房地產當前的形勢及產業轉型——聶梅生會長在中國房地產轉型與產業化發展高峰論壇上的講話

作為房地產業這樣一個龐大的產業，人們對其有很多的困惑。今天我先來講形勢，然后比較多的時間來講一下轉型。

我想現在是到了對房地產這個行業進行梳理的時候了，為什么這么講？因為前一段時間一直在調控、一直限購等等，現在媒體的注意力都放到房價上，而實際上，房地產業是和整個國家的發展階段有關系的。

這張圖表示各個發達國家房地產發展的基本曲線。橫坐標是時間坐標，表示1930年到2020年這樣一個時間跨度；縱坐標是人均GDP的數值。從這個圖上看，這些國家的房地產業的發展軌跡是差不太多的。但在時間上差距是很大的。

2000年到2020年我們人均GDP大概是在這個范圍之內，而日本、西德、印度、法國，人家是在什么時候到達這個人均GDP的？是50年代到80年代，50年代到現在多少年？差半個多世紀。美國更是遙遙領先，這個發展階段在圖上已經找不到了，美國人均GDP一萬美元是在1930年以前。也就是說我們房地產的發展也不大可能擺脫這種軌跡，也避不開這樣一個發展階段。這個數據是國際貨幣基金組織IMF去年公布的數據。

我們現在宣傳我們的GDP總量全世界第二名，僅次于老大，僅次于美國，超過西德，超過日本，那是總量。實際上我們14億人口的人均GDP只有4382美元，列全球94位。我為什么要說這個？我們仍然是發展中國家，發展中國家擺脫不了他的發展階段。

那么我們看一下美國，人均GDP4萬多，我們才4千多，那么他的房地產怎么樣？在50年代，1959年到1999年這么一個長時間，房地產占GDP的總量都在10%以上，尤其進入了80年代以后，曾經達到了11.0%、11.5%這么高。所以每次去美國，你們中國房地產過熱，那么熱，一天到晚地調控，房地產占GDP的比例增多少？我說按照2010年我們部長向人大匯報上的數據，房地產加上建筑總共10%，當然房地產與建筑是分不開的。我想盡管是金融風暴以后，房地產總量會上升，但是我估計不算建筑業可能是8%左右。所以說我們避不開這個發展階段，大家不要擔心，房地產在我們這個發展階段他就是要占有這么大的比重。

另外我們中國與西方國家不同，我們國家的過快的發展把幾個發展階段擠到一起。第一個是城市化，城市化在西方發達國家是在第二次世界大戰之前就完成了，城市化進程達到了50%。中國的城市化率今年可能達到50%，那人家的在二戰之前達到了，我們現在剛達到。他們在二戰之前完成了工業化，就是人均GDP在3000到15000這個區間人家在二戰之前就完成了，我們現在正在進行工業化。工業化和城市化這兩個事情在西方發達國家是錯開發展的，我們則擠在了一起。所以我覺得我們現在是把城市化的進程，實現工業化的進程，人均GDP從4000發展到10000美元的過程，擠在同一個時段。

城市化和人均GDP快速提高都是刺激房地產發展的，因為人均GDP高了，人們對住房的支付能力也就高了。城市化進程，同樣會刺激房地產發展。改革開放以后到現在我們這兩個事重合了，重合了那就是形成了房地產業的快速發展。所以不管你怎么樣調控，大的趨勢是改變不了的。我想說的不是說房地產怎么怎么重要，我說的是不同階段的房地產，他所呈現的業態是不一樣的。

還有就是：不是說房地產的發展永遠是商品房的發展，商品住宅的發展。房地產和商品住宅這個事，不見得是一回事，這是兩回事，不能簡單的把商品住宅就等于同中國整個的房地產。房地產業是中國國民經濟的重要的產業，1998年到2009年房地產業對經濟增長的貢獻率平均是10.4%，就是這個左軸，那么右軸是拉動經濟的百分點。尤其是在這次經濟危機，金融風暴以后，他對經濟的貢獻率達到了19.4%，2009年達到了19.4，拉動經濟1.77百分點。就是說對經濟發展起到了重要的作用。

從2009年，2010年，2011年，1到8月份這個統計到最近的數據，房地產投資了多少？2009年是36000億，2010年是48000億，到現在為止是37000多億，已經超過了2009年。所以我們覺得從政策面來講可以大大的放心。目前普遍擔心對房地產調控，引起房地產投資下降，然后引起經濟的下降，影響GDP，包括今年的1000萬套保障住房要拉動13000億投資都是處于這種考慮。結果到8月份投資額這么高，達37700億。這3年房地產一共投了多少？現在是12萬億，12萬億是什么數，我們清清楚楚記得經濟危機后為了拉動經濟國家投入4萬億，2009年央行又放了10萬億，引起了流動性過剩，兩項加到一起才14萬億。而這兩年半多，我們房地產投資達到了12萬億，到現在才9月份，金融機構的貸款達到了4萬多億。從房地產投資方面看房地產的發展沒有太大的問題。

