物業(yè)服務(wù)范圍之探討

郭愛紅

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，為業(yè)主提供專業(yè)化的服務(wù)，從而保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值、增值;為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。但是，在物業(yè)服務(wù)這一新鮮事物發(fā)展的過程中，屢屢出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的糾紛，業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)為手段進(jìn)行消極維權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則以起訴業(yè)主積極維權(quán)。據(jù)報道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主要求繳納物業(yè)費(fèi)的案件呈上升趨勢，爭議的焦點(diǎn)往往在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，而達(dá)標(biāo)與否又與對物業(yè)服務(wù)法律義務(wù)范圍的界定密切相關(guān)，因此，筆者對物業(yè)服務(wù)義務(wù)范圍進(jìn)行一些探討，希望對此類糾紛的解決有所裨益。

1 物業(yè)服務(wù)法律義務(wù)的范圍

物業(yè)服務(wù)合同，也稱物業(yè)管理合同，是指物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主或業(yè)主大會支付物業(yè)管理費(fèi)的合同[1]。物業(yè)公司，是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托，以有償服務(wù)的方式，為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)的獨(dú)立法人[2]。在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中，基本內(nèi)容是業(yè)主享有接受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，負(fù)有支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要履行提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，享有獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。以上只是對雙方權(quán)利和義務(wù)的原則性認(rèn)識，要想解決雙方的糾紛就必須對他們之間的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行更具體的分析。筆者認(rèn)為對于雙方權(quán)利和義務(wù)的界定不能僅僅拘泥于雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而必須根據(jù)實際情況全面衡量。

1)物業(yè)服務(wù)合同——物業(yè)服務(wù)法律義務(wù)范圍的基本依據(jù)。

合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。為對雙方設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的行為進(jìn)行規(guī)范，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司往往需要簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。對于物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容，由于物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同，合同法并沒有做出任何特別規(guī)定，各地方往往出臺格式合同對雙方基本的權(quán)利義務(wù)加以明確。例如:中華人民共和國建設(shè)部印發(fā)了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)，地方中，既有北京、上海、廣東等發(fā)達(dá)地區(qū)，也有遼寧、重慶、天津等省級地區(qū)，也有石家莊、太原、南寧、福州、南京等省會城市，甚至還有中山、常州、鹽城等中等城市制定了本地方的物業(yè)服務(wù)合同范本。采用格式合同的方式可以避免重復(fù)談判，使合同的訂立手續(xù)簡便、程序快捷，節(jié)約成本，效率提高，并且由于格式合同的制定者是中立的專業(yè)機(jī)構(gòu)，致使合同條款漏洞較少，也可以保護(hù)缺乏相關(guān)知識的弱勢方。雖然學(xué)者們對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)還存在爭議，但是作為界定雙方的權(quán)利義務(wù)的基本依據(jù)的功能是非常確定的。

2)廣義的合同義務(wù)——公開作出的服務(wù)承諾及服務(wù)細(xì)則。

合同法第十三條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。第十四條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:a.內(nèi)容具體確定;b.表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。在合同將要到期的時候，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為獲得續(xù)約所公開作出的續(xù)約后的服務(wù)承諾及服務(wù)細(xì)則，完全符合合同法第十三條和第十四條的規(guī)定:物業(yè)服務(wù)公司公開作出的服務(wù)承諾及服務(wù)細(xì)則等于是向廣大業(yè)主發(fā)出要約，希望廣大業(yè)主與自己續(xù)約。而業(yè)主們則用投票續(xù)約的方式表達(dá)了自己的承諾，物業(yè)服務(wù)公司即應(yīng)該受到自己要約的約束。即使要約的內(nèi)容并沒有最終進(jìn)入書面的物業(yè)服務(wù)合同，筆者認(rèn)為要約和承諾已經(jīng)完成，應(yīng)該視為廣義的合同義務(wù)。正因如此，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

