目前房地產企業財務創新及管理水平的跟進

○羅晨云

（無錫惠澄實業發展有限公司 江蘇 無錫 214446）

自2010年1月10日國辦發出通知要求促進房地產市場平穩健康發展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產調控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。照市場經濟環境下適者生存的不二法則，經歷了此輪房地產宏觀調控，房地產各參與方必然會轉換其自身的發展方式，朝著管理層和政策導向希望的方向發展。房地產企業要想走出困境并且持續發展，首先要管理的核心是自身內部的財務管理，應該說在房地產行業高速發展的昨天，房地產企業并沒有將財務管理納入企業管理應有的地位。因此，在目前這種經濟形勢下房地產企業加強自身內部財務管理是必須的。

一、房地產企業財務管理的概念和特點

1、房地產開發企業及其財務管理的概念

房地產開發企業，是指進行城市土地及房屋綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營和管理，獨立核算，自負盈虧的經濟組織。

房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。

2、房地產企業財務管理的特點

（1）開發周期長，資金籌集任務繁重。房地產開發具有長期性、資金周轉期較長、周轉率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經濟形式較差、企業融資較為困難的情況下，房地產企業需要通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目滾動開發。

（2）房地產企業開發風險較大。宏觀調控給房地產企業開發帶來了財務風險，房地產開發企業籌資風險加大了企業的財務風險。房地產企業的財務關系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位以及工商、稅務等行政單位。由于財務關系復雜，房地產開發敏感性強，其自身調整能力較差，因而管理風險較大。

二、房地產企業內部控制存在的問題

“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產市場的持續火爆有關，另一方面也表明國家對地方調控的結果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責機制。房地產企業也應該及時發現自身財務管理內部控制中存在的問題，并及時根據國家相關政策以及內部調整增強自身的競爭能力。

1、房地產企業缺乏財務風險控制意識

財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業受內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產開發企業上，主要是指由于財務狀況惡化而導致實際開發利潤與預計利潤之間發生較大背離，給企業帶來經濟損失的可能性。

有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地的使用權，工程項目能夠按期竣工就會產生經濟效益，其實則不然。由于開發商前期沒有對財務風險進行周密細致的可行性研究，對投資風險的認識不足，信息不全面，導致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預期的收益，因而會給企業帶來巨大的財務風險。應該說缺乏財務風險控制意識既影響了企業銷售收入的實現，又影響了企業的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環使用，一旦資金鏈條發生斷裂就會面臨資金短缺的風險，從而產生損失。

2、房地產企業更傾向于舉債增加成本負擔，不能進行合理的財務預算

“新國八條”相對于此前兩輪調控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調存款準備金率等措施的推出，將提高房屋開發成本。目前，央行已連續三次加息和八次上調存款準備金率，大型金融機構調整后的存款準備金率達19.5%的歷史高位。加息和存款準備金率上調的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。這樣一來，嚴重影響了房地產開發企業資金的回籠。年內央行繼續加息和上調準備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產金融市場的主基調。

當前，房地產開發企業的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經營管理模式促使房地產開發企業的負債率加大，相應的債權人的債權保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產開發企業從其他渠道增加負債籌資的能力。

房地產企業一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務管理內部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務規劃，加大了房地產項目的投資風險度。例如，在項目前期階段，財務人員如何根據調整的項目總體設計方案來不斷調整項目總體預算是財務管理的關鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進而提高了開發商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現差距。對房地產企業來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務預算，企業的資金管理鏈條很可能會出現問題。而房地產項目工程成本管理的基礎資料，均來自于企來內部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認為成本管理和核算是財務部門的職責，而忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務收集資料有限，成本管理偏離預算。

3、稅收籌劃困難

長遠來看，未來房地產宏觀調控政策將進一步細化，保持房地產政策的統一性和穩定性。如加強對土地增值稅清算監督，以綜合調控稅收等手段來多方面協調推進房地產調控政策。“十二五”規劃建議也提出，要研究推進房地產稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產稅。未來，隨著試點的成熟，房產稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產市場短期和長遠健康發展影響重大，稅收的綜合調控政策使得房地產企業的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢下加強房地產企業財務管理控制的對策

1、謹慎投資，嚴控風險

房地產企業在財務管理內部控制中要樹立風險管理意識，要實行財務集中管理模式，建立集中的現金管理、籌資管理以及投資管理系統，要逐步規范公司重要財務決策的賬務處理程序以及審批程序，提高財務報表的可靠性。

房地產公司融資結構的一個重要步驟是完成對項目風險的分析和評估。能否采用以及如何設計項目融資結構的關健之一是要求項目投資者對與項目有關的風險因素進行全面分析判斷，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。融資結構以及相應的資金結構的設計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰略和要求。

2、根據國家的政策及時優化資本結構，加強資金管理

在國家的宏觀調控政策下，企業要充分考慮稅率、利率風險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內部控制。企業要在稅法許可的范圍內稅收籌劃，盡可能獲得納稅節約的好處。企業要準確估計每個時期項目所需要的現金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業應對國家宏觀調控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預期國家利率會上升，那么企業應該簽訂長期合同，以免增加財務費用，如果預期國家利率會下降則應該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產企業還應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，降低財務風險。

3、充分考慮財務預算的決策作用

房地產企業運用不同的方法進行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認都將產生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務預算的作用，對企業降低成本、防范風險、加強內部控制是非常重要的。制定成本預算目標時，需要將項目建設中發生的前期可行性研究費用、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入等納入到整體預算中來，對成本費用進行正確的歸集和核算，重視基礎數據的收集和整理，做好成本預測，挖掘內部潛力，設立目標成本，對投資成本開支進行預先的控制。為了更好地推進全面預算管理，房地產企業只有將預算管理績效考評與獎懲機制相結合，才能確保企業預算管理目標和戰略目標的最終實現。

在企業管理過程中，財務管理是最直接、最有效的影響企業獲得經濟效益的管理環節。許多企業的興衰史充分說明，重視并加強財務管理，企業才能充分獲益，迅速發展。這就要求企業各級領導層牢固樹立財務管理是企業管理的核心這一基本理念，建立完善的財務管理體系，并不斷創新，以利于房地產企業整體管理水平的跟進。

[1]許學紅：當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析[J].現代商業，2010（36）.

[2]李紅：房地產開發企業的全過程財務管理探討論[J].中國總會計師，2010（1）.