然后銷售業績呢，我覺得問題不大，現在都已經6個多億，達不到去年的10億，但是會達到2009年9億，大概這么一個情況，所以也沒有大事。我估計最后也會達到2009年的水平，可能也會比去年低一點。

我們看一下CPI與房價的關系。這個藍線是CPI是通脹指數，這個是銷售指數，紅線是房價，他們兩個是很明顯的、是相關的。如果你通貨膨脹的話，那么房地產的這個漲價是在通脹之前，他會在通貨膨脹率之前就漲。尤其是這一撥，房價在2010年就很高。但是一旦房價下降，像上一次2008年下降跳水的時候，他又比通貨膨脹CPI指數降得快，所以他是一個整個的通脹的這么一個波形。

房價能不能降下來？我是比較反對只說房價高低，一定要找出相關的高低，房價是離不開這些的。房價不能脫離中國經濟的基本面，另外下半年的調控效果不能脫離我們下半年的貨幣政策。如果再繼續的緊下去，高利貸這么瘋狂，然后財務成本這么高，貨幣政策仍然這么強，那就會有另外的結果。

房價還取決于房地產投資的走勢，那么這一點可能政策更注意這個，就是房地產投資會不會降，現在看起來沒法降，借錢、借高利貸也要投，那就叫開弓沒有回頭箭，他必須要把開工的項目完成才能賣，否則連賣的資格也被取締，他更要垮臺了。

房價還取決于保障房的進入，因為今年的調控當中半壁江山在保障房；取決于保障房的完成的需求，一起綜合評判房地產調控效果，不能只說房價的事。

從整個的8月份的數據來講，我們看得出來房價在穩定的回調，這個比較能說明情況，這個是黃的是指上漲的城市，是國家統計局的數據，我們把他變成了一個圖。從圖中看上漲的越來越少，從56個，到50個，到44個，到39個，8月份上漲變成24個了。然后藍的呢，是持平的城市，從5個逐漸增加到11個，14個，17個。房地產調控的問題上政府的說法是遏制部分城市房價過快上漲，那不漲不就對了。所以這個就是上漲的減少了，不漲的增加了，還有一些下降的，現在不漲的和下降的加起來已經超過了24%。從這個情況來看，我覺得房地產市場是這么一個態勢。那么就是一線城市房價停漲，熱點城市少漲。

值得注意的是，我們龍頭的上市公司的年報。中報出來的時候，多家房企銷售業績首次出現下滑。第一個萬科，萬科8月份的銷售額降低了12.6%；中海8月份銷售面積和銷售額雙下降，分別為11.2%，11.9%；第三個保利，8月份銷售面積和銷售額同比下降36.45%和11.99%，這個數不小了。假如說大的上市公司的銷售額不能夠穩住，繼續兩位數的下滑，我覺得是值得大家考慮的事情，不是一個好的兆頭。這就說明房地產投資在緩慢的下降。

下面我想講一下轉型的事情。我覺得現在房地產這個行業需要重新定位，而不是房地產本身調來調去。原來我們國家的經濟發展靠投資，消費和出口這三架馬車，現在實際上已經在調了，就是經濟發展轉成內需拉動，我們中國的經濟還要靠我們14億人自己解決。這樣的話房地產的角色就要變化，要改變思路。對房地產的調控實際上是從2003年開始的，到現在已經有8，9年，應該翻過糾結的一面，翻起新的篇章。我覺得這個新的篇章可能要這么四大塊來定位：

第一個住房仍然會是我們將來重要的一塊。今年是真正的住房雙軌制的開始的一年，今年正式大量啟動一千萬套，雙軌制正式開動。這個一定要想清楚，因為我們城鎮居民的自有住房率已經達到86%，然后加上保障房一千萬套，如果按套數來講他約占二分之一。一定要看到保障房這件事情是勢不可當的，是我們的國策，也是我們民生，所以雙軌制的啟動對房地產的轉型是一個非常重要的要素。

第二個就是商業地產。其實商業地產現在的內涵要搞城市化，你搞商業地產你不研究城市化那可不行的。我就是隨便扎堆找一個地方開一個什么，蓋一個寫字樓，蓋一個什么什么商場，那是不行的，他是要做城市化的。第二個轉型快，其實這塊今年已經轉了很多了，有些先行的房地產開發企業大量的進入這塊，這塊我覺得還是做的不錯的。我們說像哈爾濱的城市綜合體，然后整個的城市開發，城市運行。商業地產的業態是住宅這個業態的提升業態，他提升了一個層次。

第三個我們喜歡把他叫做產業地產，有點像南山這里。就是說新型經濟產業區的發展需要房地產來承載，產業結構的調整也要關注這個方向。現在隨著產業結構調整，新興產業發展比較快，比如說新能源、汽車等等，這種與開發區產業園的建設、產業轉型基地建設相關聯的房地產，目前在美國是最受重視的。尤其是這次美國的經濟危機之后，啟動了很多這一類的區域建設。前一期他們有“硅谷”，現在有“光谷”。就是這一塊是他帶動經濟轉型，帶動城市化，帶動房地產發展動力，我們中國的經濟發展到一定的階段，尤其是這次強調產業結構調整，這個之后房地產會跟這種調整共生的。所以在產業地產這塊非常的熱，我覺得這個是非常對的，這也是我們轉型的一個方向。

