重慶市公租房政府供給模式經驗借鑒

□文/張 娜

住房是人類生存的必要物質條件。隨著房地產市場價格的不斷攀升，住房問題成為了改善民生問題的重要內容之一，也成為了一個具有政治屬性的社會問題。眾所周知，單純依靠市場不能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須依靠政府提供的充足的保障性住房來解決。為了保障和改善民生，促進社會和諧進步，有關政府部門出臺了一系列的住房政策，例如經濟適用房、廉租房、公租房等相關管理辦法。

作為保障性住房的組成部分，公租房解決的主要是“夾心層”住房難的問題。“夾心層”主要指的是既沒有經濟實力購買商品房，也沒有滿足申請條件去購買經濟適用房或者租用廉租住房的中低收入家庭。這部分人在社會中所占的比重正呈擴大之勢，他們對住房的關注度要強于其他群體。

基于這樣的原因，重慶于2010年2月啟動了大規模的公租房建設計劃，并逐漸形成了所謂的重慶樣本。重慶公租房的推出，改變了目前中國城市住房供給主要由市場提供的單一供房體系，將住房供給模式轉變為政府保障與市場供給并舉的雙軌運行機制，為我國公租房的發展帶來了新的經驗和新的思考。

一、公租房的定義

《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》將公共租賃住房定義為：政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優惠租金標準向符合條件的家庭供應的保障性住房。公租房實際上是政府為解決社會“夾心層”住房問題而主導建設的保障性住房，公租房的建設主體是政府。它是對我國現有保障性住房體系的一個補充。

公共租賃住房提供的是過渡性保障，基本原則是“人人享有適當的住房”而不是“居者有其屋”的理念。現階段，保障性住房的供需矛盾極其突出，作為一種新的保障性住房，公共租賃住房的建設運營還處在摸索階段，不確定的因素很多，但這無疑是今后保障性住房發展的主要方向。發展并完善保障租賃市場，是住房保障體系的重要舉措。

二、重慶公租房發展現狀

在未來若干年，重慶市制定規劃將建4，000萬平方米公租房，預計在2010～2012年的3年內，每年建設1，000萬平方米，今后視社會需求再建1，000萬平方米或更多公租房。2011年重慶市還將開工建設8個公租房項目，包括北碚水土、九龍坡西彭、大渡口釣魚嘴、巴南區龍洲灣、渝北區木耳、復盛、空港保稅區、西永微電園等，共計1，350萬平方米。重慶市對公租房的建設，以“五化”標準保品質。設計高端化；戶型人性化；公交立體化；綠色生態化；設施配套化。因此，重慶市公租房具有以下特點：

1、規劃合理。公租房小區分為主城區項目和遠郊區項目，主要布局在主城區一、二環線之間新規劃的21個聚居區中，有較成熟的產業支撐。

2、交通方便。每個公租房小區均處在軌道交通的站點附近，公交路線充足并適當設置公交轉運站場，保證小區居民能夠出行方便。

3、配套完善。超市、農貿市場等生活服務設施配套，設有社區醫院、幼兒園、小學、文化、體育、社區管理、警務等公共服務機構和公共活動場地，水、電、氣、電視、網絡、通訊配套齊備。

4、環境宜居。由有實力、高水平的設計單位對公租房樓宇立面、小區景觀和活動場所進行設計，設有門禁系統、周界防范報警系統等八大智能化系統，為標準化的現代居住小區。小區容積率控制在3.5～4.0之間，綠化率35%左右，與周圍普通商品房樓盤大體相當。

5、戶型合理。戶型在30～80平方米，60平方米以下的占總量的85%以上，分為單間配套、一室一廳、兩室一廳和三室一廳，廚房、廁所等功能齊全，能滿足不同類型人群和家庭的基本居住需求。

6、租售并舉。在租賃5年期滿后，符合條件的承租人可以按以綜合造價為基準確定的價格購買。購買后可以繼承、抵押，不得出租、轉讓、贈予等市場交易。因特殊原因需轉讓的，由政府以購房價加利息回購，再作為公租房流轉使用。

三、重慶公租房政府供給經驗借鑒

重慶市在建設公租房的過程中，已取得階段性的勝利。目前，已經陸續有民眾搬進了公租房。最新數據顯示，截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設總量的41%，屬開工率較高城市。重慶市公租房建設自開始就受到了各界的普遍關注，并為我國政府供給公租房提供了一些實踐經驗。

