淺析房地產稅收征管問題

王占群

（兗州市財政局 山東 兗州 272100）

稅收征管是指國家稅務部門根據相關的稅收法，對納稅人應繳的納稅金額進行組織入庫的行政活動。房地產行業是一個利潤相對較大的行業，該項稅收已成為各地政府的主要財政收入來源之一。近些年來，由于政府或者行業的具體問題使得一些偷稅漏稅的不法分子得逞，擾亂了社會秩序和市場環境，所以政府要加強對房地產稅收征管的重視，并且積極采用科學的方法和手段對此進行管理，使房地產行業的稅收征管步入規范的行列。

一、房地產稅收征管存在的問題

1、偷漏稅現象嚴重

（1）納稅人納稅意識不強。由于稅法宣傳力度不夠，其內容大都不被人們知曉。一些企業家，尤其是民營企業家只有在創建企業以后，才接觸納稅，這導致有些企業家對自己的納稅責任并不是十分清楚，或者知道自己要納稅，但是納稅金額、納稅程序并不是十分了解。企業都是以利潤最大化為企業經營的最重要的目標，納稅會降低利潤，所以有些企業家就有了投機取巧、偷稅漏稅的不良思想。這都表現了納稅人的納稅意識薄弱、法制觀念不強。

（2）企業的財務管理制度混亂。房地產行業是一個特殊的行業。從開發到銷售一般需要1—2年的時間。客觀上時間跨度大、業務復雜、會計科目多，主觀上會計制度不規范，不及時記錄收支情況、不按規定開具發票、隱瞞收入等情況，這一系列的行為都在加大稅收核算的難度以及稅務部門的監管困難。

2、稅務人員征管漏洞較多

（1）稅務人員管理不到位。由于現在過于強調納稅人自行申報納稅，稅務人員的工作量有所減輕，認為自己的工作職責就是負責案頭申報資料的整理歸檔，很少深入企業內部，了解企業財務信息，核實企業納稅金額的準確性。這客觀上給企業留下了鉆空子、投機取巧的機會和可能性。

（2）稅務人員素質有限。正是由于房地產這個特殊行業，會計核算相對復雜，就增加了稅務人員的難度。由于知識有限或者其他原因造成稅務人員不能準確判斷出企業會計核算是否存在漏洞，從而給進一步的稅收征管工作帶來影響。

3、稅收征管制度的不完善

（1）稅制結構不合理。房地產行業從土地使用權的轉讓到土地開發、轉讓、保有等環節涉及的稅種達12種，其中流轉環節稅負重，持有環節稅負輕，這就給流通環節的納稅人造成了很重的負擔，并且不認可該稅率，給其偷稅漏稅造成了貌似合情合理的借口。在整個過程中不同的稅種交由不同的部門征收，政府在稅額的計算方法、計稅依據、口徑不一致，造成了重復計稅，給原本稅額就很高的房地產投資者又增加了負擔。同時由于其征管部門不同，納稅人自行納稅時比較麻煩。

（2）稅收征管力度不夠。稅務部門征管手段落后，在工作過程中只注重當期征收、當年稅收任務的完成，不注重回頭檢查，這造成了本來可以彌補的漏洞成為了漏網之魚。主要表現在：稅務人員偏重于營業稅的征管，忽視了企業所得稅的監管；對營業稅管理不當。

（3）對偷稅漏稅行為懲罰力度不夠。企業納稅是履行自己正常的法律義務和責任，對于那些不履行法律責任的企業就要嚴懲。如果企業每次逃避履行責任后，社會和法律對他并沒有制裁，或者懲罰力度小，這就給這些不法分子一個提醒：違法的成本低于收益，那么把利潤看作企業最終目標的企業就會繼續不履行納稅的義務。

（4）部門之間溝通較少，缺乏合作意識。對房地產征稅責任是稅務部門的，可是在征管過程中會因為信息缺失而不能掌握房地產企業的真實銷售情況以及運作情況，這就給管理帶來了難度。比如有些房地產企業的運作信息房管、土地局等部門有所掌握，由于這些部門與稅務部門不屬于同一范圍，而且沒有相關法律約束彼此之間有義務進行信息交換或者信息傳遞，這就導致稅務部門在工作時沒有充分的信息了解企業的真實情況，不能很好地監督企業的納稅行為。

二、房地產企業稅收征管的建議

1、加強納稅人與稅務人的管理

（1）加強納稅人的納稅意識，規范企業納稅行為。政府要加大力度宣傳企業納稅的責任與義務，從思想上入手讓企業明白其應履行的法律責任。只有企業明白了自己的責任，他才有意識去履行。另外，要引導企業完善會計制度，為更好地完整地履行納稅義務提供數據支持。首先，企業可以加強基礎財務工作的管理，建立健全的財務部門，完善內部監督控制制度，適度做到信息的透明化，信息化。其次，推行稅收代理制。由于房地產的稅種比較多，程序復雜、手續繁多、時間較長，企業可以委托稅收代理機構，讓其代表自己向稅務機關納稅。這要求企業必須完全向代理機構出示自己的財務信息，同時稅收代理機構也要保持客觀、公正、中立的立場。