最后一個就是非常重要的內需，就是為我們14億人口服務的房地產。美國國債危機之后，中國能不能夠獨善其身的關鍵之點在于中國能不能啟動14億人口的內需。如果內需起不來，特別是中高收入階層不肯花錢，內需很難拉動。現在中等收入人群就是不肯花錢，一個是要買房子，一個是子女教育。再不然的話他把錢弄到國外去，在國外去買房子。所以內需型消費性的產業將成未來經濟的主角，這包括旅游、福利、養老等行業。

這種情況下呢，企業就面臨一個重整問題，房企也有一個重整的問題：如果你參與的仍然是商品住宅，那么商品房要面臨保障房，與其平分秋色，積極參與建設保障性住房是必然的選擇；另外一個是從單一的商品房開發轉向符合業態形成多元化的產業發展；第三個從開發銷售物業轉向銷售持有物業。

要考慮企業轉型，就要專注目前最有發展前途的產業，專注發達國家，特別是美國在著重發展那一塊的事業。不要什么事情我們都要從盤古開天地去研究和挖掘，要從別人的研究中找成果。美國發展的新興產業是什么？這一次是新能源，綠色產業，低碳環保產業，新一代信息與網絡技術，海洋開發這些技術。他們就是要搶占國際金融危機結束后的下一個，下一輪的，新一輪的科技與產業的革命的制高點。

所以說，盡管金融危機情況下我們過的更好些，但是制高點在什么地方？誰去搶占，卻不一定是中國。每一次大危機都會催生一些新技術，而新技術也是使經濟，特別是工業走出危機的巨大的推動力。所以呢，從房地產來說，原有的發展模式和產業板塊需要重新整合。原有組合方式挺簡單的，銀行，土地，政府，然后在農民工搞施工造房子，然后預售，然后漲價。那么現在很快就不行了，原有的發展模式需要重新整合，需要整合的板塊也都不是原來那幾個板塊，與誰整合呢？與新興產業，金融業，互聯網。

現在興起了一種物聯網，如果把房地產看作是個大物，里面包括那么多的物，包括這里面的這些的都是物，他們能夠聯系起來，通過這種聯系產生新的效益。這就是經濟危機之后各個國家搶占的經濟制高點，也是一次新的跨越式的發展機會。我覺得現在這個機會挺好的，可以利用全新的方式，全新的商業模式來進入這個產業，有可能這戰略上解決原有的問題。

房地產的發展要抓住快速發展的產業，例如旅游業。我們國家的去年全國旅游的總收入已經是1萬多億了，他的增幅是21.7%。我們現在的房地產增速才5%還要打壓。你看一看就知道什么樣的產業是黃金產業，而旅游業的基礎平臺在房地產上。國家已經把旅游業作為戰略性的產業，我們恰恰把支柱產業弄沒了，戰略更別提了，人家作為戰略性產業寫入了“十二五”規劃，而且發展旅游度假才是成為經濟結構和產業升級的一大方面。我們講產業升級不是完全沖著電動汽車，新能源，產業升級包括旅游業，這是一大方向。

然后我們再看一下我國的老齡化問題。我們現在的老齡人口已經1.78億，占全國人口的13.28，到2020年我們的中國老齡人數將跟美國人口一樣多。為老齡人口服務也是一個巨大的產業，涉及到眾多的上下游相關產業，甚至是產業網絡，包括衛生、家政、老年設施、保險、金融、房地產、旅游、教育、咨詢等等。所以老齡居住不是房地產的華麗轉身，而是房地產、醫療、餐飲、服務業、旅游業等既契合運作又無縫整合的全新產業。所以日本和美國都看重中國這么大的一個養老產業，為3億人服務。但千萬不能用房地產的思路做養老，這樣一定會失敗，因為他本身就不是一個房地產，他更多是在服務上。老年住區建設屬于內需型的消費，在我國拉動經濟的三駕馬車當中，促進消費是中央最重視的重要方式。

現在各種各樣的金融機構還有房地產機構，開始做這件事，我們商會和國家老齡委在做指導，美國老年協會也參與了我們的工作。

為什么我在這里要講一下養老住區，養老住區與物品之間關系，他是升級的關系，他必須精裝修，他必須綠色生態，他必須低碳、環保，因為他定位在老齡上。老年住區是持久性物業，基本不賣。不僅要有房屋和基礎設施，甚至于家電、家具都要有，是一個完整的產業鏈的集成，是一個拿著包入住的形式。這次我去臺灣，看了臺灣的幾個重要的老年居住區，他們基本上就是人在那里住有15年，反正不管多少，比如說你換一個老人，從這個房間要搬出去，他幾件事情是一定要變的，就是地毯全部要換，壁紙全部要換，他用過的電器全部要換。這是全新的房地產經營模式，值得我們關注。