提高居民收入增速緩解房價過高壓力

○夏 飛 （安徽省經(jīng)濟研究院）

提高居民收入增速緩解房價過高壓力

○夏 飛 （安徽省經(jīng)濟研究院）

解決房地產(chǎn)走向的問題，就是要找出一條既能有效解決民眾生產(chǎn)、生活需求，又能不斷降低經(jīng)濟社會內(nèi)部風險的路徑，對于推動我國經(jīng)濟社會的發(fā)展與穩(wěn)定，具有重要的現(xiàn)實意義。在此背景下，結(jié)合我國發(fā)展的階段性特征和房地產(chǎn)高企的危害性，提出通過提高居民收入增長速度，將有助于緩解房地產(chǎn)難題不斷加大的壓力。

一、多方博弈，房地產(chǎn)短期難以下行

房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)高升，已經(jīng)引起社會各界足夠的重視，特別是2010年以來，國家出臺的各種政策、貨幣調(diào)控措施力度不斷加大，如加大二套房首付比例、控制信貸總量等，但由于各方的利益訴求不一致，調(diào)控效果仍未明晰。

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整個流程中，主要涉及方分別是地方政府、開發(fā)商、銀行、購房者。在目前的發(fā)展階段，從房地產(chǎn)各參與方的利益訴求及其交叉點著眼進行分析，可以為明晰房地產(chǎn)走勢，提供有益的參考。

1、地方政府。自上世紀90年代分稅制實施之后，地方政府面臨著財權(quán)與事權(quán)不匹配的狀況，面對經(jīng)濟發(fā)展與社會建設(shè)的雙重任務(wù)，地方政府普遍性財力偏緊。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以給地方政府提供一個穩(wěn)定的財源。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)測算，土地財政收入約占地方政府財政收入的35%～40%左右。在目前的大建設(shè)、大發(fā)展階段之下，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，保持一個較為穩(wěn)定的財政收入來源，對地方政府繼續(xù)發(fā)展經(jīng)濟、推動本地建設(shè)顯得尤為重要。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商。在兩方面因素的作用下，開發(fā)商之間出現(xiàn)價格戰(zhàn)的可能性較低，開發(fā)商共謀拉高出貨的現(xiàn)象將繼續(xù)存在。一是房地產(chǎn)開發(fā)具有高密度資金和高負債率的特征，開發(fā)商必須要保障上游資金市場（銀行）對房產(chǎn)價格上漲的預(yù)期；從銷售過程來看，依靠個人房產(chǎn)抵押性質(zhì)的個人住房貸款，要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)提供融資不能建立在被抵押房產(chǎn)的價值有縮水的預(yù)期之上。二是從投資品的屬性來看，投資者必須強調(diào)房地產(chǎn)的“保值增值”特性，如果房地產(chǎn)價格有明顯的下調(diào)趨勢，就會出現(xiàn)銷售難的狀況。

3、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)融資與房地產(chǎn)銷售融資兩個環(huán)節(jié)上提供了巨量的資金，因而對資產(chǎn)價格預(yù)期顯得更為敏感。我國的國有銀行是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的大企業(yè)，只要地方政府還能給整個市場發(fā)出積極的、正面的預(yù)期信號，對于商業(yè)銀行而言，無論房地產(chǎn)價格有無泡沫，從存量房地產(chǎn)資產(chǎn)安全性、短期獲利的角度來看，商業(yè)銀行的管理者繼續(xù)提供房地產(chǎn)相關(guān)貸款對其都是有利的選擇。

4、房地產(chǎn)購買者。購買者主要有兩類，一是以居住為目的的消費者，二是以獲得轉(zhuǎn)讓差價、保值增值為主要目的的投資者。第一類人與當?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)和城市化率有比較密切的關(guān)系，是一個相對穩(wěn)定的量，并且需求量對房價的價格彈性較小，具有價格下調(diào)的利益訴求。第二類人與市場結(jié)構(gòu)、國家金融環(huán)境密切相關(guān)，在目前負利率化、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)充分競爭、缺乏投資機會的環(huán)境下，只要沒有出現(xiàn)更好的可供投資的市場，且沒有明顯的價格下行趨勢，偏好于投資房地產(chǎn)的投資群體，也將會保持相當?shù)姆€(wěn)定程度，并且具有房地產(chǎn)價格不斷上揚的利益訴求。因此，從兩類購買者期望目標的角度來看，購買者難以形成同盟，造成購買者集體議價能力較弱，難以對價格下調(diào)形成壓力。

