人轉讓租賃權的情況下，視為出租人默認在同等情況下新承租人也有權轉讓租賃權。

［1］范建.商法[M].北京：北京大學出版社，2007.10.

［2］張民安,龔塞紅.商事經營場所租賃權研究[J].當代法學，2006,(4):17.

［3］郭明瑞.民法[M].北京：高等教育出版社，2007.451.

［4］余仙珍.論房屋租賃權的性質[D].北京：中國政法大學，2007.41.

［5］李政輝.商事租賃的制度證成與內部機理——以商鋪租賃為例[A].清華大學商法研究中心商事法論集(總第15卷)[C].北京：法律出版社，2008.189.

［6］陳小君.合同法學[M].北京：高等教育出版社，2003.80.

［7］戚兆岳.不動產租賃法律制度研究[M].北京：法律出版社，2009.56.

［8］騰曉春.營業轉讓制度研究[D].北京：中國政法大學，2008.25.

［9］李政輝.商事租賃的制度證成與內部機理——以商鋪租賃為例[A].清華大學商法研究中心商事法論集(總第15卷)[C].北京：法律出版社，2008.189.

［10］[法]伊夫·居榮.法國商法(第 1 卷)[M].羅結珍,趙海峰 譯.北京：法律出版社，2004.772.

［11］[法]伊夫·居榮.法國商法(第 1 卷)[M].羅結珍,趙海峰 譯.北京：法律出版社，2004.772.

［12］王利明.中國民法典學者建議稿及立法理由·債法總則編、合同編[M].北京：法律出版社，2005.254.

The study of the tenant’s rights of operating house lease——Centering on the special protection of lessee’s rights

Liang Wei
（Anhui University,Anhui Hefei 230601，China）

Operating house lease is a special type of house lease,which is different from a residential house lease.However the laws about house lease in our country are mainly based on the same legislative model adopted by the latter,which ignores the specialization of operating house lease.Moreover,the basic rules in common lease cannot completely apply to the operating house lease,which causes commercial lessee’s interests to be in the unfavorably protected situation,so it is necessary to make special regulations on the purpose of rent,and the renewal and transfer of rental right.

operating house lease;tenant's rights;special regulations

D923

A

1672-0547（2011）06-0075-03

2011-11-17

梁 偉（1987－），男，安徽合肥人，安徽大學法學院民商法專業碩士研究生，研究方向：民商法。