3)法定義務(wù)——物業(yè)服務(wù)法律義務(wù)范圍的強(qiáng)制性。

物業(yè)服務(wù)涉及到很多方面，房屋及配套設(shè)施設(shè)備、共用設(shè)施(供、配電設(shè)施設(shè)備，給、排水設(shè)施設(shè)備，升降系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)，樓宇自動化系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)等)、治安、消防、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、戶外廣告的安置等。物業(yè)服務(wù)涉及到的這些方面國家都有相應(yīng)的法律或法規(guī)，這些法律或法規(guī)都具有強(qiáng)制性，物業(yè)服務(wù)合同不能進(jìn)行約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照國家相應(yīng)的法律或法規(guī)進(jìn)行服務(wù)。例如:《消防法》將住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全職責(zé)明確為法定職責(zé)。據(jù)此規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防安全教育等預(yù)防火災(zāi)工作，對共用部位開展防火巡查、檢查，對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)。

2 解決物業(yè)服務(wù)糾紛的對策

物業(yè)服務(wù)糾紛呈上升趨勢，而且物業(yè)服務(wù)與業(yè)主作為身心歸屬的“家”的舒適度有密切的關(guān)系，如果不能很好的處理物業(yè)服務(wù)糾紛，輕則造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的沖突，重則造成社區(qū)的不和諧，甚至形成群體事件，因此，我們必須認(rèn)真對待物業(yè)服務(wù)糾紛，尋求更好的解決辦法。

1)明晰物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)。

對于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)的認(rèn)識關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司雙方的權(quán)利和義務(wù)，因此必須對其性質(zhì)進(jìn)行分析。

首先，物業(yè)服務(wù)合同是一種“為第三人訂立的合同”，無論是在前期物業(yè)服務(wù)合同還是在普通物業(yè)服務(wù)合同中，建設(shè)單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同都是具有法定依據(jù)或業(yè)主大會的決議和授權(quán)依據(jù)的，不管是哪種情形，業(yè)主都是實質(zhì)上的委托人。按照《合同法》第402條的規(guī)定，除非有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，業(yè)主不能以其非合同當(dāng)事人為由而拒絕履行義務(wù)。

其次，物業(yè)服務(wù)合同不同于一般的委托合同。物業(yè)服務(wù)公司可以依據(jù)合同自主地開展物業(yè)服務(wù)，可以無需業(yè)主或業(yè)委會的同意就將專項服務(wù)委托出去[3]，但是承擔(dān)的法律責(zé)任也非常大，無論是否有過錯，只要沒有按合同提供物業(yè)服務(wù)或提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同所要求的質(zhì)量或標(biāo)準(zhǔn)，就要承擔(dān)法律責(zé)任[3]。現(xiàn)實中，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己沒有過錯推卸責(zé)任，是對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的認(rèn)識出現(xiàn)了偏差。

2)視物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同、有償合同。在雙務(wù)合同中，如果一方未履行合同義務(wù)或者履行合同不符合要求而向另一方請求履行義務(wù)時，對方就有可能行使抗辯權(quán)。合同履行中抗辯權(quán)的制度設(shè)計，目的是為了保障交易安全、提高交易效率，但是業(yè)主不當(dāng)行使抗辯權(quán)對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會造成不利影響，因此在業(yè)主行使抗辯權(quán)時應(yīng)該視物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量而定。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛往往是由于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量沒有達(dá)到合同的約定，形成違約。但是，違約也有程度的區(qū)別，業(yè)主不能籠統(tǒng)的以拒繳全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)與之對抗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未提供或基本未提供某項服務(wù)是根本違約，應(yīng)該減免相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)實中根本違約的情況比較少見，多數(shù)是物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項目在數(shù)量上或效果上沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，對此種情況應(yīng)該視物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的程度承擔(dān)責(zé)任，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定違約責(zé)任及承擔(dān)方式，也可以按照合同法的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。總之，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為許多人生活中不可缺少的一部分，對物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的問題及時關(guān)注和研究才能促使物業(yè)服務(wù)發(fā)展的更加規(guī)范。

[1]王利明.中國民法典學(xué)者建議稿及立法理由一債法總則·合同編[M].北京:法律出版社，2005:625.

[2]劉興桂，劉文清.物業(yè)服務(wù)合同主體研究[J].法商研究，2004(3):20-21.

[3]武順華，謝慶彬.論物業(yè)服務(wù)合同的特殊性[J].中南財經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報，2007(1):46-47.