（2）加強稅務人員的業務素質，強化稅收管理。首先，稅務機關要對剛工作的職員進行入職培訓，對在職人員進行業務培訓。培訓內容包括：納稅人的資質、納稅金額計算、如何能找到企業的相關會計信息、對偷漏稅的懲罰等。只有有了相關的業務知識才能夠有專業的工作效率。其次，加強稅務人員的職業道德。要培養稅務人員法律面前人人平等的工作操守，不因房地產企業背后的政治勢力和經濟勢力而有所區別，以全心全意為人民服務為宗旨，謹慎使用手中的權力，決不濫用職權。再次，對納稅人的管理上有新策略。由于房地產行業是一個極容易發生偷漏稅行為的行業，所以在征收稅收的時候要加強人力、物力、財力著重對這些企業進行監管。尤其對以前有違法行為的企業進行重點管理，這樣有的放矢才能夠使有限的資源最大化，并且達到稅收征管的目的。

2、完善房地產企業的稅制及管理

（1）建立完善的稅收制度。房地產行業的在稅收過程中出現這樣那樣的問題關鍵是因為沒有一套完善的稅收體系，更沒有形成市場約束機制。稅制改革時要在統一內外稅制的基礎上，簡化稅制，擴大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產行業過于混亂、粗放的制度體系。同時，適當調整房地產行業的稅率結構，使得流轉環節和持有環節的稅率更加合理。只有當市場中形成了一套有效的、有約束和促進功能的機制時，市場才能發揮其作用，促使行業的健康穩定的發展。

（2）簡化辦稅工作程序，提高征收效率。稅務部門應該根據現實狀況，找出問題，并分析其原因，針對具體原因提出解決問題的方法。一是要建立快捷的網上申報繳稅制度。利用先進的互聯網與計算機技術，開發一個適用于納稅人使用的繳稅系統。設計系統時要考慮到方便企業查詢自己的應交金額，并對其信息進行保密設置，節省納稅人的時間成本和精力，真正為納稅人做實事。二是全面推行“一站式”管理。對轉讓或承受房地產應繳納的稅收，如營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，根據業務的相關程度、簡易程度盡量合并窗口，這樣較少納稅人的排隊時間。以上這兩種管理方法都會加大稅收征管的效率。

（3）加強對房地產行業的監管力度，加大對偷稅漏稅行為的懲處力度。只有稅務部門做到了嚴懲不法行為的決心和制度，才能及時制止違法行為的發生率。一是加強對稽查人員的業務水平的培訓以及職業道德的教育。二是加大對房地產涉稅案件的處罰力度。對在規定時間內沒能正常繳稅的企業進行警告，依法催繳入庫；對在警告期限內仍沒成功繳稅的企業要按照法律程序移交司法部門，追究法人代表和財務人員的法律責任，不僅讓其盡管補足稅金，更要對其不負責任的行為進行經濟制裁。

（4）加強票據管理。健全票據的領、用、存制度。稅務機關因針對房地產行業的特殊性以及某些活動的特殊性規定其使用專業票據，實行統一印制和發放，對這些票據的使用進行嚴格的規定，并視同發票進行規范管理。

3、加強部門間協調配合

房地產行業的稅收管理需要多部門的共同支持，因此要建立健全的部門之間相互協調、相互合作的制度，共同監督管理房地產行業的稅收動態。要想對房地產行業從土地轉讓、開發、建設、銷售、二手房轉賣等信息全部掌握涉及到多個部門，如：土地管理局、工商局、房產管理等，由于這些部門不歸統一領導管，這就造成了信息的隔絕，使得每個部門之掌握了部分信息，只看到了房地產企業的局部面目，不能對其整體情況有深入的了解。所以要加強部門間的協調合作機制，建立一個數據庫或者系統，系統里記錄了房地產企業在在獲得土地一直到銷售出房屋為止的所有信心，使每個部門都能夠在需要的時候提取相關的信息，而且稅務部門在征收稅的時候有所依據，在追查偷漏稅企業的時候也能找到相關資料。總之，政府部門也要開始利用先進的現代技術。

三、結束語

房地產行業是一個特殊的行業，從獲得土地使用權到開發建設再到銷售，期間時間跨度比較長，涉及的業務比較多，一直是稅收征管的一道難題。本文從企業本身、稅務部門、稅制三個方面談了現存房地產行業在稅收征管方面存在的問題，并就這些問題，提出了相應的解決方案，包括：加強納稅人和稅務人員的專業素質和道德情操，完善稅制改革，架起那個部門之間的合作等。其中，利用先進的計算機技術建立信息系統方便部門之間進行信息的傳遞和提取，以及利用計算機建立網上申報繳稅的系統都是非常實用且可行的。房地產行業的稅收問題是一個復雜難于管理的任務，稅務部門應該持之以恒，堅持到底，為建立健全房地產市場的有效機制做出努力。

[1]韓雪：我國現行房地產稅制的博弈分析[J].稅務研究，2005（5）.

[2]稅法[M].中國稅務出版社，2007.

[3]稅收綜合征管制度匯編[M].包頭市國家稅務局，2006.

[4]賈紅艷：加強房地產行業稅收征管的思考[J].產業與科技論壇，2010（9）.

[5]李衛華、周鵬：基于我國房地產稅收征管問題的探討[J].內蒙古科技與經濟，2007（16）.