物業服務范圍之探討

郭愛紅

物業服務企業接受業主的委托，為業主提供專業化的服務，從而保證和發揮物業的使用功能，使其保值、增值;為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。但是，在物業服務這一新鮮事物發展的過程中，屢屢出現業主和物業服務公司之間的糾紛，業主以拒繳物業費為手段進行消極維權，物業服務企業則以起訴業主積極維權。據報道，物業服務企業起訴業主要求繳納物業費的案件呈上升趨勢，爭議的焦點往往在于物業服務企業的服務質量是否達標，而達標與否又與對物業服務法律義務范圍的界定密切相關，因此，筆者對物業服務義務范圍進行一些探討，希望對此類糾紛的解決有所裨益。

1 物業服務法律義務的范圍

物業服務合同，也稱物業管理合同，是指物業管理人提供物業服務，業主或業主大會支付物業管理費的合同[1]。物業公司，是接受物業管理區域內全體業主的委托，以有償服務的方式，為物業管理區域內的公共事務提供綜合性、專業性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[2]。在物業服務法律關系中，基本內容是業主享有接受物業服務的權利，負有支付物業服務費的義務，而物業服務企業需要履行提供物業服務的義務，享有獲得物業服務費的權利。以上只是對雙方權利和義務的原則性認識，要想解決雙方的糾紛就必須對他們之間的權利和義務進行更具體的分析。筆者認為對于雙方權利和義務的界定不能僅僅拘泥于雙方簽訂的物業服務合同，而必須根據實際情況全面衡量。……