房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制

劉 鑫

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段,項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體,是從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用各階段的組織者、實(shí)施者。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制是否有效,直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量好壞、工期長短、是否能獲得預(yù)期利潤等方面。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性,設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的,而房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用,故房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制顯得尤其重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析等是否深入全面,各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際,直接決定著擬開發(fā)項(xiàng)目的成敗。因此應(yīng)做好如下幾方面工作:

1)建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。項(xiàng)目開發(fā)、策劃管理的質(zhì)量控制由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé),適時(shí)組建項(xiàng)目開發(fā)小組,必要時(shí)可請(qǐng)一咨詢公司參與。其主要任務(wù)是根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略,市場(chǎng)定位目標(biāo),負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃,并組織實(shí)施;按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定,跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況,特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng);發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題,組織研究解決。2)制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。編制時(shí)要了解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì),了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施,對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查,樹立科學(xué)發(fā)展觀,更新房地產(chǎn)開發(fā)理念。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡明扼要,重點(diǎn)突出,具有可操作性,把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解,按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。3)建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。

2 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

2.1 方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位,是規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。在得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后,選擇幾家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì),并要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察,在幾家都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì),評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化,作出報(bào)批方案。

2.2 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。各階段的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說明、圖紙和概預(yù)算,其目的是通過不同設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

1)建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。設(shè)計(jì)管理由設(shè)計(jì)經(jīng)理負(fù)責(zé),并適時(shí)組建項(xiàng)目設(shè)計(jì)組。在項(xiàng)目實(shí)施過程中,設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)接受項(xiàng)目經(jīng)理和企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)人的雙重領(lǐng)導(dǎo)。其職責(zé)是對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管理,確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求;根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃和設(shè)計(jì)計(jì)劃的規(guī)定,對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行控制;負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接;負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào),確保綜合技術(shù)方案的合理性;負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證;負(fù)責(zé)控制設(shè)計(jì)變更;對(duì)設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行檢查;組織或檢查對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)和設(shè)計(jì)文件。

2)明確專業(yè)工程師的設(shè)計(jì)監(jiān)控職責(zé)。建設(shè)方專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書,明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。作為建設(shè)方對(duì)設(shè)計(jì)監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控,實(shí)行專業(yè)和項(xiàng)目組相結(jié)合的矩陣式管理,要求設(shè)計(jì)單位的各專業(yè)部室和項(xiàng)目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項(xiàng)目部形成對(duì)應(yīng)銜接的工作關(guān)系,建設(shè)方相關(guān)人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對(duì)專業(yè)的設(shè)計(jì)過程實(shí)施有效的控制;要求設(shè)計(jì)單位為項(xiàng)目派遣符合資格要求的專業(yè)負(fù)責(zé)人和各級(jí)設(shè)計(jì)人員,保證項(xiàng)目具有足夠的人力資源,以確保設(shè)計(jì)質(zhì)量;負(fù)責(zé)確定設(shè)計(jì)中采用的專業(yè)技術(shù)方案,對(duì)專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé);組織或參加設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)輸入、輸出、成品的評(píng)審或驗(yàn)證。

3)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)控制。a.設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)組織檢查設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行情況,分析進(jìn)度偏差,制定有效措施。b.設(shè)計(jì)質(zhì)量應(yīng)按企業(yè)的質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行控制,制定糾正和預(yù)防措施。設(shè)計(jì)經(jīng)理及各專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)填寫規(guī)定的質(zhì)量記錄,并向企業(yè)職能部門及時(shí)反饋項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量信息。c.項(xiàng)目部宜建立限額設(shè)計(jì)控制程序,明確各階段及整個(gè)項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)目標(biāo),通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用的有效控制。d.項(xiàng)目部應(yīng)建立設(shè)計(jì)變更管理程序和規(guī)定,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,并評(píng)價(jià)其對(duì)費(fèi)用和進(jìn)度的影響。e.設(shè)計(jì)組應(yīng)按設(shè)備材料控制程序,準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)設(shè)備材料數(shù)量,及時(shí)提出請(qǐng)購文件,明確設(shè)備材料等級(jí)、規(guī)格和技術(shù)要求。f.設(shè)計(jì)經(jīng)理及各專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)配合控制人員進(jìn)行設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)度綜合檢測(cè)和趨勢(shì)預(yù)測(cè),分析偏差原因,提出糾正措施,進(jìn)行有效控制。

3 建立設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)程序與設(shè)計(jì)評(píng)審程序

1)設(shè)計(jì)組應(yīng)建立設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)程序,并按企業(yè)有關(guān)專業(yè)之間互提條件的規(guī)定,協(xié)調(diào)和控制各專業(yè)之間的接口關(guān)系。設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)程序一般包含:a.設(shè)計(jì)管理聯(lián)絡(luò)方式和雙方對(duì)口負(fù)責(zé)人。b.設(shè)計(jì)中需建設(shè)方提供的現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)資料和項(xiàng)目設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的內(nèi)容,并明確提供的時(shí)間和方式。c.設(shè)計(jì)中采用非常規(guī)做法的內(nèi)容。d.設(shè)計(jì)中需要建設(shè)方審查、認(rèn)可或批準(zhǔn)的內(nèi)容。e.向建設(shè)方和施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)送設(shè)計(jì)圖紙和文件的要求,列出圖紙和文件發(fā)送的內(nèi)容、時(shí)間、份數(shù)和發(fā)送方式,以及圖紙和文件的包裝形式、標(biāo)志、收件人姓名和地址等。f.推薦備品備件的內(nèi)容和數(shù)量。g.采用的項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更程序,包括變更的類型(用戶變更或項(xiàng)目變更)、變更申請(qǐng)以及審批規(guī)定等。2)企業(yè)應(yīng)建立設(shè)計(jì)評(píng)審程序,并按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審,保持評(píng)審記錄。設(shè)計(jì)評(píng)審主要是對(duì)設(shè)計(jì)技術(shù)方案進(jìn)行評(píng)審,有多種方式,一般分為三級(jí):第一級(jí):項(xiàng)目中重大設(shè)計(jì)技術(shù)方案由企業(yè)組織評(píng)審。第二級(jí):項(xiàng)目中綜合設(shè)計(jì)技術(shù)方案由項(xiàng)目部組織評(píng)審。第三級(jí):專業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)方案由本專業(yè)所在部門組織評(píng)審。3)設(shè)計(jì)工作應(yīng)按設(shè)計(jì)計(jì)劃與施工進(jìn)行有序的銜接并處理好接口關(guān)系。設(shè)計(jì)組應(yīng)負(fù)責(zé)進(jìn)行可施工性分析并滿足其要求。設(shè)計(jì)與施工的接口關(guān)系一般是:a.施工應(yīng)參與設(shè)計(jì)可施工性分析,參加設(shè)計(jì)方案及關(guān)鍵設(shè)備吊裝方案的研究。b.項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件完成后,設(shè)計(jì)向施工提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙、文件及技術(shù)資料,并派人向施工人員及監(jiān)理人員進(jìn)行技術(shù)交底。c.根據(jù)施工需要提出派遣設(shè)計(jì)代表的計(jì)劃,按計(jì)劃組織設(shè)計(jì)人員到施工現(xiàn)場(chǎng),解決施工中的問題。d.在施工過程中由于非設(shè)計(jì)原因產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更,應(yīng)征得設(shè)計(jì)的同意,由設(shè)計(jì)人員簽認(rèn)變更通知,并按變更程序,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

總之,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理過程中如何介入,如何對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行質(zhì)量控制,充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性,是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

[1] 蘇 凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[J].山西建筑, 2010,36(10):222-223.