1、土地供給充足。重慶市政府從2002年開始進行土地儲備，2003年成立了專門負責政府土地儲備有關工作的重慶地產集團。目前，重慶主城區用于城市建設的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府儲備的土地。同時，重慶市還將繼續加大保障性住房建設的供地，持續提高保障性住房用地占住宅用地供應總量的比例。根據重慶國土房管局介紹，2010年1～9月份，全市已供應保障房用地近700公頃，占住宅用地的比例達到33%。普通商品住房、保障房用地合計占住宅用地的比例達到97%。政府提供了建設公租房充足的土地供給，大大降低了公租房的建設成本。

2、多元融資渠道。重慶市三年建設4，000萬平方米的公租房，大概需要1，000億元資金。針對1，000億元建設資金的籌集問題，可通過現代化融資方式，即主要通過政府注資、依靠商業銀行貸款、公積金貸款、發行債券、房屋租售等方式吸引社會資金。籌集的資金可以通過以下三種途徑還款并支付利息：一是收取公租房租金平衡貸款利息；二是公租房的周邊配套商業設施通過出售、出租可以提供部分資金；三是按政府規定，公租房租住五年之后可按照成本價賣給承租人，實現一部分資金回流。

3、打破戶籍限制。重慶公租房的供應對象條件為：凡年滿18周歲，在主城區工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業后就業人員及進城務工、外地來主城區工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。申請對象不受戶籍限制，打破了城鄉和內外差別。

4、重視選址且配套服務健全。重慶市建設公租房，并未將公租房僅僅安排在偏遠的郊區，而是實行公租房與商品房“混居”，“不搞貧民窟”。規劃興建中的21個公租房建設點分布在主城區一、二環線之間，交通、環境、配套等條件較好，平均容積率控制在3.8。承租人只需自己配備家具、電器等就可以直接入住。

四、關于政府供給公租房的思考

重慶市的公租房建設仍在起步階段，不確定因素很多，而且配套的法律法規還不完善，缺乏系統完全的約束機制。由此可以看到重慶市的公租房建設運營還存在著漏洞，仍然需要持續關注公租房建設過程中所產生的各種問題。

1、土地供應中的博弈行為。在商品房開發中，土地供應實行招拍掛制度，即有償使用，土地出讓收益是各地政府財政收入的重要組成部分。而公租房的土地來源為政府劃撥，即政府無償提供。正由于存在著這種懸殊的利益對比，政府提供給公租房的建設用地很可能位置較為偏遠，并不能滿足城市上班族等的住房需要，使得公租房的功能實現受到限制。這就需要地方政府明確社會職能，改變發展觀念，犧牲近期的經濟利益以實現社會的長期穩定。

2、公租房建設資金缺口。公租房建設資金有政府土地出讓金按一定比例劃轉的部分，也有住房公積金運作產生的收益一部分，但是資金缺口仍然很大。政府應在公共財政預算中安排住房專項資金，各級政府也應每年劃撥一部分財政收入來充實專項資金；同時，要求銀行對此類項目建設資金的貸款提供適當的優惠，并由政府補貼其利息損失。

3、做好規劃選址和配套服務。公租房規劃選址應從實際需求出發，明確需求層次，按照安全衛生標準和節能環保要求進行合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域。同時，公租房的配套服務設施及周邊環境也應體現簡約優化特點，使公租房居住者能夠融入到環境中，使得生活更加健康生態。

4、重視公租房監管工作。公租房監管工作是一項公租房運營過程中的重要環節。第一，要設立合理的準入標準和嚴格的審核制度，并建立公租房申請者信用檔案，實現操作程序規范化；第二，要嚴懲外借、轉租等非法行為，進行定期核查，降低公租房空置率；第三，實施有效的退出機制，采用科學的管理方式，提高公租房的使用效率，充分實現公租房的保障功能。

除了上述問題，還應關注公租房的可持續發展、質量等一系列問題。目前，全國正在如火如荼地興建公租房，在這樣的歷史時刻，對于公租房的重慶樣本的經驗借鑒和思考有著現實意義，并且對公租房供給模式的探討將不斷深入下去，逐漸實現我國保障性住房體系的成熟和完善。

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