5、中央銀行。跳出房地產(chǎn)整個生產(chǎn)、消費流程來看，中央銀行具有對各方參與者調(diào)節(jié)的能力，但顧忌到房地產(chǎn)市場委縮，將會使商業(yè)銀行出現(xiàn)大量的不良貸款，為了避免上世紀80年代末期日本房地產(chǎn)泡沫和上世紀90年代末期香港房地產(chǎn)泡沫破滅后給金融體系和整體經(jīng)濟帶來的災(zāi)難性打擊，央行出臺抑制房地產(chǎn)市場措施的可能性較小。

可以看出，在多方博弈的情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行具有推動房地產(chǎn)價格不斷上揚的動機，地方政府是價格下調(diào)和市場蕭條的受害者，而房地產(chǎn)購買者難以形成有效的價格下調(diào)壓力，基于供需關(guān)系不會真正打壓房地產(chǎn)市場。在關(guān)注民生、適當控制房地產(chǎn)市場風險的動機之下，地方政府采取以推動穩(wěn)定為基礎(chǔ)、適當上漲的策略，從而達成各方妥協(xié)的局面，是房地產(chǎn)各方都較能接受的博弈結(jié)果，也是一個多方博弈中面臨共同選擇的較優(yōu)結(jié)果。

二、房地產(chǎn)高位運行的危害

不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場在解決我國居民基本住房需求的同時，在尚未完善住房制度、發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀態(tài)下，對我國下一階段的經(jīng)濟社會發(fā)展也產(chǎn)生了一些負面效應(yīng)。

1、擠壓消費市場空間。房地產(chǎn)價格不斷攀升，給地方政府帶來了巨大的土地收入，這種以土地出讓為手段，源源不斷地從民間汲取建設(shè)的資本，對投資拉動經(jīng)濟增長是有促進作用的；但與此同時，在既定的社會財富增長狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)集聚的社會財富越多，則居民用于其他方面的可支配收入就越小，造成消費增長的空間受到限制，不可避免地削弱了消費拉動對經(jīng)濟增長的作用力。

2、擴大貧富差距。在房地產(chǎn)價格快速上漲的背景下，會出現(xiàn)早期買房或者有能力買房的人，能迅速通過房地產(chǎn)市場擴大自有資產(chǎn)規(guī)模，與此相對應(yīng)的是買不起房的人距離買房的差距則越來越大。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)已經(jīng)成為快速調(diào)節(jié)財富水平的手段，這將進一步拉大貧富差距，不利于“橄欖型”社會的形成。

3、金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性加大。銀行在建設(shè)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)分別向房地產(chǎn)商和購買者提供融資，在一定程度上，銀行主要承擔了房價變動可能引發(fā)的風險，但隨著銀行提供房地產(chǎn)融資規(guī)模的加大，如果房地產(chǎn)價格與實際價值發(fā)生較大偏差，則房地產(chǎn)價格的波動可能直接對金融系統(tǒng)的內(nèi)部穩(wěn)定性形成沖擊，不利于保持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度加大。房地產(chǎn)市場有較高的盈利能力，會造成社會資本不斷涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面造成企業(yè)缺乏投資其他行業(yè)、推動技術(shù)創(chuàng)新、促進結(jié)構(gòu)優(yōu)化的動力，另一方面會造成我國經(jīng)濟社會發(fā)展對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的依賴性加大，這兩個負面效果對于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高我國經(jīng)濟社會綜合競爭力是非常不利的。

5、社會不穩(wěn)定因素增多。一方面，發(fā)展房地產(chǎn)不可避免地涉及到征地環(huán)節(jié)，與個人利益產(chǎn)生面對面的碰撞。近年來，由于征地引發(fā)的沖突經(jīng)常見諸于各地媒體，已經(jīng)成為我國社會矛盾中的一個重要方面。另一方面，在保障性住房尚不能滿足低收入群眾的需要時，買不起房或因房致貧也將增加社會不穩(wěn)定的因素，惡化社會生態(tài)環(huán)境。

三、收入增速超過房地產(chǎn)增速，有助于破解難題

在房價短期內(nèi)難以下調(diào)的情形下，解決房地產(chǎn)困境的另一條途徑就是增加居民的收入，以緩解房價收入比。主要的方式就是將居民收入增速提升到一個更高的水平上，確保收入增速超過房地產(chǎn)價格增長速度，通過這條道路，在破解房地產(chǎn)綜合癥、促進經(jīng)濟社會發(fā)展上，可以發(fā)揮以下幾個方面的作用。

1、擴大居民消費空間。若居民收入水平增速超過房地產(chǎn)價格增速，可相對提高居民的購房能力，降低居民購買房地產(chǎn)的壓力，進而相對擴大居民購買其他消費品的空間，不僅有益于緩解房地產(chǎn)價格高漲給居民帶來的可支配收入縮水，還有益于推動經(jīng)濟增長方式向內(nèi)需增長型轉(zhuǎn)變，符合我國現(xiàn)階段發(fā)展導(dǎo)向。

2、促進經(jīng)濟、社會多元化發(fā)展。在社會消費空間較大、消費環(huán)境趨于優(yōu)化的情況下，合理調(diào)控居民收入增長和房地產(chǎn)價格的關(guān)系，將大大促進文化、娛樂等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅有利于促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還將不斷凝聚社會向心力、大大提高國家軟實力和人民幸福感，從而推動我國經(jīng)濟、社會的正常發(fā)展。

3、增加金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。一方面，提高居民收入水平，有助于保持新增的房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定，防止因房地產(chǎn)業(yè)波動而造成經(jīng)濟發(fā)展波動，實現(xiàn)減緩與適應(yīng)并重。另一方面，居民收入水平增速超過房地產(chǎn)價格增速，有益于化解存量房地產(chǎn)中的資產(chǎn)價格泡沫，增加金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。

4、助推經(jīng)濟社會平穩(wěn)發(fā)展。在居民收入和房地產(chǎn)業(yè)都有增長空間的情況下，可以使地方政府繼續(xù)保有土地財政，在實施積極的財政政策、總體負債規(guī)模較大的背景下，有助于促進經(jīng)濟社會平穩(wěn)發(fā)展，逐步化解公共債務(wù)，降低社會風險。

四、加強制度建設(shè)，推動居民收入增長

在市場經(jīng)濟體制下，推動居民收入較快增長，不僅需要發(fā)揮市場經(jīng)濟中“無形之手”的作用，還需要發(fā)揮政府“有形之手”的調(diào)節(jié)作用，通過建立科學、合理的收入增長制度，推動居民收入不斷增加。

1、聯(lián)動居民收入增長與房價變動。借鑒西方發(fā)達國家在控制房地產(chǎn)方面的成功經(jīng)驗，針對依靠市場方式解決問題的房地產(chǎn)，應(yīng)制定勞動者收入增速與房價增速聯(lián)動制度，定時統(tǒng)計、公布區(qū)域內(nèi)居民收入變動與房價變動情況，實行指數(shù)預(yù)警機制，當出現(xiàn)前者有低于后者的趨勢或者房價收入比例超過地區(qū)設(shè)定參考值時，應(yīng)及時制定措施遏制房價上漲勢頭，確保居民收入增速高于或不低于房價增速。

2、促進企業(yè)主體的發(fā)展。居民的收入主要來源于企業(yè)，企業(yè)生存狀態(tài)優(yōu)劣、盈利能力的強弱，將直接關(guān)系到居民收入有無增長的空間。因此應(yīng)進一步完善市場機制，充分發(fā)揮市場在資源配置上的基礎(chǔ)性作用；規(guī)范行業(yè)發(fā)展，保障企業(yè)處于正常的競爭規(guī)則之下，促進企業(yè)主體的健康、有序發(fā)展，增強企業(yè)盈利能力。

3、提高社會就業(yè)能力。就業(yè)是民生之本，是提高居民收入水平的根本。在推動國家政治體制、經(jīng)濟管理體制改革的基礎(chǔ)上，應(yīng)放寬社會資本投資限制，優(yōu)化社會資本發(fā)展環(huán)境，促進社會資本進入金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等領(lǐng)域，通過民營企業(yè)的大發(fā)展，提高我國社會整體的就業(yè)容納能力。

4、制定、落實收入增長政策措施。依據(jù)國家出臺的方針和政策，結(jié)合本地實際，制定本地區(qū)勞動者收入增長保障政策，加強政策措施的落實，不斷完善勞動者收入增長機制，加大勞動執(zhí)法監(jiān)察力度，依法保障勞動者的合法權(quán)益。

5、完善勞動者維權(quán)組織。進一步完善工會組織職能，發(fā)揮工會在保護職工權(quán)益方面的作用，鼓勵、支持和引導(dǎo)勞動者建立職工權(quán)益維護等各類組織，增強勞動者對勞動收入、工作環(huán)境等條件的議價和談判能力，引導(dǎo)勞方、資方開展工資談判等工作，促進勞動者收入同步于經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)成長。

6、縮小勞動者收入差距。通過向高收入者征稅、向低收入者發(fā)放補貼等多種手段，縮小勞動者收入差距，防止少數(shù)人收入增長過快而大多數(shù)人收入增速較慢等不公平現(xiàn)象的發(fā)生，逐步改變勞動者平均收入水平較高而大多數(shù)普通勞動者收入水平較低的現(xiàn)象。

（責任編輯：張瓊芳）